עיריית ת"א רוצה מגדלים במקום הווילות בצפון העיר

עיריית תל אביב פועלת להוספת 11 אלף דירות בצפון מערב העיר, בשטח שממתחם שדה דב עד מערבית למחלף גלילות. התוספת הזו נכללת בשלוש תוכניות חדשות שהעירייה מקדמת. התוכניות האלה ושתי תוכניות שכבר אושרו כוללות יחד פוטנציאל לבניית כ־40 אלף דירות ומאות אלפי מ"ר תעסוקה, מסחר ומלונאות בצפון מערב תל אביב. אחת התוכניות, שאושרה באוגוסט 2020, היא בשטח שבו פעל שדה דב לבניית 16 אלף דירות; ותוכנית שנייה, שאושרה ב־2015 על רצועה צפונית יותר בשטח של כ־1,900 דונם, היא תוכנית תא/3700, שמאפשרת בניית כ־13 אלף דירות.

תא/3700 מחולקת לחמישה מתחמי משנה, שבהן יאושרו תוכניות מפורטות. על פי התוכנית במתחם הדרומי ביותר, שגודלו כ־660 דונם, אפשר לבנות כ־900 דירות וכ־100 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה. אלא שעם אישור התוכניות, המתחם הדרומי יצא לתכנון מחדש ויוספו לו מאות עד אלפי דירות ושטחי תעסוקה ומסחר. זאת בזכות הפסקת הטיסות בשדה דב וביטול ההגבלות על בנייה לגובה.

תוספת דירות תתקבל גם באמצעות תכנון מחודש של 190 דונם בין תוכנית שדה דב לתוכנית תא/3700, צפונית לשכונת נופי ים ומדרום לרחוב פרופס, בין רחוב לוי אשכול במזרח לבין המשך העתידי של רחוב אבן גבירול במערב. במתחם הזה מאות בעלי זכויות, ובהם המדינה וחברת רובינשטיין, מפעילת בתי הדיור המוגן אחוזת רובינשטיין. בנובמבר 2021 אושרה תוכנית לבניית כ־1,500 דירות במתחם. אבל עם אישורה, העירייה הקפיאה הוצאת היתרי בנייה והחלה לתכנן את השטח מחדש. גם במקרה הזה המטרה היא לצופף ולהוסיף זכויות בנייה למגורים, שטחי מסחר ומשרדים.

המתחם השלישי שמשלים את תוספת 11 אלף הדירות הוא רצועה מצפון לרחוב יוניצמן עד הגבול הצפוני של תל אביב עם הרצליה. גבולה המערבי של הרצועה הוא מחלף גלילות וכביש החוף. בשטח הזה תתאפשר בנייה לגובה רב ובצפיפות גבוהה בזכות הקרבה לתחנות עתידיות של המטרו והרכבת הקלה. במתחם מקודמת תוכנית למגדל בן 80 קומות בשטח שבבעלות ישראל קנדה, ליד מטה wix.

מתקרבים לבית

בדיון שהתקיים בשבוע שעבר בוועדה המקומית תל אביב הציג מהנדס העיר אודי כרמלי את החזון התכנוני לשכונות צפון העיר מעבר לירקון. החזון הזה הוא נדבך מרכזי בתוכנית המתאר החדשה שנרקמת במחלקת ההנדסה של העירייה וצפויה להיכנס להליכי אישור.

המדיניות החדשה נועדה להקנות לשכונות הצפון אופי יותר עירוני ופחות פרברי. כיום שכונות עבר הירקון מהוות 42% משטח העיר, אך הן כוללות רק 14% משטחי התעסוקה, ורק 22% מהתושבים. בעקבות זאת תושבי השכונות נאלצים לנסוע לעתים קרובות למרכז העיר, ויש תנועה מעטה של הולכי רגל ברחובות.

ראש העיר רון חולדאי. מצופפים את הבנייה בזכות קרבה למטרו ולרכבת הקלה | צילום: עמית שעל, יובל חן

המטרה היא לצופף ולקרב כמה שיותר פעילויות לאזור המגורים במסגרת החזון העירוני להנגיש הכל ב־15 דקות הליכה. את היעד הזה מתכוונים להשיג בין היתר באמצעות הפיכה של צירי תנועה מרכזיים לרחובות שוקקי חיים. כדי ליצור רחוב כזה מתכוונים בעירייה לעודד שינוי זוחל אך דרמטי לאורך צירי התנועה המרכזיים בשכונות הצפון, שמתאפיינות היום בעיקר בווילות ובבניינים נמוכי קומה. הגדלת הצפיפות מתאפשרת בזכות הקרבה לצירי התנועה, ובמיוחד לתחנות עתידיות של המטרו והרכבת הקלה.

תוכנית המתאר של תל אביב מסמנת בכל אזור את היקף הבנייה והגובה המקסימליים, זאת על בסיס חישוב רח”ק (רצפה חלקי קרקע), שמייצג את היחס בין שטח המגרש לבין השטח שמותר לבנות בו. במקרה של רח"ק 1, על מגרש שגודלו 1,000 מ"ר אפשר לבנות מבנה ששטחו 1,000 מ"ר; ברח"ק 2 על מגרש באותו גודל אפשר לבנות מבנה ששטחו הבנוי 2,000 מ"ר.

בתוכנית המתאר החדשה הרח"ק ברחובות ראשיים בצפון העיר יעלה מדרגה, מרח"ק 3-1 היום לרח"ק 4, כלומר מווילות היום עד בניינים בני 15 קומות בעתיד. בנייה לגובה תתאפשר ברחובות שמדרום לבית העלמין קריית שאול, מתחם שבו כיום כמה עשרות וילות, וגם לאורך הרחובות פנחס רוזן, דרך נמיר, שדרות רוקח במקטע שממזרח לאיילון, בני אפריים, אינשטיין וחיים לבנון. וגם ברחוב קק"ל בקטע שבו הוא חוצה את תל ברוך וברחובות מרכזיים בהדר יוסף. כמו כן יש כוונה להעצים את הבנייה בקניון רמת אביב ולהקים שם מגדלי משרדים.

מקום לטבע עירוני

מוקד פיתוח מסקרן נוסף יהיה ממזרח לשכונת נווה שרת, פארק עתידים ואזור המשרדים רמת החייל, שם מתכננת העירייה הקמה של אצטדיון גדול שישרת את המטרופולין, ובנוסף מתחם תעסוקה ומגורים עם מגדלים של עד 25 קומות ומגדלי משרדים עד 40 קומות. אזור נחל פרדסים יישמר כשטח טבע עירוני.

שטח נוסף שיעבור תכנון משמעותי הוא המתחם שבאזור תחנת הרכבת האוניברסיטה, אזור שבו מוטרדים מכך שכיום אין קישוריות נוחה בין המוסדות שפועלים סביבו. הכוונה היא ליצור כיכר עירונית בתחנת מרכז הירידים, ולהעצים פעילויות כנסים, ספורט, מוזאונים וטבע עירוני.