הדמיית מגדל משרדים ToHa2 תל אביב אמות גב ים | באדיבות View Point
חברות הנדל"ן המניב בדרך לשיערוכים של 4.6 מיליארד שקל
לפי אנליסט הנדל"ן של IBI נדב ברקוביץ, תשע מחברות הנדל"ן המניב הבולטות צפויות לבצע שיערוכים במאות מיליוני שקלים, כמו בשלהי 2019. עם זאת סוגי הנכסים שונים, ולמשל בתחום המסחר צפויים השמאים לקחת "מקדם שמרנות"
ההודעות של חברת הנדל"ן המניב אמות ושל החברה־האם שלה, אלוני חץץ, על שיערוכי ענק שהן צפויות לבצע בדו"חות 2021, הזכירו את גל השיערוכים של סוף 2019, ונראה כי הן בבחינת סנונית ראשונה למה שצפוי לנו עם פרסום הדו"חות השנתיים של כל החברות בענף הנדל"ן המניב. זאת, בעיקר אחרי שב־2020, שנת הקורונה, שהתאפיינה בפריחה חסרת תקדים בקרב חברות ההייטק, נקברו סופית חלק מהתחזיות הקודרות לענף המשרדים.
קראו עוד בכלכליסט:
אמות הודיעה ביום שני שקיבלה אינדיקציות ראשונות לכך שהיא תבצע שיערוכים של יותר מ־700 מיליון שקל בדו"חות 2021; אלוני חץ הודיעה מיד לאחר מכן כי יחד עם הנתונים מאמות ומחברת הנדל"ן שלה בבריטניה, ברוקטון אוורלאסט, היא צופה לבצע שיערוכים של לפחות 1.3 מיליארד שקל בדו"חות.
מבדיקה שערך נדב ברקוביץ, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות IBI, עבור "כלכליסט", עולה כי השיערוכים של אמות ב־2019, שעמדו על חצי מיליארד שקל, היוו תוספת של 5%-4.5% לשווי הנכסים שלה, תוספת בשיעור זהה להערכת החברה לגבי השיערוכים הצפויים בדו"חות שלה ל־2021. משמעות הדבר היא שהשיערוכים הקרובים צפויים להוריד את שיעור ההיוון המשוקלל בדו"חות אמות ב־0.4%-0.3%, לרמה של 6.2%-6.1%, בפער גדול לעומת שיעור היוון ממוצע של 5.1% שלפיו היא נסחרת. לפי ברקוביץ, שיעור ההיוון בדו"חות אמות היה נמוך יחסית לחברות אחרות גם לפני ההודעה על השיערוך הצפוי כך ש"ייתכן שהיא מראה לשאר חברות הנדל"ן המניב את הכיוון".
לפי נתוני ינואר־ספטמבר 2021, מבין 9 חברות הנדל"ן המניב הבולטות בענף, גב ים ביצעה עד כה שיערוכים משמעותיים של 756 מיליון שקל; אחריה מליסרון עם 600 מיליון שקל; בעוד עזריאלי , חברת הנדל"ן המניב הגדולה בארץ, הוסיפה רק 240 מיליון שקל לשווי הנדל"ן שלה, אחרי שביצעה ב־2020 את השיערוך השלילי הגדול ביותר - 764 מיליון שקל.
לפי ברקוביץ, בהנחה ששיעור ההיוון יירד ב־0.3%, תשע החברות הגדולות בענף צפויות לבצע שיערוכים חיוביים של 4.6-4.1 מיליארד שקל, לעומת 429 מיליארד שקל ב־2020, שנת הקורונה, ושל 4.55 מיליארד שקל ב־2019. עם זאת הפעם, לדבריו, "בניגוד לגל השיערוכים החיוביים של 2019 אנחנו מעריכים כי לא כל החברות יוכלו לבצע את השערוכים באותה 'הקלות'. הסיבה הראשונה לכך נובעת מכך שמספר העסקאות הצטמצם משמעותית בתקופת הקורונה ומקשה על שמאות לפי גישת ההשוואה".
לדברי ברקוביץ, "ב־2021 ראינו את עזריאלי רוכשת את קניון מול הים באילת ב־1.3 מיליארד שקל ולפי שיעור היוון מוערך של 5.4%, ואת ריט 1 רוכשת את מתחם SOHO בנתניה לפי שיעור היוון של 6.5%. בנוסף, אמות ביצעה רכישה גדולה של מתחם צריפין ומבנה רכשה את הנדל"ן של בנק מזרחי־טפחות, אולם מדובר על עסקאות יחודיות עם פוטנציאל השבחה עתידי ולכן שיעורי ההיוון היו נמוכים יחסית".
ברקוביץ תולה את ההבדל המשמעותי בשיערוכים הצפויים בקריטריונים משתנים בכל אחד מענפי ההשקעות העיקריים בנדל"ן המניב: המשרדים, המסחר - קרי הקניונים ומרכזי הקניות והלוגיסטיקה. לדבריו, "ישנם שלושה קריטריונים לשיערוכי הנדל"ן. הראשון הוא הורדת שיעורי ההיוון, השני הוא התקדמות בפרויקטים שיוזמות החברות, ואז במהלכם משערכים כלפי מעלה בהתאם להתקדמות, והשלישי הוא עלייה בשכר הדירה. בתחום הלוגיסיטקה הביקושים גבוהים, כך שיהיה קל לשערך כלפי מעלה - צפויה שם הורדת היוון ועלייה בדמי השכירות. בתחום המשרדים חלק מגיע מהתקדמות בייזום וחלק מעלייה בשכר הדירה, אבל יהיה קשה לראות הורדת שיעורי היוון רוחבית בתחום. בתחום המסחר יהיה קשה לבצע הורדת היוון, חרף המקרה החריג של רכישת קניון מול הים. אולי תתאפשר שם עלייה בדמי השכירות אבל ייתכן שהשמאים ייקחו מקדם ביטחון ושמרנות בתקופה שבה יש ירידה בפדיונות בגלל נגיף האומיקרון. להערכתנו, מרבית השיערוכים יגיעו מפרויקטים בייזום המתקרבים לסיום עם צפי לשיפור בהכנסות כמו פרויקט לנדמארק של מליסרון ואפי נכסים, וייתכן שגם במקרים נקודתיים כמו בעזריאלי בקשר למגדל שרונה בתל אביב או במקרה של מגדל תוהא (אמות וגב־ים, ח"ש)".
לגבי השלכות העלאות הריבית הצפויות בארה"ב על ענף הנדל"ן בישראל אמר ברקוביץ: "היתרון בישראל הוא שהאינפלציה מאוד נמוכה ביחס לארה"ב. כך שגם עליית ריבית כאן לא עומדת כרגע על הפרק - אבל אין ספק שזה פער שייסגר. בישראל אין צורך כרגע בהעלאת ריבית, וגם אם תהיה כזאת, עדיין הריבית תהיה אפסית. המצב עשוי להשתנות אם נראה בעתיד אינפלציה שתהווה איום כאן בישראל, מה שלא עומד על הפרק כרגע".