שטחי מרלו”גים התייקרו בעשרות אחוזים בשנה

המחסור במגרשים להקמת מרלו”גים והדרישה המתגברת לשטחי אחסון הזניקו בעשרות אחוזים את מחיריהם  ב־2021, כך עולה מנתוני חברת נת"מ, המתמחה בנדל"ן עסקי. כמעט בכל האזורים בארץ נרשמה עלייה במחירי המגרשים בענף שעד לאחרונה נחשב לפחות זוהר בתחום הנדל”ן, וכעת יזמים מזכירים אותו בנשימה אחת עם ענפי המגורים והמשרדים. עם זאת, מחירי השכירות במרלו”גים לא הדביקו את קצב עליית השווי של הקרקע, והתשואות של היזמים הולכות ונשחקות.  

בכל אופן הזינוק נגרם בעקבות משתמשי קצה רבים שבעבר השתמשו במיקור חוץ עבור שירותי הלוגיסטיקה והאחסנה שלהם וכיום מעדיפים להחזיק בשטחים כאלה בעצמם ומוכנים לשלם על כך גם מעל למחיר השוק, מכיוון שמדובר בצורך אמיתי ולא בעסקת תשואה. הצורך בשטחי אחסנה ולוגיסטיקה גדל בין היתר מעלייה עקבית במסחר באינטרנט, שהואץ במהלך תקופת הקורונה, לצד ענפים שהתחזקו ודורשים כעת שטחי אחסנה והפצה בהיקפים גדלים והולכים בתחום חוות השרתים, הקמעונאות, מוצרים רפואיים ותרופות וכן פלטפורמה למכירות אונליין. 

גורם נוסף שתורם למגמה הוא הביקושים לשטחי מגורים ומשרדים במרכז הארץ, שמובילים ליציאת מפעלים ושטחי אחסון ממרכז הארץ לפריפריה. על פי הערכות של גורמים בענף, היקף הביקושים זינק בתוך כשנה מ־300 אלף מ"ר לכ־500 אלף מ"ר. עם זאת, קצב שיווק המגרשים בייעוד זה רחוק מלענות על הצורך. 

שוב קבוצות רכישה

קצב העליות בענף זה החל כבר לפני כארבע שנים, אך בשנתיים האחרונות הוא הואץ בחדות, עם זינוקים דו־ספרתיים. במהלך 2021 נרשמה עלייה של כ־15% בפתח תקווה, חולון, וראשון לציון; בלוד וברמלה כ־20%; נתניה דרום 10%; כפר סבא עד 10%; מפרץ חיפה 16%; קריית גת 13%; מישור אדומים 13%; עליות חדות יותר נרשמו באשקלון 50%, מודיעין 37%-22%, באר טוביה – עד 40%, יבנה 25%, אשדוד 33%, בית שמש עד 40%, שוהם 60%, עמק חפר 50%, נתניה צפון 37%. 

בפרק זמן של שנתיים, 2020־2021, ניתן לראות עליות חדות יותר בחלק מהאזורים: בשוהם כ־80%, עמק חפר כ־60%, נתניה צפון 85%, אשקלון 100%, בית שמש 95%, אשדוד 70%. 

מרלו"ג שופרסל במודיעין | צילום: עמית גורן

את השחקנים העיקריים בענף ניתן לחלק לשלושה סוגים עיקריים: חברות הנדל"ן המניב כמו מגה אור, אמות, גב ים מבנה, שמטרתן למקסם תשואות, ולכן הן יציבו גבול למחיר הקרקע; חברות שרוכשות קרקעות ומקימות קבוצת רכישה; ומשתמשי קצה כמו חברות רכב, מזון ושילוח. גם קבוצות הרכישה וגם משתמשי הקצה מוכנים לרכוש את הקרקעות במחירים גבוהים משמעותית. כשמדובר בקבוצות רכישה השטחים שנבנים אינם שטחי לוגיסטיקה רגילים,  אלא שטחים קטנים יותר כמו "בית מרכזים" בתל אביב שנועדו לתת מענה לספקים קטנים, מנגד, השיווק שלהן בחלקים קטנים על ידי מארגני הקבוצות מניב רווחים יפים.  

מחירי מרכזים לוגיסטיים קיימים עומדים כיום על 12-10 אלף שקל למ"ר בקומת קרקע במבנה חדש במרכז הארץ ובקרבת כבישי האורך הראשיים; ועל 3,500–5,000 שקל למ"ר למבני קלאס B בפריפריה. דמי השכירות למבני לוגיסטיקה ותעשייה קלאס A עומדים היום על 55-50 שקל למ"ר באזור המרכז, ו־40-25 שקל למ"ר בפריפריה. מנגד, העלייה במחירי השכירות מוערכת ב־20%-10% בלבד, ובמקרים מסוימים אף לא חל כל שינוי. בעקבות זאת חלה ירידה בתשואות. כיום התשואה היא 6%-5.5% למבנים חדשים באזורי "פריים", ו־7%-6% באזורי פריפריה. לפני כשנתיים התשואות עמדו על כ־7% ואף למעלה מכך. 

"קשה למצוא מגרש מתאים"

"הבעיה בתחום הזה יותר חמורה מהמגורים”, אומר אור בן צבי קליין, מנכ”ל שירותי נדל”ן בקבוצת נת”מ. “אם מישהו מחפש מגרש באשדוד יכול להיות שהוא בכלל לא ימצא מגרש מתאים, ולכן כשיוצא מגרש כזה לשוק הוא יימכר במחיר גבוה יותר כי תהיה עליו התנפלות. כמעט ולא היו שיווקים של מגרשי תעשייה". 

דוגמאות לקפיצות במחירים ניתן לראות במספר עסקאות מהשנה האחרונה. 18 דונם למשל בבאר טוביה נרכשו בכ־5 מיליון שקל לדונם, כאשר באזור תעשייה יואב הסמוך רכשו לפני שנה וחצי במחיר של 2.5 מיליון שקל לדונם. כיום מגרשים קטנים ביואב נמכרים ב־6 מיליון שקל לדונם. דוגמה נוספת היא בנווה ימין, שבה זכו לפני כשנה בכ־2.5 מיליון שקל לדונם, ובמכרז שהסתיים לפני כשישה שבועות נמכרה קרקע ב־6 מיליון שקל לדונם. 

גורם בענף אמר ל"כלכליסט": "הקפיצה היא כבר לא באחוזים בודדים, זו קפיצה לא נורמלית. אנשים ששוכרים שטחים במרכזים לוגיסטיים לא יוצאים מהם כי מי שיצא לא יוכל למצוא ובטח לא במחירים דומים". 

דודו זבידה מנכ"ל מבנה נדל"ן, המחזיקה בכ־700 אלף מ"ר מבני לוגיסטיקה ותעשייה לצד נדל"ן מניב מסחרי ומגורים, מספר כי החברה זיהתה את השחיקה של התשואות שנובעת מעלייה דרמטית ברכיב הקרקע, ולכן במשך כשנתיים העדיפו להימנע מעסקאות חדשות בענף הלוגיסטיקה: "הלוגיסטיקה הפכה להיות הטרנד החדש, אתה רואה במצגות של חברות גדולות שהן נמצאות בתחום ומוכנות לשלם יותר כדי להיכנס אליו בגלל הטרנדיות שלו, אבל זה לא מחלחל לתחום השכירות. גם בעסקאות חדשות אנחנו רואים עלייה, אבל מחירי השכירות לא עלו באותו הקצב. זה נובע מכך שצרכני הלוגיסטיקה הגדולים הם שחקני ביניים, שהלוגיסטיקה היא חלק מהעלות התפעולית שלהם, וגם להם יש נקודה שבה הם לא יכולים להעלות את השכירות מעבר לרף מסוים".