יו"ר סלע נדל"ן: "אם ההייפ בהייטק יימשך, מחירי המשרדים יעלו גם השנה"

גלי ההדף של פריחת ההייטק בשנתיים האחרונות עולים שוב בדו"חות של חברות הנדל"ן המניב. סלע נדל"ן, קרן ריט המחזיקה בנכסים מגוונים אך בעיקר במשרדים, שטחי לוגיסטיקה ומסחר, הציגה עלייה חריגה במחירי השכירות שהיא גובה בנכסים שלה ברבעון הרביעי. זו הובילה אותה לתוצאות שיא במונחי שכירות ורווחיות. לראשונה חצה סעיף הנדל"ן להשקעה רף של 4 מיליארד שקל.

העדות החזקה ביותר לזינוק במחירים מגיעה מדמי השכירות נטו (NOI) לנכסים זהים. ברבעון הרביעי של 2021 הסתכם נתון זה ב־62.3 מיליון שקל, עלייה של 21% בתוך שנה. ה־NOI הכללי, שמשקלל גם את נתוני המבנים החדשים שנרכשו, עלה ב־28% ברבעון האחרון ל־66 מיליון שקל. במונחי רווחיות, הרווח התזרימי התפעולי, FFO, זינק ב־33% ברבעון הרביעי ל־50.2 מיליון שקל.

בדו"ח רווח והפסד ניכרה השפעה חריגה של שיערוכי נדל"ן חיוביים. החברה ביצעה שיערוך חיובי של 169.6 מיליון שקל לנכסיה ברבעון הרביעי, ושיערוך של 230.8 מיליון שקל ב־2021 כולה. אלה נבעו מירידה בשיעורי ההיוון ומהעלייה במחירי הנכסים והקרקעות. כתוצאה הרווח הנקי של קרן הריט ברבעון האחרון זינק ב־123% ל־214.5 מיליון שקל. ברמה השנתית עלה הרווח הנקי ב־59% ל־356 מיליון שקל.

סלע נדל"ן מעריכה כי המגמה החיובית תימשך בשנה הקרובה וכי ה־NOI יהיה 256-250 מיליון שקל לעומת 233 מיליון שקל בשנה שחלפה. ה־FFO, מעריכים בקרן הריט, יהיה 200-194 מיליון שקל מול 172.2 מיליון שקל ב־2021.

מניית סלע נדל"ן זינקה ב־61% בשנת 2021. הזינוק נבע בחלקו מהתאוששותה מניסיון ההשתלטות של מבנה, שהוביל לנסיקה במחיר ולנפילה לאחר מכן. כעת המניה ברמות שיא המגלמות שווי שוק של 2.46 מיליארד שקל לסלע נדל"ן. מתחילת 2022 ניכרת מגמה חיובית והמניה עלתה בעוד 2.7%, חרף המפולות בינואר.

"ברבעון הרביעי המחירים השתגעו לגמרי", אומר ל"כלכליסט" יו"ר סלע נדל"ן שמואל סלבין, שסבור כי עליות המחירים בתחום המשרדים היו חריגות בכל קנה מידה. "אם הממוצע של עליות המחירים בשלושת הרבעונים הראשונים נע בין 10% ל־12% ביחס לתקופה המקבילה, ברבעון האחרון חלה עלייה של 30% במחירי השכירויות החדשות".

הגאות במחירים כרוכה, לדבריו, בעיקר במחסור שיצר ההייטק בשטחי משרדים, לאחר שהתיאבון המוגבר של הענף חיסל את המלאים. "מה שאנחנו רואים כאן מתרחש בגלל שבשנה וחצי הקרובות לא יהיו משרדים חדשים גדולים להשכרה באזור תל אביב. ואם ההייפ בהייטק ימשיך כפי שהוא עכשיו, צפויה עליית מחירים משמעותית גם השנה".

בשבועות האחרונים מניות הטכנולוגיה מתקררות בצל צפי להעלאת ריבית. לגבי האפשרות שמגמה זו תחליש את עליות המחירים הוא אומר: "בסיס הביקושים מאוד חזק, ויהיה עדיין ביקוש גדול למשרדים בהייטק. בנוסף, ההייטק הישראלי נחשב מאוד אטרקטיבי, כך שהאוושות בבורסה לא ישפיעו על הביקוש למשרדים".

שמואל סלבין יו"ר סלע קפיטל נדל'ן | צילום: אביגיל עוזי

ב־2021 רכשה סלע  נדל"ן שישה נכסים, לאחר שרכשה שלושה בשנה שקדמה לה וחמישה נכסים ב־2019. התמורה ששילמה מלמדת עד כמה זינקו מחיריהם, כשבמקביל שיעורי ההיוון היורדים מגלמים את תיאבון המשקיעים. סלע נדל"ן שילמה בשנה שעברה 323 מיליון שקל עבור שישה נכסים שמייצגים NOI שנתי של 16.5 מיליון שקל. לשם השוואה, ב־2019 נרכשו חמשת הנכסים ב־258 מיליון שקל וייצגו NOI גבוה יותר, של 19 מיליון שקל.

ביחס לרכישות נכסים כיום אמר יו"ר סלע נדל"ן: "כל מי שמחזיק היום בנכס חושב שהוא מחזיק זהב. והוא לא מוכן להמיר זהב בכסף. יש קושי למצוא נכסים". לגבי השיערוכים החיוביים הגבוהים שביצעה החברה ציין כי "שיעור ההיוון שלנו עומד על 6.8%. אין היום נכסים בשיעור היוון של מעל 6%, אלא קידומת של 5%. כלומר, השיערוכים שעשינו מתונים. ועדיין, שיעור ההיוון שלנו גבוה ביחס לשוק".

בגזרת האינפלציה והריבית מעריך סלבין כי "האינפלציה בארה"ב מעל7%, ולפי מה שאני רואה אצלנו, המדינה החליטה להעלות את המחירים על המוצרים שלה, קרי חשמל, מים וארנונה. לכן האינפלציה בארץ לא תהיה נמוכה אלא סביב 3% השנה. בקשר לריבית יש שתי מגמות סותרות. צפויה עליית ריבית בארה"ב, שעשויה לדחוף לעליית ריבית גם בארץ. אבל מנגד, יש זרימה גדולה של דולרים פנימה בגלל ההייטק, אז השקל לא ייחלש יותר מדי. לכן המגמה בקשר לריבית לא ברורה".

בחודש שעבר נכנסה ישראל קנדה לפוזיציה בנורסטאר, השולטת בחברת הנדל"ן המניב גזית גלוב. בעלי השליטה ברק רוזן ואסי טוכמאייר הגיעו להסכמות עם חיים כצמן, שמכר להם מאחזקותיו. ישראל קנדה צפויה להגיע לאחזקה של 22% בנורסטאר וכצמן יחזיק ב־29%. גם סלע נדל"ן עברה ניסיון השתלטות, שלא צלח. 

מבנה, בניהול דודו זבידה, ניסתה בסוף 2020 להשתלט על קרן הריט, אך כשלה בהליך שהיה בחלקו בחסות בית המשפט. בהתייחס לדמיון בין המקרים אמר סלבין: "זה הבדל של שמים וארץ. מבנה הגיעו כמו גנבים בלילה, ואילו בנורסטאר זו הצעה הוגנת שנעשית בשיתוף פעולה מלא עם המחזיק. אין מה להשוות בכלל".