גם בהקפאת הליכים: על איחור במסירה הקבלן צריך לשלם

בית המשפט המחוזי בתל אביב פסק כי א.דורי בנייה תפצה 49 בעלי דירות בפרויקט מגדלי תל אביב בסכום המוערך ב־15 מיליון שקל בעקבות איחור של כשנה וחצי במסירת הדירות, כך נודע ל"כלכליסט". פסק הדין ניתן כשנתיים לאחר שחברת הבנייה נכנסה להקפאת הליכים ומונו לה נאמנים. 

התביעה הוגשה ב־2017 נגד א.דורי בנייה על ידי בעלי הדירות, באמצעות עו"ד איתמר כהן. רגע לפני שלב הסיכומים א. דורי נכנסה להקפאת הליכים, ובעלי הדירות קיבלו אישור חריג מביהמ"ש להמשיך בהליך המשפטי במחוזי.   

בעלי הדירות הם חלק מקבוצת הרכישה של מגדלי ת"א, שהתגבשה ב־2010 בהובלת חג'ג' ואקרו נדל"ן. הפרויקט כלל שני מגדלי מגורים ברחוב תוצרת הארץ 7־9, שהם חלק מקומפלקס של ארבעה מגדלים בני 34 קומות. לאחר רכישת הקרקע מחברת מבני תעשייה התקשרה הקבוצה עם א.דורי בנייה, אז בבעלות גזית גלוב, להקמת שני המגדלים, שתחילה תוכננו ל־30 קומות ו־224 דירות בשניהם. עלות הבנייה עמדה על כ־133 מיליון שקל. 

מגדלי תל אביב. “העיכוב המכריע מוסבר על ידי מחדליה של הנתבעת” | צילום: עמית שעל

לטענת התובעים, בעלי דירות ממגדל D, הבנייה היתה אמורה לארוך 30 חודשים. במרץ 2011 התקבל היתר למגדל D, ובהמשך התקבלו לו היתרי המשך שאפשרו להגביה את המגדל ולבצע בו שינויים. א.דורי קיבלה תוספת זמן עבור כך, והיתה אמורה למסור את הדירות בינואר 2014, אך בשל עיכובים רבים הדירות נמסרו לרוכשים באיחור של כשנה וחצי, וטופס האכלוס התקבל רק במרץ 2015, ועד יולי נמסרו לרוכשים כל הדירות במגדל. סכום הפיצוי חושב  לפי 500 דולר לחודש לכל חדר בשלושה החודשים הראשונים, ולאחר מכן 1,000 דולר. לפי חישוב זה, בצירוף ריבית והצמדה, הפיצוי מגיע לכ־15 מיליון שקל. הסכום לא נקבע בפסיקה, והקבוצה תידרש להעביר לביהמ"ש את התחשיבים המעודכנים. 

בכתב ההגנה של דורי נטען כי חברת מבנה תעשייה התחייבה לעירייה להקים מבני ציבור, ועיכוב בהקמת מבני הציבור הללו גרר עיכוב גם בהוצאת טופס האכלוס למגדלים. טיעון נוסף היה כי קבוצת רכישה היא למעשה היזם, ולכן חברי הקבוצה אינם רוכשי דירות אלא יזמים שהזמינו מהם את העבודה, ולכן נטלו על עצמם סיכון יזמי ולא זכאים להגנה על פי חוק של רוכשי דירות. עם זאת, בדיון נכתב כי דורי מעולם לא הציגה את יומני העבודה שלה, ולכן טענותיה נעדרות בסיס עובדתי ומשפטי.  

”מחדלי הנתבעת הכריעו” 

מההחלטה עולה כי אף שצו הקפאת ההליכים נכנס לתוקף רק ב־2019, סימני האזהרה בפרויקט היו כבר הרבה קודם. עד אוגוסט 2013 הבנייה התקדמה בקצב משביע רצון, ודו”ח מעקב ביצוע אף קבע את מועד סיום העבודות לינואר 2014. אלא שבהמשך, נטען, התגלה מחסור בכוח אדם שהקשה על קידום הבנייה. 

חודשים אחדים לאחר מכן, במקביל לדיווחים כספיים שליליים, החל להידרדר מצבה הכלכלי של דורי, כפי שניתן ללמוד ממייל שמנהל בחברת הפיקוח העביר לדורי: "נתונים אלו בצירוף דו”חות ההתקדמות החודשיים, כמות הפועלים והמצב בשטח מלמדים על האטה משמעותית שחלה בחודשים האחרונים בקצב ביצוע של בניין זה". מייל נוסף נשלח בהמשך אל מנהל מחברת חג'ג', ובו נכתב בין היתר: “אני שומע על הרבה בעיות עם ספקים/ קבלנים שלא מגיעים לעבוד בשל בעיות כספיות מול א.דורי, ורואים בשטח שהמצב לא מתקדם בכיוון של עבודה מאומצת או אפילו עבודה בקצב סטנדרטי וראוי". במייל נוסף הוא אף סיכם את המצב במילה "ק-ט-ס-ט-ר-ו-פ-ה". את 2014 סיימה דורי בהפסד של מאות מיליוני שקלים. 

עו"ד איתמר כהן. “נפעל למיצוי מלוא זכויותיהם של הדיירים" | צילום: אופיר הראל

בפסק הדין נכתב כי "בנסיבות אלה העיכוב הדומיננטי, ולמעשה המכריע, מוסבר על ידי מחדליה של הנתבעת, ואין צורך להידרש למורכבויות היכולות להתרחש נוכח עיכובים מתחרים או סותרים", לשון הפסיקה. השופט גרשון גונטובניק כתב כי הוא מקבל את התביעה כמעט במלואה, ומחייב את דורי לשלם לבעלי הדירות פיצויים, כך שכל משפחה תהיה זכאית לפיצוי מ־2 בינואר 2014 ועד למועד מסירת הדירה, ולכך יתווספו הפרשי ריבית והצמדה.   

”אין ודאות בגבייה”

למרות אישור ביהמ"ש להמשיך ולנהל את המשפט כרגיל, גם לבעלי הדירות ברור כי פסק הדין אינו סוף פסוק, וכעת הם מצטרפים לשורה של נושים שלהם דורי חייבת כספים. דורי בנייה, שהוקמה על ידי אורי דורי המנוח, נרכשה על ידי גזית גלוב ב־2011, ונמכרה ב־2016, לאחר שנקלעה לקשיים, לעמוס לוזון תמורת 9.7 מיליון שקל בלבד. 

הנאמנים שמונו לדורי הם עורכי הדין איתי הס ועופר שפירא. לדברי שפירא, פסק הדין לא מקנה לרוכשי הדירות עדיפות על פני נושים אחרים: "זה לא נותן ודאות בגבייה, בודקים את כל תביעות החוב של החברה והסכום שיעמוד לחלוקה יתחלק באופן יחסי בין כל הנושים".  

עו"ד איתמר כהן, שייצג את בעלי הדירות: "ביהמ"ש דחה בשתי ידיים את ניסיונו של הקבלן להתנער מהתחייבויותיו החוזיות כלפי הדיירים, וכך גם את כל סיפורי המעשיות שהשמיע. ביהמ"ש היטיב להבין את המציאות העסקית בישראל, לפיה חברי קבוצת הרכישה הם לא בהכרח יזמים מתוחכמים, אלא לרוב מדובר ברוכשי דירות שפועלים תחת מערכת חוזית מורכבת - אשר מתנהלים בה גורמים שונים, מרובי אינטרסים, ואלו לא תמיד פועלים באופן שתואם את האינטרסים של הרוכשים. למרות מצבו הכלכלי של הקבלן, נפעל למיצוי מלוא זכויותיהם של הדיירים, ולכך שפסק הדין יבוצע במלואו והדיירים יקבלו את אשר הם זכאים לו".