בית הספר הנטוש הבשור במועצה האזורית אשכול שופץ והפך לבית אמנים | צילום: בילד אסטרטגיה
נטשת, שילמת? זה לא יחזיר את הנכסים לשוק
הממשלה אישרה הצעת חוק שמבטלת פטור מארנונה על נכסים שאינם בשימוש כדי להחזיר אותם לשוק. אך הקשחת המדיניות מול הבעלים לא תספיק אם לא תהיה חלק ממהלך רחב, שיכלול מיפוי מדויק של הבתים הנטושים ומתן סמכות לרשויות המקומיות להסב אותם לשימוש אלטרנטיבי
המאמץ לקדם חקיקה שתעודד השבה של נכסים נטושים אל השוק רשם בדצמבר פריצת דרך עם אישור הצעת החוק בוועדת השרים לענייני חקיקה, לראשונה זה שמונה שנים שבהן ניסו לקדם אותו.
ההתמקדות של החוק היא בהיבט הארנונה, הוא מבקש לתקן את פקודת העיריות ולבטל את הפטור מארנונה על נכסים נטושים כדי להקשות על בעליהם להשאיר אותם כפי שהם.
קראו עוד בכלכליסט:
ההתייחסות של החוק הקיים לנכסים נטושים מאפשרת לבעליהם של נכסים שאינם ראויים למגורים לקבל פטור מתשלומי ארנונה למשך שלוש שנים, ולאחר מכן לשלם תשלום מזערי למשך חמש שנים נוספות.
לאחר שתי התקופות ניתן פטור מוחלט למשך תקופה בלתי מוגבלת וללא שום סייג. בפועל, במקרים רבים התשלום לאורך כל התקופה הוא בהתאם לתעריף ארנונה הנמוך ביותר שגובה העירייה. מנגד, בחוק המוצע תקופת הפטור הראשונה תקוצר לשנתיים, ולאחריה בעליו של מבנה הרוס או נטוש יחויב בארנונה על פי סיווגו - תעסוקה או מגורים.
אלא שגורמים בענף העוסקים באופן שוטף בנכסים נטושים סבורים כי החוק לבדו לא יעשה את העבודה וכדי להגיע לתוצאות יש לבצע מהלכים משלימים. לדברי ויטלי דובוב דותן, חוקר כלכלי־אורבני המתמחה בשיקום מבנים נטושים, "אף אחד לא מדבר על כל הכלים להתמודד עם הנושא חוץ מהפטור מארנונה. נדרשת פה התייחסות רצינית שתטפל בנושא באופן מקיף, החל ממיפוי ויצירת מסדי נתונים ועד להתארגנות של הרשויות במובן של כוח אדם ייעודי וסט כלים שלם שייתן לרשויות כוח מגוון, גם מקל וגם גזר, והכל במסגרת תוכנית מסודרת וברורה. הכי קל להמציא או לבטל מס ולצפות שמשהו יקרה מעצמו, אבל זה לא עובד ככה".
עוד אומר דובוב דותן, כי גם ברמה הפרקטית יש בחוק המוצע פרצות, מאחר שהכוח להכריע האם הנכס זכאי או לא זכאי לפטור יישאר בידי הרשויות המקומיות, ובמקרים שבהם הבניין נהרס בעקבות אסון טבע או פעולת איבה, או אם הבעלים יוכיח שבאמת ובתום לב ניסה להשמיש את הנכס, עדיין בעל הנכס יהיה זכאי לפטור.
"מצאתי 80 הגדרות שונות"
הדוגמה הטובה ביותר לקשיים הצפויים ביישום החוק מתחילה בהגדרות ובמיפוי. דובוב דותן מספר כי כאשר החל למפות מבנים נטושים, הבין שאין בחוק הגדרה ברורה למבנה נטוש. "השאלות שעלו ולא היו עליהן תשובות הן לדוגמה: כמה זמן צריך לעבור עד שמבנה יוגדר כנטוש? איזה מצב מעיד על כך שהוא נטוש? האם נכס שלא משלמים עליו ארנונה הוא נטוש? ומה אם יזם רכש את המבנה ומנסה לקדם בו בנייה, האם כשיש קידום תב"ע לא צריך להגדיר אותו כנטוש? במחקר בינלאומי שערכתי מצאתי מעל 80 הגדרות שונות למבנים נטושים. בארץ ההתייחסות הקיימת בחוק למבנים נטושים או ריקים היא בצו המסים העירוני וכן במסגרת פקודת העיריות, אבל הארנונה בכל עירייה שונה, יש הרבה רשויות ולכל אחת יש יכולת שונה ומוטיבציה שונה לטפל בנושא".
המסקנה המתבקשת היא שרק לאחר שיש הגדרה ברורה, ניתן להתחיל לסווג ולמפות את המבנים. מיפוי כזה אינו קיים כיום ויש צורך להתחיל בחיוב של הרשויות המקומיות לבצע מיפוי כזה. לפי דובוב דותן, המיפוי והסיווג יכולים לסייע לקדם השמשה או הריסה ובנייה מחדש בנכסים רבים רק באמצעות קישור פשוט בין יזמים לבעלי נכסים. במקרים אחרים ניתן לחייב (כפי שעשו בערים מסוימות), כי כל מבנה, גם אם הוא נטוש, מחויב לאטום בו את כל הפתחים בחלונות ודלתות תקינים, וניתן גם לדרוש חזית מבנה תקינה, זאת כדי למנוע השפעות שליליות של נכסים מוזנחים על הסביבה שלהם. הצעה לחוק נוסף שניתן ליישם תודיע לבעל הנכס הנטוש שיש לו חלון זמן להשמיש את המבנה ואם לא יעשה זאת, העירייה/גוף ציבורי תשקיע את הכסף, תשמיש את המבנה ותשכיר אותו עד שיכוסו עלויות השיפוץ ורק אז הוא יחזור לבעליו. בלונדון, למשל, החליטו שאם משמישים בניין נטוש שלא לצורכי מגורים, ניתן לקבל עבורו זכויות בנייה נוספות.
פתרון המיסוי על הנכסים הוא אפשרות אחת לנסות "ולהחיות" נכסים נטושים, אך מדובר במהלך אחד מתוך מגוון של אלטרנטיבות שניתן ליישם, אחת הבולטות שבהן שגם החלה להתממש בכמה רשויות היא למצוא לנכס שימוש אחר, אלטרנטיבי, גם אם מדובר בשימוש זמני. מהלך כזה דורש מהרשות לפעול בצורה אקטיבית, אך הוא ניתן ליישום בקלות יחסית בעיקר בנכסים בבעלות ציבורית, ובעיקר, יכול להניב תוצאות בפרק זמן קצר.
כך קם מרכז לאמנים
ניר לבלוביץ וניר אברהם החליטו לעסוק בתחום זה במסגרת חברת בילד שהקימו ועוסקת באסטרטגיה עירונית. השניים מסייעים לרשויות מקומיות להגדיר מחדש את המרחב העירוני בכתיבת תוכניות וגיבוש תוכניות מתאר. "אנחנו מחפשים מרחב שמחובר לקהילות ועם חשיבה בת־קיימא. אנחנו שוברים את התכנון המסורתי, מאמינים בלדבר עם האנשים ולשאול אותם מה היו מעדיפים במקום שלהם", הם אומרים ל"כלכליסט".
לדברי לבלוביץ, החקיקה שמקדמים כעת מבורכת וצעד ברור בכיוון הנכון: "הם לא טועים, אבל הם כן מפספסים את העיקר, שהוא ההזדמנות האמיתית להתמודדות עם תופעת הנכסים הנטושים בערים מזווית שאינה כלכלית גרידא, אלא בראש ובראשונה מציבה את רווחת הציבור. נכס נטוש בשכונה גורם לעיכוב התפתחות, הוא נזק סביבתי, מוקד לפשיעה ולמפגעים תברואתיים ובכך הוא מהווה פגיעה קשה באיכות חיי התושבים. השמשת הנכסים הנטושים וההתמודדות עם התופעה המגונה הזו צריכות להיות מבוססות על הרצון לשינוי פני הדברים ושיפור איכות חיי התושבים, ולא רק על שיקולים כלכליים".
בתוך כך, יש להבדיל בין מבנים בבעלות ציבורית (רשות מקומית או מדינה) לבין מבנים בבעלות פרטית. בעוד במבנה ציבורי יש לרשות המקומית היכולת המיידית להשפיע על גורלו, בנכס בבעלות פרטית האפשרויות הן מצומצמות יותר. לדברי רמי גרינברג, ראש עיריית פתח תקווה שהעלתה את הטיפול בנכסים הנטושים לסדר היום העירוני, יש הנכסים של העירייה ויש נכסים פרטיים שלגביהם העירייה מקדמת פעולות שיעודדו את בעליהם להשמיש אותם. "לאורך שנים היו כאן פטורים מארנונה וביטלתי אותם. היתה תקופה מוגדרת של כמה חודשים לקבלת הפטור ואחר כך התחלנו לגבות ארנונה ואנשים התעוררו והתחילו לשקם נכסים. למשל, בית הקירור ברחוב בר כוכבא שהיה ריק שנים נהרס והולכים לבנות שם, הקמנו מינהלת שתפקידה ליצור קשר עם בעלי הנכסים ולסייע להם לקדם תוכניות. פנינו גם להרבה בעלי מבנים כדי לחדש את חזות המבנה אחרי שנים שלא נגעו בזה. זה כבר היה מובן מאליו שהם שם".
לבלוביץ מספר כי שלב התכנון חייב להתבסס על צרכים ועל מהלכים שיכולים לעשות שינוי, אך לא פחות חשוב זה למצוא מי שיבצע את הפרויקט. "כשהתחלנו הבנו שהעיקר אינו לכתוב פרוגרמה, אלא שיהיה למי לשווק אותה. בגלל שמדובר בנכסים ציבוריים, חייבים לחפש בצורה אקטיבית את המתמודדים על הקולות הקוראים שהרשויות מוציאות. אחרי שאנחנו שואלים את הרשות אם יש לה נכסים בבעלותה, אנחנו מגדירים 10 דברים טובים שניתן לעשות באזור”.
דוגמה לכך היא התוכנית שיצרה בילד יחד עם עיריית אילת לשדה התעופה שהתפנה בעיר. למיקום של השדה היה פוטנציאל להפוך לפארק עירוני במרכז העיר וכך לחבר את העיר "העילית" של התושבים עם העיר "התיירותית" ליד הים. הבעלות על המתחם היא של רמ"י והשדה חולק ל־3. בחלק הדרומי המשתרע על כ־90 דונם נחתמה לראשונה בישראל תב"ע זמנית. זו תב"ע שתקפה ל־10 שנים, כך שעד שלא יהיה שימוש קבוע יתוכנן שם פארק משולב אטרקציות, שוק אוכל מקורה ותיירות אלטרנטיבית.
שדה התעופה טמפלהוף בברלין הוא מודל שמהווה דוגמה מוצלחת לשימושים חדשים לטובת התושבים במבנה ושטח נטוש. לאחר סגירת השדה בשנת 2008 היתה תוכנית ענק לבנייה על שטחו המשתרע על 3,000 דונם, אך משאל עם שבוצע בקרב התושבים הכריע לטובת הסבתו לפארק עירוני ולכך הוא משמש כיום כשמבני הטרמינל משמשים לתערוכות מופעי תרבות ולירידים.
דוגמה בולטת נוספת בישראל היא השמשתו של מבנה בית ספר הבשור במועצה האזורית אשכול. בית הספר ננטש לפני כעשור כיוון שלא עמד בסטנדרט המיגון הנדרש. "ידענו שיש באזור קהילה שנקראת הגילדה ומורכבת מ־70 אמנים מקומיים. יצרנו שם תוכנית לגלריה קהילתית, חדרי הרצאות, ובחוץ יש אמפי לאירועי תרבות. קרנות שגייסנו תרמו את השיפוץ, והמועצה באמצעות המתנ"ס מנהלת את המקום עם האמנים. התוצאה היא בית אמנים פעיל ותוסס שמארח את התושבים ותורם לקהילה בפעילותו", מספר לבלוביץ.
“גם תמהיל קהילתי”
עוד דוגמה לשימוש עירוני למען הקהילה היא במספר צריפים נטושים ברחוב אמסטרדם 11 בפתח תקווה. יחד עם העירייה פורסם קול קורא לתחום התרבות ונשכר פורום יוצרים שקיבלו את הצריפים בתמורה למתן "שעות תרבות לעיר", אך לפי לבלוביץ, בפועל התמורה שהעירייה מקבלת היא פי כמה מההשקעה שלה בשיפוץ הצריפים.
בחלק מהמקרים הרשות עוד לא החליטה מה יהיה בנכס ובמקרים אחרים כבר יש תכנון, אבל יחלפו כמה שנים עד לבנייה בפועל ובזמן הזה אפשר לייצר שימושים לטווח הקצר ויש לכך מודלים שמתאימים לזה כמו פופאפ. לדברי לבלוביץ, "זה עולם דינמי שהגמישות היא מרכיב חשוב בו. הבירוקרטיה לא חייבת לעצור תוכניות, רשות מקומית יכולה לעקוף אותה באמצעות שימושים חורגים וזמניים. לגיטימי לחשוב על שימושים מסחריים, אבל צריך שיהיה תמהיל עם שימושים קהילתיים".