התייצבות מחירי הדיור טמונה בקיצור הליכי הבנייה

בזמן שמחירי הדירות משלימים זינוק של 10% בשנה, כותרות העיתונים מבשרות על משבר חדש שעלול להאיץ את עליית המחירים. 

הבנקים, שקיבלו בשנתיים האחרונות הקלות מבנק ישראל שאיפשרו להם להגדיל את החשיפה לענפי הנדל"ן והתשתיות מ-22% ל-26%, ניצלו את ההקלות והעניקו ליזמים ולקבלנים אשראי נוסף של מיליארדי שקלים, מה שהביא אותם, שוב, קרוב לתקרה. החשש הוא מהיווצרות מחסור באשראי שיביא לייקור הריביות, להתמשכות הבנייה וכתוצאה מכך לעליית מחירי הדירות לצרכנים.

החשש הזה מתבסס, במידה רבה, על ניסיון העבר, שכן גם ב-2014 וב-2013 התמודדו הבנקים עם מיגבלות על החשיפה הענפית לנדל"ן, מה שהוביל לעלייה מסוימת של הריביות ובעיקר הוביל למחנק אשראי ולעיכוב של פרויקטים, בסופו של דבר התבטא בצמצום היצע הדירות ובעליית מחירים. 

אורי פז, מנכ"ל חברת האשראי החוץ בנקאי מכלול מימון | צילום: עמית שעל

אלא שהפעם המצב שונה. בחמש השנים האחרונות התפתח בישראל במהירות שוק אשראי חוץ בנקאי, שכולל לפחות 17 חברות מרכזיות, שהן גם ציבוריות ונסחרות בבורסה בת"א, ועוד מספר חברות וגופים פרטיים, עם יכולת להזרים אשראי של מיליארדי שקלים למשק, ובכלל זה לחברות הנדל"ן. כבר כיום, גופים אלה אחראיים, על פי הערכות, ל10%-20% מהאשראי הניתן בתחום הבנייה למגורים ובעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, וזוהי רק ההתחלה. לחברות אלה יש יכולת לקלוט לפחות חלק מעודף הביקושים שעלול להיווצר בעקבות צמצום היצע האשראי מצד הבנקים ולתת מזור לאיזון השווקים. 

הקרדיט לכך שענף הנדל"ן כבר לא תלוי בצינור החמצן של הבנקים מגיע, במידה לא מבוטלת, לשר לשעבר משה כחלון, שהוביל את "חוק נאווי", שאיפשר את התפתחות שוק האשראי החוץ בנקאי בישראל, ע"י כך שחברות מימון חוץ בנקאי הורשו לגייס אג"ח בשוק ההון למימון פעילותן. זוהי אולי רפורמה פחות "סקסית" ומוכרת לציבור הרחב מהורדת מחירי הסלולר או ממחיר למשתכן, אבל ההשפעה שלה על יוקר המחיה לא נופלת משלהן.

אפשר, אם כן, להסיר את החשש ממחנק אשראי שיעכב בניית דירות ויקפיץ את מחירי הדיור. כל זה לא אומר שהמחירים לא ימשיכו לעלות, שכן הממשלה אמנם פתרה את בעיית היצע האשראי לבניית הדירות, אך עדיין לא השכילה להתמודד עם בעיות אקוטיות אחרות, המאריכות ומייקרות את הבנייה בישראל. הגדולה שבהן, לעניות דעתי, היא משך הזמן מרגע הגשת תוכנית עד לאישורה. מה שלוקח 3 חודשים בגרמניה וחודשים ספורים בארה"ב, לוקח בישראל 3-5 שנים. 

המפתח להתייצבות מחירי הדיור בישראל ואף לירידתם טמון בקיצור הליכי הרישוי מכמה שנים לכמה חודשים, דבר שיאפשר לקצר את הליכי הבנייה ולהגדיל את היצע הדירות. קיצור הליכי הרישוי גם יוזיל משמעותית את עלויות הבנייה, וגם בכך יש תרומה להורדת המחירים. 

הממשלה כבר הוכיחה שהיא יודעת לבצע רפורמות מבניות בענף הנדל"ן כשפתרה את בעיית היצע האשראי בכך שאיפשרה את התפתחות השוק החוץ בנקאי. כעת עדיין נותר לה לבצע מהלך מורכב וקשה אך הכרחי, ובכך להביא לפתרון בעיית היצע הדירות, שעיקרו קיצור הליכי האישור ושחרור סכר התחלות הבנייה.

הכותב הוא מנכ"ל חברת האשראי החוץ בנקאי מכלול מימון, לשעבר מנכ"ל בנק ירושלים ומשנה למנכ"ל בנק הפועלים