טיפ לקראת סוף עידן התמ"א: להזדרז או להמתין?

"חלופת שקד" לתוכנית ההתחדשות העירונית הוותיקה תמ"א 38 עברה לאחרונה בכנסת בקריאה ראשונה. היו מי שסברו שהכאוס הפוליטי בו הייתה מצויה ישראל בשנים האחרונות, ועד להקמתה של הממשלה החדשה מוקדם יותר השנה, יגרום להארכת חייה של תמ"א 38, שעל פי החלטת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה תסיים את דרכה ב-1 לאוקטובר 2022.

שרת הפנים איילת שקד קיבלה עם כניסתה לתפקיד ביוני השנה החלטה להעמיד במהירות תכנית חלופית, שאף זכתה להיקרא על שמה. אלא שעד להשלמת החקיקה ייתכן שיעבור עוד זמן מה, והנוסח יכול לעבור שינויים בדרך להעברתו בקריאה שנייה ושלישית והפיכתו לחוק מדינה.

חברי נציגויות דיירים ובעלי דירות בבניינים המועמדים להתחדשות עירונית, בדגש על כאלו במרחב העירוני של מרכז תל אביב, שואלים אותי – מה ההמלצה שלי לאור המצב החדש? האם להמתין לתוכנית החדשה, או להתקדם במהירות בתנאים של התוכנית הישנה?

ההמלצה שלי היא חד משמעית – להתקדם כמה שיותר מהר בתהליך של תמ"א 38 המסורתית. אחד הסעיפים של "חלופת שקד" מדבר על קביעה בתנאים מסוימים של היטל השבחה חדש בשיעור 25% במיזמים של חיזוק ועיבוי או הריסה ובנייה מחדש. היטל השבחה הוא תמריץ מעולה לעיריות לקדם תכניות התחדשות עירונית, אך הוא מגיע על חשבון התמורות אותן יקבלו בעלי הדירות בבניין המעוניין לעבור התחדשות עירונית. המשמעות היא הפסד בסדרי גודל של לכול הפחות מאות אלפי שקלים לדירה בפרויקט ביחס לתוכנית המסורתית של תמ"א 38. מס השבח כה משמעותי שהוא אף מעמיד בספק את הכדאיות של בעלי דירות ליציאה לפרויקט התחדשות עירונית, ומצריך בחינה מחדש של הכדאיות הכלכלית.

אסף כהנר | צילום: hj"m

כמובן שההמלצה הזו הינה כללית, ואין לדעת בשלב הזה כיצד תראה "חלופת שקד" לכשתובא לאישור סופי שלה בכנסת, אך על פניו נראה שמבחינת בעלי הדירות והנכסים התוכנית החדשה צפויה להרע את מצב בעלי הדירות ביחס לתוכנית תמ"א 38 המסורתית. כמובן, שההמלצה הזו צריכה להיות גם היא כפופה לבחינה מדוקדקת של כול פרויקט לגופו.

לסיכום, קיים חלון הזדמנות קצר שנותר לקידום תכניות תמ"א 38 על מנת להגיע לדד-ליין של אוקטובר 2022. מדובר על תקופה קצרה שבה נציגויות דיירים ובעלי דירות יוכלו לקדם תכנית התחדשות עירונית בתנאים של התוכנית הוותיקה. כי צריך להבין, מדובר על מרתון הכולל – הגעה להסכמות פנימיות בין בעלי הדירות, בחירת עו"ד דיירים, גיוס יזם והגעה להסכם, הכנת תכניות אדריכליות, התגברות על משוכות משפטיות ורגולטוריות, וקליטה של הבקשה להתחדשות עירונית במערכות העירוניות כבר במהלך הרבעון הקרוב.

מאת אסף כהנר, מנכ"ל Ewave Nadlan , המתמחה בייזום וניהול פרויקטי התחדשות עירונית