חולון מקמצת בזכויות בנייה ומונעת התחדשות

קריסת בניין המגורים ברחוב סרלין בחולון בחודש ספטמבר, שעות אחדות בלבד לאחר שפונה מדייריו, הפנתה זרקור ענק לצורך האמיתי בהתחדשות העירונית. אלא שגם חצי שנה אחרי האירוע, נראה שעיריית חולון ממשיכה להתבצר בעמדותיה הנוקשות ולהערים קשיים על יוזמות התחדשות ולגרוע מכדאיותם הכלכלית. אגב גם היזמית אאורה, שלקחה על עצמה את הפרויקט בסרלין, טוענת כי הפרויקט אינו כלכלי לה, והיא עושה זאת כדי לסייע לאלה שנשארו ללא קורת גג.  

הטענות החדשות־ישנות נגד העירייה מגיעות משכונת אגרובנק, שב־2012 החליטה העירייה להגביל בה את הבנייה ל־7 קומות כדי לשמר את צביון השכונה. אלא שהמגבלה הזו לא מאפשרת באופן מעשי התחדשות עירונית באזור. 

מדובר במתחם כיכר השבעה, שממוקם בין הרחובות ז'בוטינסקי, חנקין וההגנה. במתחם שבעה בניינים שנבנו לפני כ־60 שנה, וכוללים 84 דירות במצב ירוד, ללא ממ"דים וללא הגנה מפני רעידת אדמה. בחודשים האחרונים הדיירים בעצמם יזמו פרויקט התחדשות בסיוע המינהלת שהקימה העירייה למטרה זו. 

בניינים ברחוב חנקין 24-22, חולון | צילום: אוראל כהן

המתחם משתרע על 4.2 דונם, והתב”ע מאפשרת זכויות בנייה בשיעור של 350% (כ־15 אלף מ"ר), אך מדובר בזכויות לכאורה, שכן בשל מגבלת הגובה לא ניתן לנצל אותן. על פי דו”ח השמאי שצורף להתנגדות, לא מדובר בפערים זניחים של כדאיות כלכלית — במקום רווחיות של כ־20%, המקובלת במיזמי התחדשות, מדובר במקרה זה בתת־רווח של 20% (מינוס 20%). 

על כן מבקשים הדיירים לפחות 11 קומות, ועדיין לא יתאפשר בינוי איכותי ומרווח. "התוכנית במתכונתה המופקדת לא מאפשרת למתחם להתחדש, ובעצם מקפיאה את הבינוי הקיים לשנים הקרובות", לשון ההתנגדות אשר הוגשה באמצעות עו"ד משה רז־כהן ממשרד רז־כהן, פרשקר ושות', המתמחה בהתחדשות עירונית. לפי התחשיב שעלה בחוות הדעת השמאית, כדי להפוך את הפרויקט לכלכלי יש לאפשר בנייה לגובה של 18 קומות ושטח לבנייה למגורים של 25.8 אלף מ"ר. 

רז כהן, המייצג את הדיירים בפרויקט, אמר: “התנהלות העירייה גובלת בזלזול בתושבים. זו תוכנית שעדיין לא מעורב בה יזם. גורמי העירייה מסכימים שהתוכנית לא כלכלית, אבל הם אומרים שלא ניתן לוותר על מגבלת הגובה גם במחיר של ויתור על ההתחדשות העירונית. אין ויכוח על כך שהפרויקט לא כלכלי, וזה שהם לכאורה ‘מאפשרים’ התחדשות עירונית, אף עשוי לפגוע בבעלי הדירות כשייאלצו לשלם היטל השבחה בעת מכירת הדירות הישנות“.

אגב, מגבלת הגובה הזו יצרה צפיפות מוגזמת של 50 דירות לדונם בפרויקט של לוינסקי עופר ברחוב חנקין בשכונה. כלומר דווקא ההנחיה הזו של העירייה הובילה בסוף לתוצאה שהעלתה לא מעט תהיות על אישור התוכנית. 

ואין אלה הטענות היחידות לפרויקטים תקועים בעיר. לדברי שמאי המקרקעין ארז כהן, המטפל בכמה שמאויות לפרויקטי התחדשות בחולון, בניגוד לערים אחרות, שמתנהלות באופן גמיש יותר, בחולון יש קשיים: "בעייריית חולון מאוד מתקמצנים על מכפיל יחידות הדיור שהם מוכנים לתת בפינוי־בינוי. מצד אחד הם מאוד תומכים, מצד שני הרבה פרויקטים לא מתקדמים. 

גם בתוכנית המתאר שהם מגישים עכשיו הטענה העיקרית היא שהמכפיל לא מצליח להחזיק את הפרויקט. אנחנו מלווים פרויקט בג'סי כהן, המכפיל של הפרויקט שם צריך להיות 4 עד 4.5, והוא נמוך משמעותית”. 

לפי חוות דעת שחברת שפיר הזמינה מכהן למתחם חנקין קדושי ברגן בלזן, מדובר ב־12 מבני שיכון הכוללים 213 דירות על שטח של 11 דונם. במקרה זה נטען כי התוכנית המוצעת לא מאפשרת לנצל את מלוא שטחי הבנייה בפרויקט, שהוערכו ב־18.9 אלף מ"ר. הפרויקט נמצא ברווחיות שלילית של לפחות 6.5% במתחם הדרומי, ולכן יש צורך לבחון את הגבהת הבנייה. 

מעיריית חולון נמסר בתגובה: "תוכנית ההתחדשות העירונית נמצאת בימים אלה בהפקדה, ובקרוב תדון הוועדה המחוזית בהתנגדויות שהוגשו לה".