אושרה התוכנית לחוף התכלת בהרצליה, יתווספו 1,600 יחידות דיור בר השגה

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה במחוז ת"א אישרה את אחת מהתוכניות המשמעותיות בגוש דן, תוכנית חוף התכלת בחלקה הדרום מערבי של הרצליה, המאפשרת הקמה של כ-12.5 אלף דירות, 512 אלף מ"ר לתעסוקה, 134 אלף מ"ר למלונאות ו-69 אלף מ"ר למסחר.

התוכנית הופקדה להתנגדויות הציבור במאי 2020 והיא נחשבת לתוכנית מורכבת במיוחד בין היתר בשל ייעודי קרקע מגוונים ובעלויות קרקע שונות המתחלקת בין פרטיים רבים לצד בעלויות של עיריית הרצליה ורשות מקרקעי ישראל, כאשר לכל אחד מהצדדים אינטרסים משלו. עד לאישורה על ידי הוועדה המחוזית, התוכנית עברה למעלה מעשור במסדרונות ועדות התכנון, התנגדויות ודיונים רבים.

אחת מההתנגדויות המשמעותיות שהוגשו על ידי בעלי הקרקע היתה דרישתם להגדיל משמעותית את זכויות הבנייה בתוכנית ולהשוות אותה לצפיפות המקובלת במתחמים דומים כמו בגלילות ובשדה דב. הוועדה המחוזית אכן אישרה הגדלה של 1,600 יחידות דיור בר השגה, שיהיו בבעלות פרטית של בעלי הקרקעות. 

הצפיפות הממוצעת נקבעה לכ-34 יח"ד לדונם נטו (בניכוי הפארק החופי ומחלף הרב מכר), והוועדה קבעה כי הצפיפות תואמת מגמות תכנון עכשוויות ותוכניות בהיררכיה גבוהה. לגבי הטענה כי בתוכנית שדה דב הסמוכה אושרה צפיפות גדולה בהרבה, הוועדה קבעה כי ההשוואה אינה רלוונטית כי הצפיפות בהרצליה שונה מהצפיפות המוצעת בתל אביב.

שטח תוכנית חוף התכלת בהרצליה | צילום: אוראל כהן

הוועדה המחוזית ביקשה להבטיח מגוון רחב ככל הניתן של אוכלוסיות בתחומי הרובע – ולפיכך קבעה כי 40% מיחידות הדיור בתוכנית ייקבעו במחיר מופחת - 1,000 יח"ד לכל הפחות במתחם 1, ו-300 יח"ד בכל אחד ממתחמים 2 ו-3. 

הוראות הבינוי קובעות כי במתחם 1 לאורך תוואי הרכבת הקלה הבניינים יעלו עד לגובה של 30 קומות, לאורך דרך הים עד 6 קומות, וביתר המתחם עד 15 קומות. במתחמים 2 ו-3 הבניינים לאורך תוואי הרכבת הקלה יהיו עד 15 קומות בדופן המערבית, ועד 20 קומות בדופן המזרחית. 

עוד נקבע, כי היקף ההפרשות לצרכי ציבור נותר ללא שינוי - הוועדה סבורה כי ראוי לאפשר שימוש למטרות ממשלתיות בתחום הרובע, אך ראוי כי הדבר ייקבע לאור צורך מוגדר ומפורש, ועל כן נקבע כי הנושא ייבחן לעומק וייקבע במסגרת התוכנית המפורטת למתחם מס' 1 בתוכנית. התוכנית שאושרה לא קבעה הקצאות של קרקעות לבעלי הקרקע הפרטיים – והן ייקבעו במסגרת טבלאות איזון והקצאה במסגרת התוכניות המפורטות שיהיו בעתיד.

כ-2,000 דונם מצפון לגבול עם ת"א

תוכנית חוף התכלת (הר/2200 א’) היא ביוזמת עיריית הרצליה ותוכננה על ידי אדריכל דני קייזר. התוכנית משתרעת על שטח של כ-2,000 דונם מצפון לגבול עם ת"א, מערב לכביש 2 עד הים ודרומית לאזור התעשייה בהרצליה. התוכנית מחלקת כאמור את השטח לשלושה מתחמי תכנון, איחוד וחלוקה, שיכללו את שטחי הבנייה ושטחי הציבור, ומתחם נוסף ישמש להקמת מתקנים טכניים.

הוועדה המחוזית כתבה בהחלטה, כי מדובר בתוכנית חשובה ביותר, הנשענת על עקרונות תכנון עדכניים אשר בבסיסם מערכת תחבורה ציבורית משמעותית המאפשרת הקמת רובע עירוני אינטנסיבי, הנסמך על עירוב שימושים מחד, ומקצה שטחים נרחבים לצרכי ציבור מאידך, תוך שמירה על רצף של שטחים ירוקים על ידי הקצאת שטח לפארק חופי גדול. הוועדה הגדירה את התוכנית חוף התכלת כתוכנית כוללנית והטילה על הוועדה המקומית הרצליה לקדם תוכניות מפורטות מכוח תוכנית זו.

עוה"ד שמואל שוב ונעמה שיף ממשרד שוב ושות', אשר ייצגו מאות בעלי קרקעות פרטיים במתחם, מסרו: "לדעתינו ניתן היה להגדיל אף יותר את צפיפות הדיור במיוחד לאור משבר הדיור, אך משקבעה הוועדה את ההיקף, ראוי ליתן תשומת לב רבה לאישור התוכניות המפורטות שתכלולנה טבלאות איחוד וחלוקה בין הבעלים  ותתאפשר הבנייה".

עו"ד מרים דונין שוב ממשרד ארדינסט, בן נתן, טולידאנו ושות׳ עם המבורגר עברון, המייצגת בעלי קרקעות במתחם, אומרת כי מדובר בצעד גדול עבור בעלי הזכויות. יחד עם זאת היא מציינת כי בניגוד לתוכנית 3700 שבה במסגרת תכנית המיתאר כבר נקבע היקף הזכויות של כל אחת מהחלקות הכלולות, בתוכנית חוף התכלת היקף הזכויות נשאר פתוח לשלב ב', מה שיגרום לקניבליזם ויאלץ את בעלי הזכויות להתאגד בקבוצות לעניין ייצוג מקצועי שמאי ומשפטי, מול גופים גדולים שמחזיקים בהיקף רחב של זכויות.