בעל דירה בפינוי בינוי: ככה לא תמצא את עצמך ברחוב

יום ראשון בבוקר, 10.1.24 הבניין שלכם  נהרס לפני כשנה במסגרת פרויקט פינוי בינוי, אתם כרגע מתגוררים בשכירות בשכונה סמוכה, היום זה היום בו אתם אמורים להפקיד את דמי השכירות שלכם מהיזם, מגיעים לסניף הבנק שלכם מפקידים את השיק, השיק חוזר, תוהים לעצמכם, לא יכול להיות זו בטח טעות, מפקידים שוב, השיק שוב פעם חוזר, בזמן הזה אתם כבר לא תוהים לעצמכם, אתם חרדים לגורלכם, אין לנו איך לשלם שכירות לחודש הקרוב מה יהיה? הפרויקט צפוי להסתיים עוד לפחות שנה, מה עושים?

את חלום הבלהות הזה, עלינו למנוע בכל מחיר הדבר שעומד בראש מעייניי, ומטריד אותי בכל הסכם התחדשות עירונית מסוג של הריסה ובנייה, היא המחשבה, שבעלי הדירות נמצאים מחוץ לבניין, הבניין נהרס, ובשל סיבות לא צפויות היזם יחדל מתשלום דמי שכירות. 

אחד הפרקים החשובים והמרכזיים בהסכמי התחדשות עירונית של הריסה ובנייה, הינו פרק השכירות, הן גובה דמי השכירות אשר ישולמו לבעלי הדירות, ומעל לכך הבטחה כי דמי השכירות ישולמו באופן רצוף שוטף וקבוע עד ליום החזרה לדירה החדשה. 

במסגרת הסכמי פינוי בינוי או תמ"א 38/2 ישנו ארגז כלים, בו אנו כעורכי דין עושים שימוש. ארגז הביטחונות שאמורים להבטיח חוסן פיננסי של היזם, ואת קבלת התמורות אותם בעלי הדירות זכאים לקבל, כאשר בין כלל התמורות אתם זכאים לקבל דמי שכירות למשך כל תקופת הבנייה. 

להבטחת תשלום דמי השכירות קיימת ערבות השכירות, ערבות השכירות הינה שומר הסף המרכזי, בהקניית בטחון ובטוחה לבעלי הדירות , על מנת שאלה לא יוותרו בפני שוקת שבורה, ולהבטיח באופן מיטבי את הבטחת קבלת כספי השכירות.

מה צריך להיות בערבות השכירות כדי להבטיח שחלום הבלהות בו אתם צריכים לשלם שכירות לאורך כל התקופה לא יהפוך למציאות שלכם אציין מספר נקודות חשובות אשר הן המרכז והלב של ערבות השכירות :

א. ערבות אוטונומית- ערבות השכירות חייבת להיות  ערבות בנקאית אוטונומית הניתנת למימוש די בקלות, וכמעט ללא תנאים.

ב. גובה ערבות השכירות. –הערבות צריכה להיות  צמודה למדד המחירים לצרכן, כאשר הנוסחה המרכזית הינה ערבות בגובה דמי השכירות החודשיים כפול תקופת העבודות. לדוגמא אם בהתאם להסכם דמי השכירות הינם 6,000 ₪ לחודש, והעבודות אמורות להימשך על פי ההסכם במשך 36 חודשים , ערבות דמי השכירות תהיה בסך של   216,000 ₪, לכל דירה. כאשר ערבות זו צמודה למדד המחירים לצרכן. אזהיר ואומר כי ישנם יזמים שמנסים בעניין זה להתחכם, לקבוע שערבות דמי השכירות תעמוד על 20 חודשים, 18 חודשים, בעוד העבודות אמורות להימשך לעיתים בין 30-36 ואף 48 חודשים.

ג. מדרג ההפחתה של ערבות השכירות – אחת הדרישות של כל יזם הינה להפחית את הערבות כנגד התשלומים, (ככל שסכום הערבות שהוא גבוהה יותר העמלה שהוא נדרש לתת לבנק שנותן את הערבות שמנה יותר), הדרישה צודקת אולם צריך למדד אותה ולכמת אותה. 

עו"ד אילן שלומוביץ | צילום: יח"צ

הכלל הוא שלא כנגד כל תשלום חודשי מפחיתים חודש של ערבויות. כלומר לאחר תשלום של חודש אחד להפחית ל- 35 חודשים ואילך.  בעניין זה ישנם שני מרכיבים המרכיב האחד הוא הפחתה ראשונה תהיה לאחר 12 חודשים, וכל חצי שנה תהיה הפחתה, ובכל מקרה בשנה האחרונה, יש להותיר את ערבות דמי השכירות לכל הפחות בגובה של  מספר חודשים בסוף התקופה, כך שלמעשה עד לחודש האחרון יהיו דמי שכירות בגובה של מספר חודשים על מנת, שאם יהיה איחור, יהיו בידינו מספיק כספים כדי לכסות את התשלום בגין תקופת האיחור.

ד. מדרג ההפחתה על בסיס קצב התקדמות העבודות –   כלל נוסף חשוב בהפחתת ערבות דמי השכירות הינם  להצמיד את ההפחתה לקצב התקדמות העבודה באתר. איננו רוצים מצב בו שולמו 12 חודשי שכירות, ואלה יופחתו מהערבות, כאשר מנגד בתקופה זו לא בוצעה עבודה כלל, והפרויקט מצוי באיחור של מספר חודשים. על כן הפחתת ערבות השכירות צריכה להיות קשורה בשני מלקחיים האחת הינה כפי שצוין מבחן התשלומים והשנייה מבחן התקדמות הפרויקט.

ערבות דמי שכירות נכונה וטובה תוך הקפדה על נקודות אלו , הינה הפער והביטחון שבין לסיים את הפרויקט ברוגע ובשלווה לבין הסכנה של היקלעות למשבר ולחצים ולהימנע ממצב שבו אתם מוצאים את עצמכם לתקופה ללא קורת גג כי שטף התשלומים המגיע לכם על פי ההסכם נסגר מסיבה לא צפויה.

מאת עו"ד אילן שלומוביץ שותף מייסד שלומוביץ סורקין ושות' משרד עורכי דין.