עם דשדוש בתוצאות בית בכפר חולמת להכפיל שווי בתוך שנה

אחד התחומים בסקטור הנדל"ן המניב שנראה היה בתחילת מגפת הקורונה שעלולים שלא לשרוד את הנגיף הוא תחום הדיור המוגן. בתי האבות הפכו למלכודות והדיירים חששו לחייהם. אולם התחום לא רק שלא התכווץ אלא חזר לקרוץ למשפחת בלושטיין שמתכננת להנפיק את בית בכפר, ולהצטרף לשתי החברות הציבוריות שפועלות בתחום - בית הזהב ומגדלי הים התיכון.   

הגיוס המתוכנן שנחשף ב"כלכליסט" בנובמבר, עומד על 200 מיליון שקל ומגלם לבית בכפר שווי של 1.15 מיליארד שקל, חציו יוזרם לחברה וחציו יוזרם ישירות בהצעת מכר למשפחת בלושטיין. 

לפי טיוטת התשקיף, פועלים ונצ'רס השקיעה 150 מיליון שקל לפני קצת יותר משנה עבור 20% מהחברה לפי שווי של 600 מיליון שקל (לפני הכסף). כלומר אם יושג השווי המבוקש בהנפקה, הגיוס יהיה לפי שווי כמעט כפול מאותה השקעה. במסגרת אותה עסקה התחייבה פועלים ונצ'רס לשלם סכום של עד 30 מיליון שקל לבית בכפר בכפוף להצלחת ההנפקה ועמידה ביעדים שונים. 

פרויקט בית בכפר בגדרה | שאול גולן

משפחת בלושטיין מחזיקה ב־80% מבית בכפר ערב ההנפקה. ככל שההנפקה תושלם בהצלחה, הציבור יחזיק ב־16% מהון המניות של החברה ו־28% בהנחה של מימוש כלל האופציות שיוענקו בהנפקה. פועלים שוקי הון ידולל מ־20% ל־18.4% ובני המשפחה יחזיקו ביתרה, כלומר בין 65.6% בהון ל־53.6% בהנחת דילול מלא. את ההנפקה מובילים דיסקונט קפיטל חיתום ופועלים אי.בי.אי, ומלווים משרד עורכי הדין מ. פירון ושות', משרד רואי החשבון דלויט ומשרד שמאות המקרקעין ברק פרידמן.

אחד מבני המשפחה שצפוי להזרים לכיסו חלק מכספי ההנפקה דרך הצעת המכר, ייהנה גם מבונוס על ההנפקה עצמה בנוסף. היו"ר הפעיל בחברה יניב בלושטיין, שעלות שכרו ב־2020 כולה עמדה על כמעט 2 מיליון שקל, יהיה זכאי לבונוס של 450 אלף שקל - 3 משכורות חודשיות. עם זאת, בניגוד למנכ"ל החברה מיכה פרנס, ששכרו יעלה מ־45 אלף שקל ל־50 אלף שקל בחודש, ככל שההנפקה תושלם בהצלחה, תנאי שכרו של היו"ר בלושטיין לא ישתנו.

לבית בכפר ישנם כיום 4 בתי דיור מוגן הכוללים 830 יחידות דיור (יח"ד), שאותם מתכננת החברה להרחיב ולבנות חדשים ולהגיע ל־1,130 יח"ד בתוך 3 שנים. ההרחבה תיעשה בין היתר באמצעות תמורת כספי הגיוס. בית הדיור המוגן הראשון הוא בית בכפר כפר סבא שכולל 139 יח"ד. החברה קיבלה לגביו בנובמבר היתר לבניית 96 יח"ד נוספות והיא מתכננת להתחיל בבנייה בקרוב ולעשות שימוש בכספי ההנפקה לשם כך. 

המתחמים האחרים הם בית בכפר הדרים בכפר סבא שבו 234 יח"ד, בית בכפר ביתן אהרון (243 יח"ד) ומתחם נוסף בגדרה עם 210 יח"ד. בכוונת החברה להקים עד 2026 בית דיור מוגן נוסף בבאר יעקב - בעלות של 195-185 מיליון שקל - שם יש תב"ע מאושרת להקמת 196 יח"ד, אך החברה פועלת להרחיב אותה ל־250 יח"ד. דמי השכירות נטו (NOI) מהמתחם יעמדו על 19 מיליון שקל בשנה. לחברה יש גם תוכניות התרחבות לחו"ל להקמת מתחם 400 יח"ד ברומניה, והיא גם נמצאת במו"מ לרכישת שתי קרקעות בצפון הארץ תמורת 90 מיליון שקל שפוטנציאל הבנייה בהן מוערך ב־500 יח"ד.

ההכנסות של בית בכפר צומחות בשיעור מתון בשנים האחרונות. בינואר־ספטמבר השנה הן עמדו על 63.7 מיליון שקל, נתון שמייצג קצב הכנסות שנתי של 85 מיליון שקל, לעומת 84.5 מיליון שקל ב־2020, בדומה לתוצאות 2019. ה־NOI בינואר־ספטמבר עמד על 41.7 מיליון שקל - קצב שנתי של 56 מיליון שקל - לעומת NOI של 54.6 מיליון שקל ושל 54.8 מיליון שקל ב־2020 וב־2019 בהתאמה. 

הרווח התזרימי התפעולי (FFO) עמד בינואר־ספטמבר על 21.6 מיליון שקל - קצב שנתי של 28.8 מיליון שקל, ירידה של 15.5% לעומת 2020, שאותה חתמה החברה עם FFO של 34.1 מיליון שקל. הרווח הנקי בינואר־ספטמבר עמד על 24 מיליון שקל, עלייה של 26% לעומת התקופה המקבילה, הודות לשיערוכי נדל"ן חיוביים השנה מול שיערוכים שליליים אשתקד. בשנתיים האחרונות חילקה בית בכפר דיבידנדים של 31 מיליון שקל לבעלי המניות. לחברה מדיניות חלוקת דיבידנד בשיעור של לפחות 30% מהרווח הנקי, ויתרת העודפים הניתנים לחלוקה עומדת על 323 מיליון שקל.