סוף עידן ההתחדשות העירונית?

כבר שנים שמחירי הדיור בישראל דוהרים מעלה. יש לכך מספר סיבות ידועות - הבולטת מביניהן היא מחסור בקרקעות. מרבית התושבים מעוניינים להתגורר באזורי הביקוש, בהם אין מספיק דירות ועתודות קרקע פנויות,  וכדי לפתור זאת יש להגדיל את היצע הדירות – אך אין לנו עדיין פטנט שמייצר קרקע חדשה, וגם המהלך של הפשרת קרקעות חקלאיות לבנייה הולך ומסתיים וכמעט ולא נותרה קרקע חקלאית להפשרה בגוש דן. 

לכן, התחדשות עירונית היא המענה המוצלח ביותר לצורך הזה מכיוון שבפתרון זה אין צורך בקרקעות נוספות - מגדילים את כמות הדירות, על אותה הקרקע. רק התחדשות עירונית מאפשרת באמת להגדיל את היצע הדירות באזורי הביקוש, בשכונות קיימות, על בסיס תשתיות קיימות. לא מדובר רק בתל אביב, התחדשות ופרויקטים של פינוי-בינוי הם בעלי כדאיות כלכלית בכל אזורי הביקוש, במידה כזו או אחרת. 

מעבר לפיתרון מוצלח למצוקת הקרקעות לבנייה, להתחדשות עירונית יש יתרונות חברתיים רבים: בעלי הדירות משביחים את הנכסים שלהם ואת מצבם הכלכלי, ובסופו של יום גם את איכות חייהם, והדירות נבנות בלי לפגוע בשטחים הפתוחים. יש גם חסרונות: השכנים של הבניין צריכים לסבול מהרעש והלכלוך בזמן הפרויקט כאשר הם חיים לצד אתר בנייה, העיריות צריכות לדאוג לתשתיות משודרגות ויש רשויות מקומיות רבות שרואות בדירות בהתחדשות עירונית כ"נטל", כנכסים שמגדילים את הגרעון של העיריות משום שהם מעמיסים על התשתיות הקיימות.זה מצב שעלול להיות בעייתי עבור דיירים נכנסים לדירות בהתחדשות עירונית. מכל הסיבות הללו, חשוב שכל תוכנית חדשה שתצא לפועל תיתן מענה גם לבעלי הקרקע והדירות והדיירים הקיימים, גם לשכנים שלהם שירוויחו בסוף התהליך תוצאה טובה יותר מהמצב ההתחלתי, וגם לעירייה, שצריכה להרוויח מההתחדשות של העיר, וגם לדיירים החדשים בשכונה, שייכנסו עם אנרגיה חיובית. 

סיום תמ"א 38 – סוף עידן

בשטח, ישנו פער עצום בין הקריאות להורדת מחירי הדיור ולהגדלת היצע הדיור, לבין הקשיים שמערימות הרשויות השונות בדרך להתחדשות עירונית. בעבר, גם העיריות וגם הועדות לתכנון ובניה, היו נותנות אישורים להתחדשות עירונית בהיקפים גדולים וביד רחבה, עם תוספת שטח משמעותית לדירות, אך כיום ישנה מגמת צמצום וככל שעובר הזמן האישורים לתוספות מצטמצמים עוד יותר, כך שבעלי הדירות מקבלים פחות. כיום כבר ישנם פרויקטים רבים בהם בעלי הדירות מקבלים רק תוספת של מרפסת וחניה בלבד, ללא הגדלה של מספר החדרים בדירה והוספת ממ"ד. חלק מהסיבות לצמצום זה הוא בבדיקת הכדאיות לביצוע הפרויקט, מאחר ועלויות הבניה עלו בצורה משמעותית ביותר.

קושי נוסף בביצוע התחדשות עירונית הוא בהתנהלות מול הרשויות, גם בהוצאת היתר בניה וגם בקבלת טופס 4 ועוד. ישנה בעיה בירוקרטית אמיתית, וכיום כמעט כל הרשויות מערימות קשיים בביצוע התחדשות עירונית בשיטחן המוניציפלי.

אך כיום, לאחר סיומה של תמ"א 38 ללא אלטרנטיבה ראויה, אין יותר כדאיות כלכלית בביצוע תוכניות התחדשות עירונית בישראל. אני, כקבלן שהתמחה בביצוע תמ"א 38, כבר לא מוכן להיכנס לפרויקטים של התחדשות עירונית בהיעדר תמריצים ברורים ומול רגולציה מקשה, וכך גם חברי. המשמעות היא סוף עידן ההתחדשות העירונית, וכמובן – עליה נוספת במחירי הדיור כתוצאה מכך.

ניר נווה | צילום: מיכל אביב

מה יהיה עם המיגון?

מדינת ישראל למעשה החליטה לסיים את תמ"א 38 והתנאים המועדפים שהיא העניקה לפרויקטים של התחדשות עירונית, ולהחליף אותה בתוכניות עם פחות תמריצים – שכלל אינן כוללות את מיגון המבנה נגד רעידות אדמה. כלומר, אחד המרכיבים החשובים של תמ"א 38 בכלל לא מוזכר בתוכניות החדשות עליהן מדברים. לא מדובר רק על רעידות אדמה אלא גם על מיגון כנגד טילים ולוחמה - בתוכנית תמ"א 38 כל דירה מקבלת ממ"ד, עניין נדרש לחלוטין במציאות החיים בישראל, שלא מקבל ביטוי בתוכניות החדשות. לא ממש ברור איך מקבלי ההחלטות מצפים שהבניינים החדשים ימוגנו נגד רעידות אדמה וטילים, אם אינם דורשים זאת או מתמרצים זאת. התחדשות עירונית הכוללת מיגון מרעידות אדמה, כפי שבוצע עד עתה במסגרת תמ"א 38, היא עניין של 'דיני נפשות', לא רק של מחירי הנדל"ן.

התחדשות עירונית ומחירי הדיור

ההתחדשות העירונית היא מנוע מרכזי להגדלת היצע הדירות. במציאות של משבר דיור וכאשר היצע הקרקעות שהמדינה יכולה לתת היום איננו מספיק, יש משהו מאוד בעייתי, שלא לומר לא תקין, בהחלטה להפסיק את תמ"א 38 גם אם מחליטים לא להתבונן מעבר להיבט הכלכלי, על חיי אדם. גם מבחינה ביטחונית אתגר הטילים הוא חלק ממציאות חיינו, וגם מבחינה בטיחותית אסור לשכוח שאנו נמצאים על השבר הסורי אפריקאי, היו פה ויהיו פה רעידות אדמה, כלומר חיזוק המבנים הוא עדיין צורך אמיתי בדיוק כפי שהיה ביום בו הוחלט על תמ"א 38 כפיתרון הלאומי לאתגר הזה.  

למרות זאת, תוקפה של התוכנית הנוכחית מסתיים עוד שנה, וכבר היום לא נכנסים אליה פרויקטים חדשים בגלל הקושי הרגולטורי. על פניו, אין שום יתרון בסיום התוכנית, וישנם הרבה מאוד חסרונות. 

יש לקוות שממשלת ישראל תתעשת ותקבל החלטות בנושא זה לטובתנו, האזרחים שאוהבים את המדינה וחיים בה. ההחלטה הנכונה היא להחזיר ואף לשפר את תמ"א 38, אבל גם אם הממשלה אינה מעוניינת בכך – עליה להציג ולבצע במהירות תוכנית אלטרנטיבית להתחדשות עירונית שתקיים את האיזון המתאים בין כל ההיבטים, כולל ההיבט הבטיחותי והיבטים כלכליים לצד איכות חיים, בניה בטוחה ואסתטיקה. הגיע הזמן שתמצא תוכנית מתאימה שתטיב עם כולם.

מאת ניר נווה מנכ"ל ובעלים נווה בגדדי חברה לבניה