ישראל זעירא | צילום: יח"צ
חברת באמונה על שוק הדירות: "בגלל הפייק מכרזים המחירים נוסקים"
ישראל זעירא, יזם ומנכ"ל חברת 'באמונה' על משבר הדיור: "המכרזים שהממשלה מוציאה הם "פייק מכרזים". אני מודאג מהקריסה הכלכלית של הזוגות הצעירים"
עברו כ- 8 חודשים מאז קמה ממשלה חדשה אך נראה שבשורה מעודדת לשוכרים ולצעירים בישראל רחוקה מלהגיע. למעשה, בין השנים 2002-2022 עלו מחירי הדיור בלמעלה מ-250%. אם תשאלו את ישראל זעירא, יזם ומנכ"ל חברת הנדל"ן 'באמונה - בונים לכם קהילה', המצב החמיר בצורה משמעותית. "המכרזים שהממשלה מוציאה הם לא אמיתיים אלא דמה – "פייק מכרזים". אני מודאג מהמצב שעלול להוביל לקריסה גדולה ותסכול רב לזוגות צעירים".
במרוצת השנים עלו מספר ניסיונות לטפל במשבר הדיור: מע"מ אפס, מחיר למשתכן, מחיר מופת, מחיר מטרה, תמ"א 38 ופינוי בינוי. מידי שבוע מתפרסם נתון חדש שמעיד על עומק המשבר: ממחירי הדיור, דרך מספר העסקאות ועד מצב התחלות הבנייה. "האזרח הקטן שרוצה לשאוף לקנות דירה נאלץ להוציא מכיסו מחירים גבוהים בעשרות אחוזים ממה שהיה בשנים האחרונות ואנחנו בפתחן של עלויות נוספות", מנבא ישראל זעירא, שכבר מעל לשני עשורים משמש כמנכ"ל בחברת הנדל"ן באמונה - בונים לכם קהילה', במטרה לתת פתרון ריאלי לזוגות צעירים.
"ככל שיש פחות מכרזים הטירוף בשוק הדירות יימשך"
במהלך שנת 2021 קרו כמה דברים שהשפיעו על מצב הבנייה בישראל. אז למה המחירים ממשיכים לזנק? "קשה לבנות תכניות ממשלתיות אפקטיביות כאשר הנתונים שהן מבוססות עליהם בעייתיים אך זה לא רק הנתונים אלא גם מדיניות משרד השיכון, שלו יש נתח עיקרי בברדק הנוכחי".
מה אתה אומר על מדיניות הממשלה לאור כל המצב הנוכחי בשוק הדירות?
"ישנה תופעה מדאיגה שרשות מקרקעי ישראל מוציאה באתר שלה מכרזי דמי", סבור זעירא. "המדינה מוציאה מכרזים בהיקפים גדולים אבל לא מפרסמת את חוברת המכרז, ולמעשה המכרז לא נפתח באמת ולא ניתן לגשת אליו ולזכות בקרקע. הדבר הזה מדאיג, כיוון שהם לא רק שלא תורמים באמת למצב הדיור – אלא מייצרים מצג שווא שאמור להרגיע את השוק, כשבאמת אין בהם ממש.
"בפועל, בשל מיעוט המכרזים שבאמת יוצאים לפועל באופן מלא, ניגשים עשרות קבלנים לכל מכרז והמחירים גבוהים ללא שליטה וככה נוצר מצב שמחירי הקרקע עולים בטירוף וכך גם המכירות. זאת הסיבה לסחרור בעלויות המחירים".
מה לדעתך מקפיץ את מחירי הנדל"ן למגורים?
"בסטטיסטיקה של משרד השיכון לא משקפים את המציאות בשטח מסיבה מאוד פשוטה - מחשבים את מחיר המטרה ומחיר למשתכן ואז כביכול אותה דירה בכרמיאל שנמכרת 5 חדרים ב- 1.2 במחיר למשתכן ובשוק החופשי ב- 1.7 נכנסת לסטטיסטיקה ממוצע של 1.45. זה מראה תמונה שגויה שבה המחירים לא עולים בהשוואה למה שקורה בפועל. המחירים מטורפים! צריך לזכור גם כי מדדי תשומות הבנייה עולים בהתמדה בגלל עניינים בינלאומיים של עלויות מחירי הבטון, הברזל, חומרי גמרים, הובלה וכד' - , בין השאר כתוצאה מהקורונה, וזה שופך עוד שמן למדורה".
"הפתרון - חלוקת קרקעות בנגב ויו"ש להורדת עומס מהמרכז"
את המצב הנוכחי סבור ישראל זעירא כי היה ניתן לבלום אם היה שוק חופשי משוכלל ואמיתי. "אם רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) הייתה משחררת מכרזים בכמות פי 3 מהיום לפחות , השוק היה נרגע והקבלנים היו יורדים בהצעה ליחידת קרקע. אבל המחסור של קרקע מחד והביקושים של הציבור דוחפים את השוק כלפי מעלה ואנחנו לא רואים את הסוף לסחרחורת הזו".
התוצאה? הציבור משלם את המחיר. "תוסיפו לזה שיש משכורות מאוד גבוהות בהייטק ואופציות רבות להעסקת עובדים באזורי המרכז. יש הרבה צעירים עשירים באיזור ת"א ,שמושכים את השוק למעלה עוד יותר. תחשבו על דירה בתל אביב שמתייקרת. יש אפקט זליגה בין שאר הערים במרכז. גם בראשל"צ וגם בחולון וגם ברמת גן וכן הלאה".
אז מה אפשר לעשות כדי למנוע את זה?
"הממשלה צריכה לחלק בגליל, בנגב וביו"ש, קרקעות חינם, אומר זעירא שיודע דבר או שניים על בנייה באזורים פריפריאליים. "מחיר הקרקע צריכה להיות אפס, רק תשלום על עלות הפיתוח, כדי למשוך אוכלוסייה חזקה שרוצה בית צמוד קרקע למקומות הללו במחירים מפתים. בנוסף יש לתת להם מענקים מותנים (מענק אחד מותנה באי מכירה ל- 5 שנים ומענק שני מותנה במגורים בפועל) ובכך לייצר מצב שאת שמפחיתים את העומס שיש היום על הערים במרכז וירושלים.
"בבית ים וחולון יש מי שמשלמים 3 מיליון שקלים על דירה! צריך למשוך את כל הביקושים הללו לגליל ולנגב, גוש עציון, מעלה אדומים, אריאל וליישם את מטרות הציונות שלנו. בכך נשיג את ירידת מחירי הדיור. ברגע שכולם מתעסקים רק בלתת עוד כמה אלפי יחידות להשכרה/מחיר למשתכן בערי המרכז- אין פתרון מהותי ורק מגבירים את הביקושים והתסכול אצל זוגות צעירים".
ישראל מאמין כי גם בעיית התכנון היא מכשול שיש לתת עליו את הדעת. "לא התקדמה עדיין רפורמה בסוגיית התכנון אז כל פקיד/ה בשרשרת המזון של העירייה או של ועדה מחוזית יכולים לשבש מתן היתר בנייה או טופס 4 ברמות שלא יאמנו. מדינת ישראל בירוקרטית ויד ימין לא מעניין אותה יד שמאל וזה מצב אבסורדי! צריך להוציא את הסמכויות מהעיריות והוועדות המחוזיות ולהעביר אותם לאדריכלים זה ישחרר פקק ענק של רגולציה ענקית".
"הזדמנות לממשלה לנתב אוכלוסייה לגליל ולנגב"
רק כדי להמחיש את דברי זעירא, אם מדינת ישראל מוציאה היום מכרז בבאר שבע בשיטת מחיר למשתכן אז היתר הבנייה ייקח עוד שנה וחצי עד שנתיים בגלל הרגולציה המחמירה וביקורות העומק שנעשים. לבנות ייקח עוד שנתיים ואז טופס 4 ייקח עוד חצי שנה. בשקלול , ייקח ארבע וחצי שנים לשוכר לקבל את הדירה. בינתיים הוא שוכר דירה אחרת ותופס מקום נוסף. כל זה אפשר לשנות בכמה שינויי חקיקה מהירים. "צריכים להבין שיש פה משבר עמוק. אנשים בסוף יצאו לרחובות. בדיוק כמו המחאות החברתיות על מוצרי המזון", אומר זעירא.
אנו עדים לאפקט המחאה החברתית במרחבי האינטרנט נגד רשתות המזון. אתה חושב שגם כאן תהיה אותה השפעה?
"אין ספק. הטירוף של מחירי הדירות פה יגרום למהומות. זה לא יתכן שזוג צעיר ישתעבד לשלושים שנה בשביל קורת גג קטנה בעיר פריפריאלית", טוען זעירא. "זאת אחריות המדינה לדאוג לקורות גג הגיונית".
מה לגבי תכנית למשתכן או השתתפות בהגרלות?
"צריך לטפל בבעיה מהשורש. לא לפתור אותה במקרה בהגרלה. בהרצליה רעננה וראשלצ המדינה נתנה מתנות לזוכים שנעו בין חצי מיליון למליון שח שזה לא הגיוני. את המתנות צריך לתת בקצרין ושדרות בירוחם ודימונה. אני מניח שיש אלפי זוגות צעירים שמשוועים לישועה אבל היא לא מגיעה כי המערכת הממשלתית יחד עם העיריות לא מטפלים במהות. מנכ"ל רמ"י, שרת הפנים, שר השיכון. האוצר התחבורה כולם צריכים לשבת ביחד ולחשוב איך יוצאים מהפלונטר הזה. אין עוד זמן למשוך בנושא הזה, דרוש גיבוש פתרון מקיף באופן מיידי".