מחיר מטרה: כולנו נשלם בסוף את החשבון

תוכנית הדיור המוזל "מחיר מטרה", שהחליט שר הבינוי והשיכון זאב אלקין להחזיר לחיינו, אמנם שונה במספר פרמטרים מתוכנית "מחיר למשתכן", שיזם שר האוצר לשעבר משה כחלון, אך בסופו של דבר רב המשותף ביניהן על המפריד. שתי תוכניות הדיור מציעות דירות מסובסדות לאוכלוסיות זכאיות, ובראשן הזוגות הצעירים, ושתיהן יוצרות עיוותים קשים אשר בסופו של דבר יביאו לפגיעה בכלל הרוכשים ובמשק.

למי ששכח נזכיר כי שנות השיא של "מחיר למשתכן" היו גם שנים של האטה בשוק הדירות. במשרד האוצר אהבו להתרברב בהפחתת הביקוש, ובכך שהצליחו "להושיב את רוכשי הדירה הראשונה על הגדר". הם צדקו בכך שכל מי שנרשם להגרלה אכן ישב על הגדר, אך טעו בכך שהביקוש לא פחת. נהפוך הוא, ההטבה לרוכשים היתה כל כך גדולה עד למעשה היא יצרה אבסורד.

ההטבה לרוכשים עוררה בזמנו ביקושים שלא היו קיימים אצל מי שכלל לא חשב על רכישת דירה עד אותה נקודה. במקביל היא צמצמה בצורה דרסטית את מלאי הדירות שהיה אמור לזרום לשוק החופשי. עם ביקושים של כ-70,000 דירות בשנה, מחסור מצטבר בהתחלות בנייה והפניית 20%-30% בלבד מהדירות החדשות לשוק החופשי, נסיקה במחירי הדירות היתה רק עניין של זמן.

פעם, לפני עידן המבצעים וההגרלות, נהוג היה שזוג שזה עתה נישא רוכש דירת יד שנייה קטנה וזולה יחסית מידיו של זוג ותיק יותר שהספיק להתרחב ולהקים משפחה וכן לפרוע חלק מהמשכנתא, וזה היה עובר לדירה גדולה יותר. מבצעי המדינה יצרו עולם הפוך.

כיום זוגות חסרי ילדים מכוונים לדירות חדשות ומרווחות תוך נטילת מימון בשיעורים גבוהים ומסוכנים, ואילו משפרי הדיור, אלו שבעמל רב הגיעו לדירה שלהם ללא כל עזרה כספית מהמדינה וכעת צריכים מענה לתא המשפחתי שהתרחב, נותרו עם היצע מצומצם יחסית לדירתם הבאה, שכן מרבית הדירות הסטנדרטיות הוקצו למבצעים השונים המיועדים לרוכשי הדירה הראשונה. עיקר המלאי שנותר לשיווק בשוק החופשי הוא דירות מיוחדות, אשר מטבען יקרות יותר ודוחקות את אותם משפרי דיור להוצאה כספית גדולה יותר.

כאן המקום להזכיר לאלה שכה התגאו ב"הושבת הרוכשים על הגדר", שבשוק בעל ביקוש קשיח כמו שוק הדיור אין ואקום. את החשבון על ריסון הביקוש המלאכותי, שנכפה על השוק בשנות מחיר למשתכן, שילמנו כולנו בשנתיים האחרונות בתוספת ריבית עם שיאים במספר העסקאות, בהיקף המשכנתאות הניטלות ובהשתוללות של מחירי הדירות.

התוכנית אולי נתנה מענה לחלק מרוכשי הדירה הראשונה, אך לא הוסיפה דירות לשוק. היא גם הגדירה מראש למי הדירות מיועדות, ובכך שיבשה את התפתחותם האבולוציונית הטבעית של משקי הבית. התוצאה: התייקרות שנתית של כ-11% במחירי הדירות, שכמוה לא ראינו כבר שנים ארוכות, וצפי ברור להמשך המגמה גם בשנים הקרובות.

דירה למכירה רחוב שלום עליכם ת"א | צילום: דוד הכהן

עיוות נוסף נוגע להיקף ההטבה אשר נופלת בידיהם של משקי בית בודדים. בסך הכל עלתה התוכנית לאזרחי המדינה 10 מיליארד שקל, אשר היטיבו עם כ-100 אלף משקי בית. היקפי ההטבות חצו לא פעם את רף מיליון השקלים וגבלו באבסורד. למשל זוג צעיר שזכה במחיר למשתכן בגליל ים שילם כ-2 מיליון שקל בעבור דירת 4 חדרים, ששווייה היום בשוק החופשי הוא מעל 4 מיליון. בכך קופחו רוכשי הפריפריה שזכו בהטבות מצומצמות בהרבה.

ניכר שלפחות בתחום זה מנסה אלקין ללמוד מטעויות העבר באמצעות שני סוגי הגבלות על שווי ההטבה. הראשונה היא החרגתם מהתוכנית של "יישובי יוקרה" – יישובים שבהם שווי הקרקע גבוה במיוחד; והשנייה היא הגבלת גובה ההנחה לזכאים ל-300 אלף שקל לכל היותר במחיר הדירה הסופי.

הרכבת של מחיר מטרה כבר יצאה מהתחנה, ואיני משלה את עצמי שתיעצר עכשיו. עם זאת, זהו המקום להזכיר לממשלה כי בשוק מורכב כמו שוק הדיור, אין פתרונות קסם. דבר לא יוכל להחליף את מלאכת הגדלת ההיצע, פתרון קשה שדורש שחרור שורת חסמים ורתימה של השלטון המקומי, אך היחיד שיועיל. דחיית הביקושים לעוד שנה-שנתיים, כפי שאירע בימי מחיר למשתכן, עשויה ליצור לזמן קצר אשליה של בלימת מחירים, אך בסופה יוגש לכולנו החשבון עם ריבית.

רז שרייבר הוא בעלים ומנכ"ל משותף של חברת שיווק הנדל"ן Inhouse