סכסוך קרקעות ענק בירושלים: "ספק אם הבורר יכול לסטות מהמתווה שהכתיב לו שותפו"

סכסוך קרקעות ענק שנטחן כבר בכל התחנות המשפטיות האפשריות, מסרב לרדת מסדר היום ויגיע בשבוע הבא לבית המשפט המחוזי בתל אביב. 

לאחר פסק דין מפורט של השופט רם וינוגרד במחוזי בירושלים, לאחר אישורו בבית המשפט העליון ולאחר שלושה גישורים ובוררויות במשרדו של עמוס גבריאלי - הוגשה בקשה לביטול פסק בורר שנתן השופט בדימוס אבי זמיר ממשרדו של אותו גבריאלי, שתידון בפני השופטת יהודית שבח בתל אביב.

הסיפור קצת מורכב, נדל"נית ומשפטית, ננסה לפשטו: היזם אשר סטולר ביחד עם היזם יעקב בכר רכשו לפני כעשור את זכויותיה של כנסייה: המסדר הפרנציסקני הקסטודיה דה טרה סנטה בגבעה הצרפתית בירושלים, במטרה לבנות כ־300 יחידות דיור, תוכנית שהוגדלה בהמשך על הנייר ל־500 דירות במסגרת פרויקט "ברוש הגבעה".

מימין לשמאל: עו"ד שוקי חורש, עו"ד אילן שביט, הבורר עמוס גבריאלי והשופט בדימוס אבי זמיר. אחרי שהעליון כבר פסק בפרשה היא חוזרת לבית המשפט | צילומים: עמית שעל, אוראל כהן, עמית שאבי

לימים מכרו סטולר ובכר את הזכויות לחברה הקבלנית לוסטיגמן ייזום ובניה. איפשהו במעלה הדרך חל הפיצוץ הגדול: הקסטודיה ביקשה לבטל את העסקה כולה בטענה שרומתה לגבי ערך הקרקע. היא הגישה תביעת ענק בגובה 96 מיליון שקל — שווי הקרקע בתוספת פיצוי — נגד כל המעורבים: סטולר ובכר שרכשו ממנה את הזכויות, ולוסטיגמן שרכשה אותן מסטולר ובכר. הסכום נגזר מטענת הרמייה של הקסטודיה לגבי מספר יחידות הדיור הצפוי בפרוייקט וזכאותה לתמורה של 22% מכל הדירות, בהתאם להסכם הקומבינציה.

השופט רם וינוגרד, בבית המשפט המחוזי ירושלים, צלל אל תוך פרטי העסקה וקבע שאין לבטל את העסקה בגלל שלא הוכחה תרמית פלילית, אבל הקסטודיה זכאית לתמורה על התחשבנות עתידית בסיום הבינוי.

"קביעות נוגדות היגיון"

ממצאי פסק הדין אושרו בעליון ב־2016 בפני השופטים יצחק עמית, צבי זילברטל ונעם סולברג. העליונים אישרו את זכותה של הכנסייה להתחשבנות עתידית וחיזקו את "הממצאים הלא מחמיאים בפסק הדין ביחס לעדים שהופיעו מטעם הכנסייה". 

פסק הדין שממצאיו אושרו בבית המשפט העליון הריץ את הצדדים למשרדו של הבורר והמגשר המוביל בישראל, עמוס גבריאלי. במשרד התקיימו שלוש בוררויות. שתיים אצל גבריאלי ואחת אצל אחד מבוררי המשרד הבולטים, השופט בדימוס אבי זמיר. כולם טוענים שרומו בידי כולם, זו התמצית המזוקקת של הסיפור שבו ארבעה צדדים מתנגשים זה בזה. 

גבריאלי טיפל בסכסוך בין לוסטיגמן ליזם בכר שקיבל תוקף של פסק דין. במקביל, אצל זמיר במשרד ליד, נפתחה הבוררות בין לוסטיגמן לסטולר. ועוד במקביל, גבריאלי קיבל לטיפולו גם את הסכסוך בין לוסטיגמן לקסטודיה. כולם נגד כולם, וכולם באותו משרד. סוג של חד גדיא: שלושה סכסוכים, שני בוררים, פרשה אחת. אבל האבק היה רחוק מלשקוע. ביום ראשון הקרוב יתייצבו בבית המשפט המחוזי הצדדים בבוררות זמיר לדיון בבקשה שהגיש סטולר לביטול פסק הבוררות שלו.

הגבעה הצרפתית. הכנסייה ביקשה לבטל את עסקת המכירה בטענה שרומתה בנוגע לערך הקרקע | צילום: עמית שאבי

בא כוחו, עו"ד אילן שביט ממשרד צדוק כתב בבקשה לביטול פסק דינו של זמיר: "על הבורר הנכבד (זמיר – מ.ג.) להימנע ביוזמתו מלהיזקק לסכסוך בין הצדדים, שעה שמתברר בדיעבד כי הליך קישור־גישור בין המשיבים (לוסטיגמן — מ.ג.) לקסטודיה מתנהל בחסות שותפו (גבריאלי – מ.ג.) ואף במקביל!, וסכומים שנקובים באותו הסדר מקביל, קרי סך עתק של 13.5 מיליון שקל!, פרי אותו הליך גישור גבריאלי, השית כב' הבורר במלואם על המבקשים! (ובתוספת הוצאות ושכר טרחת עורכי הדין מייצגי המשיבים בסך של 8.7 מיליון שקל, במונחי קרן)!".  

סטולר שנדהם מסכומי העתק שהשית עליו זמיר, מבקש כעת מהשופטת שבח לבטל את פסק הבורר. הבקשה מסתמכת על שלוש עילות מרכזיות. האחת, שזמיר חייב היה בגילוי נאות על כך שגבריאלי מטפל במקביל באותה הפרשה; השנייה, שזמיר מאמץ את המספרים של גבריאלי ולא יכול באופן מעשי לפסוק בניגוד לעמדת שותפו הבכיר. "ספק אם כבוד הבורר יכול היה לסטות מהמתווה שהכתיב לו, ככל הנראה, שותפו, עו"ד גבריאלי", כותב שביט; ושלישית, שזמיר מתעלם ממצאים שיפוטיים שנקבעו בפסק דינו של וינוגרד ואושרו בעליון. 

למשל הכרה בזכותה של הקסטודיה ל"תמורה מתואמת" רק בסיום הבינוי. "וממילא אין ודאות כי התחשבנות סופית כזו תניב לכנסייה סכום כלשהו", כותב שביט שמאשים את זמיר ש"מקבץ הקביעות השרירותיות בפסק הבוררות אשר בכל הכבוד הראוי, נוגדות דין והיגיון, מעלה יותר מחשש ממשי לדעה קדומה ו'סימון מראש' של תוצאה בעניין סכום השיפוי שיושת".

"פגיעה במוסד הבוררות"

את לוסטיגמן מייצג עו"ד שוקי חורש ממשרד ש. הורוביץ שמגן על הבורר זמיר ועל פסק הבוררות. הוא מציג מכתב לבא־כוחו הקודם של סטולר, שבו מיידעים אותו על הגישורים שגבריאלי מנהל במקביל באותה הפרשה, ועל הסכמה מצדו למינוי הבורר זמיר. לכן טענה זו של העדר גילוי נגועה, לפי חורש, בחוסר תום לב. לגופו של עניין, טוען חורש נגד ניסיון שביט לשלול את הסכום הגבוה שהושת על סטולר. סטולר טען שהסכום האסטרונומי "מנוגד לתקנת הציבור". טיעון כזה, קובע חורש "יש בו כדי לפגוע באמון הציבור במוסד הבוררות. הסכומים שנפסקו משקפים, כפי שנקבע בפסק הבורר, את הוצאותיה של לוסטיגמן בפועל, בגין התשלום לקסטודיה ובגין ההוצאות בהן נשאה במסגרת ההליך המשפטי".

עכשיו השופטת שבח תצטרך להחליט האם התקיים קשר פסול וניגוד עניינים בין מגשר (גבריאלי) לבורר (זמיר) ששותפים באותו המשרד ועסקו באותה הפרשה.