הממשלה תבלום את מחירי הדיור? כנראה שלא

"שוק הנדל"ן הישראלי רותח. מחירי הדירות השלימו זינוק של 11% בשנה האחרונה וקפצו עד 60% בעשור האחרון בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ. נכון להיום אני לא רואה שום גוף או גורם או מהלך שיכול לצנן את השוק, למרות מאמצי הממשלה הגדולים לעשות כן. להערכתי, מחירי הדירות ימשיכו לעלות לאורך כל שלוש השנים הקרובות לפחות, ב-5-10% בכל שנה.

הגורמים המרכזיים לעליית מחירי הדירות הם זינוק במחירי הקרקעות שמשווקת המדינה, שיווק בחסר של קרקעות לבנייה מצד רשות מקרקעי ישראל, העלייה בתשומות הבנייה בענף, ועודפי הביקוש הגבוהים שיש לדירות מגורים בישראל העולים עשרות מונים על ההיצע הקיים.

מחירי הקרקעות שמשווקת המדינה ליזמים בשנתיים האחרונות מרקיעי שחקים. אנו רואים מכרזים שנסגרים במחירים הגבוהים ב-100% ויותר מהמחיר הריאלי של הקרקע, ורמ"י מעלה את המחירים ממכרז למכרז. נוצר מצב שמחיר הסגירה של המכרז הקודם הופך למחיר המינימום במכרז הבא, וזה כדור שלג מסוכן שיש לעצור אותו. בנוסף, צריך לזכור כי מכרזי רמ"י משפיעים גם על מחירי הקרקעות הפרטיות שעולים ומשווים למחירי המכרזים.

אנו רואים פערים גדולים מאוד בין מה שאנחנו השמאים כותבים בדוח אפס לבין ההצעות שהיזמים מגישים בסופו של דבר במכרזים או במו"מ עם בעלי קרקע פרטיים. ישנם יזמים שמוכנים לשלם מחיר גבוה למרות שדוח האפס מראה רווחיות נמוכה בפרויקט, שלעתים אף לא עומדת באמות המידה של הרווחיות שגורמי המימון מבקשים לראות כאחד התנאים לאישור ליווי פיננסי לפרויקט. הסיבה היא שדוח אפס משקף את מצב השוק הנוכחי, בעוד שהיזמים מגישים הצעות שמגלמות עליית מחירים חדות. ניתן לראות זאת במיוחד במרכז הארץ – בתל אביב, ברמת גן ובהרצליה.

כל לדוגמא, בשכונת עין הים בחדרה. בעלי קרקע שמחזיקים בקרקע כ-10 שנים הוציאו היתר בניה לכ-109 יחידות דיור. בדוח האפס תומחרה הקרקע לפי 350 אלף שקל ליחידה. ומחיר דירת 4 חדרים תומחרה לפי 1.7 מיליון שקל בפועל נמכרה הקרקע לאחרונה לפי 600 אלף שקל ליחידה. על מנת שהפרויקט יקבל ליווי פיננסי, נדרש למכור כל דירה סביב 2.2 מליון ₪ - מחיר גבוה לעומת מירי השוק של הנכסים באזור כיום.

ישראל יעקב | יח"צ

המשמעות היא שהיזמים משלמים על הקרקעות מחירים המשקפים עליית מחירי דירות, שאם במקרה לא תתרחש, זה ישקף רווח אפס על ההשקעה ואולי אף הפסד. אם מחירי הדירות לא יזנקו כמו שהיזם קיווה, הדבר עלול להעמיד אותו בסכנת קריסה, ואיתו גם את נותני השירותים שלו – קבלני הביצוע, ספקי חומרי הגלם, חברות המטבחים וכיוצ"ב.

מסיבות אלה ועוד, אני מעריך בסבירות די גבוהה המשך עלייה במחירי הדירות בשנים הקרובות. לו רק בגלל שהמחירים במכרזים של היום כאמור, יתוו את המחירים של הדירות בפועל כשהן ייצאו לשיווק בעוד כ-3 שנים. כדי להצדיק את המחיר המנופח על הקרקע, היזם יהיה חייב להעלות את מחירי הדירות ומכאן התחזית.

שנית, אם לנטרל את החודשים האחרונים שבהם חל שיפור משמעותי בקצב שיווקי הקרקעות ע"י המדינה, בשנים האחרונות כמעט ולא שווקו ליזמים קרקעות לבנייה וללא קרקע אין להם על מה לבנות. כשהמדינה כן "טיפטפה" מכרזים, היזמים נאלצו להסתער על כל פיסת קרקע ולהסכים למחירים מטורפים וחוזר חלילה.

נכון להיום לפי הערכות חסרות כ-120-150 אלף יחידות דיור בשוק הנדל"ן וכל מהלכי הממשלה האחרונים ואלה של השנים האחרונות לא ממש סייעו להגדלה מסיבית של ההיצע. ככל ולא יינקטו צעדים נחושים, שביניהם שיווק קרקעות לבניית כ-100 אלף דירות כל שנה, אני לא רואה שניתן יהיה לייצר מספיק דירות לכל דורש בארץ, ובהינתן ביקושים גבוהים – התוצאה המיידית היא עליית מחירים.

גם עליית מחירי תשומות הבנייה מהווה גורם מזרז לעליית מחירי הדירות. בשנתיים האחרונות כמעט כל חומרי הגלם לענף הבנייה התייקרו בעשרות אחוזים, בין היתר בגלל השפעות שעדיין מלוות אותנו מתחילת משבר הקורונה, ומהתייקרות עולמית בחומרי הגלם שהתפשטה גם בארץ והביאה למחסור חמור ולעליית מחיריהם. מדד תשומות הבנייה הישראלי זינק ב-6% בשנה האחרונה ומשפיע מאוד על המחירים.

כל זאת ועוד, מהווה תרחיש די ריאלי לשוק הנדל"ן בשנים הקרובות. נותר לראות אם יש בשרוול של מקבלי ההחלטות פתרונות שבאורח פלא ישנו את התמונה. להערכתי התשובה היא לא.

מאת ישראל יעקב, שמאי מקרקעין המתמחה בליווי פיננסי, ישראל יעקב שמאות מקרקעין