לעצור את מחול השדים במכרזי הקרקעות

מחירי הדירות זינקו בשנה האחרונה כמעט ב-11% לפי הלמ"ס, ולהערכתי המחירים ימשיכו לעלות בשנה-שנתיים הקרובות לפחות ואולי רק בעוד שנתיים תהיה התמתנות. אחת הסיבות המרכזיות לזינוק במחירים בשנה האחרונה היא השתוללות מחירי הקרקעות שמשווקת המדינה ליזמים. זה אבסורד שהמדינה שמתיימרת לפעול למען הזוגות הצעירים ולהנגיש עבורם את הדירות באמצעות הורדת מחירים, היא זו שגורמת למעשה לעליית המחירים. 

מכרזי הקרקעות של רמ"י בשנה-שנתיים האחרונות נסגרים במחירים הגבוהים ב-70%-100% יותר מהמחיר הריאלי של הקרקע. מחירי הסגירה שיזמים מוכנים לשלם על הקרקע משקפים עליות של 25% במחירי הדירות – המשמעות היא שכדי לרשום רווח יזמי סביר מחירי הדירות צריכים לזנק בחדות בשנתיים הקרובות, אחרת הסכום שהוצע על הקרקע ישקף רווח אפס ואולי אף הפסד - זה מצב אבסורדי ומסוכן שאסור שיימשך. 

בגלל חוסר משווע בשיווק קרקעות לבנייה מצד המדינה בשנים האחרונות, יזמים נאלצים להילחם על כל פיסת קרקע שכן משווקת, ומציעים סכומים מטורפים שגבוהים כאמור עשרות מונים משווי הקרקע בפועל. בסופו של דבר קבלן או יזם לא יכול לבנות בלי קרקעות, ולשוק לא יכולות להתווסף דירות אם לא יהיה על מה לבנות. 

ואולם, במציאות של היום נוצר מצב של "מערב פרוע" במכרזי הקרקעות שבו הקבלנים נאלצים להעלות את ההצעות שלהם בכל פעם מחדש רק כדי להיות מסוגלים להתמודד על הקרקע - וזה מסכן אותם. כי אם מחירי הדירות לא יעלו (כפי שההצעות במכרזים בונות על כך), חברה יזמית לא ענקית עלולה לקרוס, ויחד איתה ספקי חומרי הגלם, חברות המטבחים, קבלני הביצוע וכיוצ"ב.

לפי מחקר של שמאי המקרקעין שמוליק כהן מ-2021, מכרזי הקרקעות נסגרו בפערי מחירים אדירים גם מהערכות של רמ"י עצמה – במכרזים שנבדקו נמצאו פערים של כ-165% בין מחירי הסגירה להערכות ולשומות של רמ"י, פערים המשקפים זינוק של כ-500,000 שקל בממוצע לדירה. בנוסף לכך, רמ"י עצמה מעלה את מחיר המינימום ממכרז למכרז – מחיר הסגירה של המכרז הקודם שהוא מנופח כאמור, הופך למחיר המינימום במכרז הבא, וזו מערבולת מסוכנת – המדינה חזרה לספסר בקרקעות. 

אבי זיתוני | צילום: ינאי אלפסי

וכשהמדינה היא זו שיוזמת ומעודדת "מחול שדים" במירוץ אחר הקרקע, שהיזמים והקבלנים נאלצים להיכנס אליו בלית ברירה, מי שמשלם את המחיר הם רוכשי הדירות במחיר הסופי, כי יזם לא מעוניין להפסיד על הפרויקטים והוא חייב להצדיק את הסכום הגבוה שעלתה לו הקרקע – איך? ע"י העלאת מחירי כמובן. 

המדינה אוהבת מאוד את ההכנסות ממסים מענף הנדל"ן, אוהבת לקבל מאות מיליוני שקלים על הקרקעות, אבל אם היא לא תתעשת מהר מאוד ותבין שאי אפשר להמשיך עם מחירים כאלה, אז המערבולת תמשיך והשוק ייכנס לסחרור בלתי נגמר. ברמה ארצית זה עלול להיתרגם לעליית מחירי דירות של כ-10% בכל שנה. 

שיטת המכרזים חייבת שינוי – ומהר, מוטב אם המדינה היתה מתמקדת בשיווק מסיבי של קרקעות לבנייה, של מאות אלפי יחידות דיור בכל שנה, רק כך אפשר למנוע את מחול השדים ולהביא את השוק ליציבות".

מאת אבי זיתוני, מנכ"ל חברת א. זיתוני