משפרי דיור? ההטבה במס רכישה קוצרה משנתיים לשנה בלבד

ייחתך בחצי, ל-12 חודשים, פרק הזמן שבו משפרי דיור יצטרכו למכור את דירתם הישנה כדי ליהנות ממס רכישה מופחת ממנו נהנים רוכשי דירה למגורים. כיום משפרי דיור יכולים להחזיק בדירתם הישנה במשך 24 חודשים ועדיין ליהנות מתשלום מס רכישה מופחת. התיקון הזה לחוק מיסוי מקרקעין הוא אחד משורה של תיקונים שמופיעים בתזכיר שפרסמה היום (ה') רשות המסים, ונועדו בין היתר לעודד מכירת דירות מגורים ולתקן עיוותי מס.

בסוף נובמבר עלה מס הרכישה שמוטל על מי שרוכש דירה להשקעה (שזו אינו דירתו הראשונה), מ-5% ל-8%. על פי התזכיר, משפרי דיור ימוסו כמשקיעים (כלומר בשיעור של 8%) אם לא ימכרו את דירתם הישנה בתוך שנה. זהו צעד משמעותי שנועד לשחרר במהירות דירות אל שוק הנדל"ן הבוער.

לשם דוגמה, רוכש דירה להשקעה משלם מס רכישה בשיעור של 8% מהשקל הראשון, כלומר 80 אלף שקל על כל מיליון שקל במחיר הדירה. לעומת זאת רוכשי דירה ראשונה, וגם משפרי דיור שמכרו את דירתם הישנה בזמן, משלמים ברוב המקרים מס אפסי על מרבית מחיר הדירה.

באוצר מסבירים כי במצב היום, שבו מחירי הדירות עולים בקצב מהיר, נוצר תמריץ למשפרי הדיור להחזיק בדירתם, גם ליהנות מהטבת המס, וגם ליהנות מהשבחת הדירה. הנהנים העיקריים מהטבה זו הם דווקא בעלי הכנסה גבוה - כפולה מהשכר הממוצע במשק, על פי האוצר. התקווה היא כי השינוי הזה יעודד את פלח האוכלוסייה הזה לשחרר דירות מהר, וכך לתרום להגדלת היצע הדירות.

שינויים במדרגות מס הרכישה

במקביל לתיקן הזה, תזכיר החוק כולל גם הקלות במדרגות מס הרכישה באופן שייטיב עם רוכשי דירות זולות; והקשחה של המיסוי על דירות יקרות.

דירה למכירה בת"א | צילום: דוד הכהן

כך למשל היום רוכשי דירה ראשונה לא משלמים מס רכישה על חלק השווי שעד כ-1.7 מיליון שקל. על פי תזכיר החוק החדש, מדרגת המס הזו תתרחב, כך שמס הרכישה יהיה אפסי גם לדירות שנרכשו במחיר של עד 1.93 מיליון שקל. כיום על חלק השווי העולה על כ-1.7 מיליון שקל ועד כ-2 מיליון שקל משלמים מס רכישה של 3.5%. על פי התזכיר, 3.5% מס יוטלו על חלק השווי שבין 1.93 מיליון שקל ל-2.33 מיליון שקל. לעומת זאת, כיום משלמים מס רכישה בשיעור של 10% רק על חלק השווי שגבוה מ-17 מיליון שקל. לעומת זאת בתזכיר, שיעור המס הזה יוטל כבר על חלק השווי שמ-5.3 מיליון שקל.

הצורך בשינוי מדרגות המס עלה בדיון בוועדת הכספים על העלאת מס הרכישה שמוטל על משקיעים. התוצאה של המהלך הזה תדכא ביקושים באזור המרכז, ובמיוחד תל אביב שבה נמכרות דירות יוקרה. לעומת זאת הוא משפר ולו במעט את עול המס שמוטל על רוכשי דירות בפריפריה.

בניין של רשות המסים | צילום: יובל חן

להקשות על משקיעים זרים

צעד נוסף נועד להקשות על משקיעים זרים להחזיק דירות בישראל. בין היתר מוצע לבטל רק למשקיעים זרים את הפטור ממס שבח ופטור ממס על השכרת דירה. על פי נתוני רשות המסים, יש כ-83 אלף דירות מגורים בבעלות תושבי חוץ, מהן 40 אלף דירות בתל אביב ובירושלים.

השינויים המוצעים ייכנסו לתוקף בשנת 2024, כך שיש לזרים חלון זמן של שנתיים שבו יוכלו ליהנות מההטבות האלה. תקופת זמן שבה מקווים באוצר כי הם ישחררו דירות לשוק. מהתיקון הזה הוחרגו ישראלים שהיגרו לארץ זרה ומכרו את דירתם בתוך פחות מחמש שנים מהיום שבו קיבלו אזרחות.

תזכיר החוק כולל תיקון לעיוות מס שהיטיב במיוחד עם רוכשי דירות יוקרה. עד עתה מי שרכש דירה שבה בנויה רק המעטפת, ואת העיצוב הפנימי ביצע אחר כך, שילם מס רק על עלות רכישת המעטפת. על פי התיקון החדש, ימוסה גם החלק ששופץ לאחר רכישת הדירה.

בנוסף כולל התזכיר הטבת מס שנועדה לתמרץ בנייה למגורים, על פיה מוכר קרקע שעליה תוכנית מאושרת לבניית למגורים ייהנה ממס שבח בשיעור של 25% במקום 47%, אם הבנייה הושלמה בתוך ארבע שנים.