הנדל"ן המניב דוהר לחוות השרתים על גב הביקוש הגואה לשירותים דיגיטליים

ביום חמישי האחרון הודיעה חברת איי.אי.אס (IES) החזקות, שבשליטת חיים גאייר (54.5%), על כוונתה להקים חוות שרתים בהספק של 32 מגה־ואט בפארק התעשיות פלמחים. בכך הצטרפה החברה למגמה שצוברת גובה בענף הנדל"ן המניב, ועוקפת את המגה־טרנד הקודם - מרכזים לוגיסטיים ושטחי אחסון. נראה כי העלייה המתמדת בכוחן של חברות הטכנולוגיה והביקושים הגוברים לשירותיהן מייצרים גם ביקוש גובר לדאטה סנטרס.

בשנתיים האחרונות הסתמן כי תחום שרתי המחשבים יהיה זה שיחלץ את ענף הנדל"ן המניב מהמכה שהנחיתה עליו מגיפת הקורונה, שכן נראה היה שהמרוץ אחר המשרדים והנהירה לקניונים דעכו. אך עד מהרה התברר כי מוקדם להספיד את המשרדים. חברות הטכנולוגיה, במיוחד בישראל, מחפשות עוד ועוד שטחי משרד והמחסור מורגש במגדלים. אך גם תחום שרתי המחשבים ממשיך לצמוח במקביל בקצב מואץ, וזאת בעיקר הודות לצריכה המוגברת של שירותים דיגיטליים בעולם בשל מגבלות הקורונה.

אייל חנקין, מנכ"ל עזריאלי | צילום: יח"צ אמיר רון

אייאיאס  אינה הראשונה בתחומה להצטרף לטרנד החם. מי שעשתה זו עד כה בהיקפים המשמעותיים ביותר במונחים כלכליים היא קבוצת עזריאלי . ביולי האחרון רכשה הקבוצה, שבשליטת דנה עזריאלי (55.6%), את חברת חוות השרתים הנורבגית גרין מאונטיינס תמורת 2.8 מיליארד שקל, כולל חוב של כחצי מיליארד שקל, זאת לאחר שביולי 2019 נכנסה לתחום לראשונה באמצעות השקעה של 135 מיליון דולר עבור 20% מחברת קומפאס מארה"ב. 

ברבעון השלישי חשפה עזריאלי נתונים שמלמדים עד כמה צומח תחום חוות השרתים - שיעורים שענף הנדל"ן המניב אינו מורגל בהם. הביקוש למגה־ואט בארה"ב צפוי לצמוח בקצב שנתי ממוצע של 8% עד 2025, מחוות שרתים בהספק של 5.2 ג'יגה־ואט להיקף של 8.64 ג'יגה־ואט בעוד שלוש שנים. השוק האירופי מזנק בשיעור חד עוד יותר, עם קצב צמיחה שנתי ממוצע של 11%, ויגיע לביקוש של 5.3 ג'יגה־ואט ב־2025, מרמות של 2.8 ג'יגה־ואט ב־2019. ההכנסות של פעילות הדאטה סנטרס בארה"ב יצמחו ב־20% מדי שנה עד 2024 לשוק של 19.1 מיליארד דולר, ובאזור EMEA (אירופה, מזרח תיכון ואפריקה) הם יצמחו ב־44% לסכום של 12.7 מיליארד דולר.

גרין מאונטיינס שרכשה עזריאלי החזיקה במועד הרכישה בשלושה אתרים בהספק של 24 מגה־ואט, אבל היא מתרחבת במהירות, והפוטנציאל שלה הוא להגיע ל־520 מגה־ואט. לקומפאס יש פוטנציאל להגיע ל־620 מגה־ואט, כך שההיקפים שאליהם שואפת עזריאלי הם גדולים מאוד. מנכ"ל הקבוצה אייל חנקין אמר בראיון ל"כלכליסט" בדצמבר האחרון כי מטרת הקבוצה היא להפוך את תחום חוות השרתים ל"רגל נוספת" בפעילות. במונחי שווי הוגן במאזן, הדאטה סנטרס של עזריאלי כבר עומדים על 4.5 מיליארד שקל - 11.6% ממאזן עזריאלי ברבעון השלישי של 2021, זינוק מ־3.1% בלבד שנה קודם לכן.

בדומה למתחרה הגדולה שלה בתחום הקניונים, גם מליסרון  שבשליטת ליאורה עופר (51.5%) ובניהולו של אופיר שריד שוקדת על כניסה לחוות השרתים. מליסרון נידבה עד כה מעט מידע, אך מדובר בחוות שרתים שתקום, ככל הנראה, בצפון הארץ על שטח של 10 דונמים ובהספק של 16 מגה־ואט.

שחקניות נוספות מתחום הנדל"ן שעלו על רכבת הדאטה סנטרס הן קרדן ישראל, שהתקשרה עם גבע נדל"ן בדצמבר האחרון, והשתיים רכשו מרני צים  מרכזי קניות מחצית מפרויקט בכפר סבא תמורת 165 מיליון שקל. בכוונת הצדדים להקים בפרויקט שמוקם במזרח העיר משדים ולצדם חוות שרתים. 

לקרדן ישראל וגבע נדל"ן היה שיתוף פעולה נוסף בתחום: שתי החברות קנו לפני שנה מחצית מהזכויות בקרקע באזור התעשייה של שוהם לפי שווי של 180 מיליון שקל - שעל הקרקע הן מתכננות להקים בין היתר חוות שרתים, בהספק שטרם נמסר. החווה תוקם לצד מחסן קירור במתחם והבנייה צפויה להתחיל בשבועות הקרובים.

חברה הפעילה בתחום כבר כמה שנים היא חברת הנדל"ן המניב אדגר , שבשליטת ישיר איי.די.איי (42.2%), שלה שטחי משרדים וגם מתחמי משרדים שיתופיים בסגנון WeWork בשם בריין אמבסי. לחברה, בניהול רועי גדיש, יש מתחם דאטה סנטר בהספק של 4 מגה־ואט בראש העין, שמייצר דמי שכירות נטו (NOI) של 9 מיליון שקל בשנה בתפוסה מלאה. אדגר ציינה ברבעון השלישי, כי בכוונתה לייעד שטחים נוספים לפעילות זו גם בפתח תקווה, ולהוסיף 10 מגה־ואט הספק על שטח של 3,500–4,000 מ"ר.