כך הפכו מנהלי בראק לשעבר 250 מיליון שקל ל־2 מיליארד

ההיסטוריה של שוק ההון המקומי רצופה בסיפורים של מנכ"לים חזקים שעזבו את החברות שאותן ניהלו ביד רמה כדי לצאת לדרך עצמאית, במטרה להפוך לבעלי חברות בשווי של החברות שאותן ניהלו. במרבית המקרים החלומות האלו לא התממשו. אבל יש גם מקרים יוצאי דופן, כמו זה של אופיר רחמים וגל טננבאום, המנהלים לשעבר של חברת הנדל"ן הישראלית בראק אן.וי, שסיימו את דרכם בבראק ביוני 2018 לאחר שהשליטה בה עברה לידיו של טדי שגיא, שגם החליט להיפרד ממנה.

טננבאום ורחמים לא עזבו את בראק בידיים ריקות. את המניות שהיו בידיהם (כ־5.5%) מכרו לחברה הגרמנית אדלר גרופ, שרכשה את השליטה בבראק משגיא, ב־180 מיליון שקל, ויחד עם עלות השכר המצטברת שלהם יצאו מבראק עם כ־250 מיליון שקל. השניים הזדרזו להקים ב־2018 את ארגו פרופרטיז שמתמחה בנדל"ן מניב בגרמניה, בדגש על שוק השכירות, מדינה שבה פועלת גם בראק. ארגו פועלת על פי מודל של איתור דירות מגורים לרכישה באזורים איכותיים בשלוש ערים בגרמניה - לייפציג, דרזדן ומגדבורג. בנוסף היא מפתחת נכסים גם בברלין. ארגו בוררת ומאתרת דירות שאותן היא רוכשת ומשכירה ובמקביל פותחת בהליכי השבחה שלהן, שדומים במהותם להתחדשות עירונית. לאחר כמה שנים היא מממשת את הדירות שהשביחה.

עם הקמתה ערכה ארגו את סבב הגיוס הראשון שלה, לפי שווי של 82 מיליון יורו (350 מיליון שקל) אחרי הכסף. סבב הגיוס השני שבוצע בין אוגוסט 2019 למאי 2020 כבר נעשה לפי שווי של 147 מיליון יורו (570 מיליון שקל) אחרי הכסף. והסבב השלישי, באוגוסט 2020, בוצע לפי שווי של 217 מיליון יורו (870 מיליון שקל) אחרי הכסף.

החברה הונפקה בתל אביב במאי 2021 לפי שווי של 1.27 מיליארד שקל, תוך שהיא מגייסת 216 מיליון שקל. כיום שווי השוק שלה עומד על קצת יותר מ־2 מיליארד שקל, ובתחילת פברואר, טרם הטלטלה הנוכחית בשווקים, הוא הגיע לשווי שיא של 2.6 מיליארד שקל. כך שהמשקיעים בשלבים השונים יכולים להיות מרוצים בשל התשואות הנאות שרשמו. כיום הנהלת החברה מחזיקה ב־21.6% מהמניות (טננבאום ורחמים מחזיקים כל אחד ב־4.7% מהמניות), הפניקס מחזיקה ב־18.3% מהמניות, כלל ביטוח מחזיקה ב־15.7%, קרן ספרה — שרון סנטור, אחד ממייסדיה, כיהן בעבר כיו"ר ארגו פרופרטיז - מחזיקה ב־7.7%, מורי ארקין מחזיק ב־5.9% והמוסדיים והציבור מחזיקים ב־16.3%.

לשם השוואה, שווי השוק של בראק עומד על 4.2 מיליארד שקל. כך ששווייה של ארגו מהווה חצי מזה. בעת שטננבאום ורחמים עזבו את בראק שווי השוק שלה עמד על כ־3 מיליארד שקל. כלומר, בפחות משלוש וחצי שנים בנו רחמים וטננבאום חברה בסדר ששווייה קרוב למדי לזה של החברה שאותה עזבו.

אתמול פרסמה ארגו את הדו"ח השנתי של 2021, שלפיו לחברה יש, נכון לסוף ינואר, 3,010 יחידות מגורים ב־289 בנייני מגורים. שטח הדירות עומד על 198 אלף מ"ר ושכר הדירה השנתי שנגבה עבורן הוא 17 מיליון יורו. הנכסים נמצאים בשיעור תפוסה ממוצע של 97% כשפוטנציאל העלאת דמי השכירות לגביהם הוא של עד 49%. לפי מצגת שפרסמה ארגו, מדובר בפוטנציאל העלאה גבוה משמעותית משל חברות גרמניות אחרות שכלולות במדד דאקס ופועלות בתחום המגורים בגרמניה. לפי המצגת, חברות כאלה מציגות פוטנציאל להעלאת שכ"ד בשיעור של 25%-15%, כשהפער נובע משיעור תחלופת הדיירים — אירוע שמהווה הזדמנות להעלאת שכר דירה. בארגו שיעור התחלופה עומד על 16%-13%, בעוד הממוצע בקרב החברות במדד עומד על 9%-7%. הפער הזה מוסבר בכך שארגו פרופרטיז מתמקדת (94%) בשוק מגורי איכות ואינה מחזיקה בדירות שמיועדות לדיור ציבורי או בדירות בפריפריה של הערים שבהן היא פועלת. זאת לעומת שיעור של 65%-30% נכסים לדיור ציבורי בקרב חברות מגורים אחרות מהמדד, ש־70%-30% מהדירות שלהן נמצאות בפריפריה העירונית.

וכך, ב־2021 זינקו דמי השכירות נטו (NOI) שגבתה ארגו בנכסיה ב־52.5% לעומת התקופה המקבילה, ל־9.3 מיליון יורו והרווח התזרימי התפעולי (FFO) עלה ב־40.6% לעומת השנה שעברה, ל־9.1 מיליון יורו. בנוסף, כתוצאה משיערוכים, רשמה החברה שינוי משמעותי של 63.7 מיליון יורו בשווי הנדל"ן להשקעה לעומת עלייה של 25.4 מיליון יורו ב־2020. נתון זה סייע להקפיץ את הרווח הנקי ב־159% לעומת התקופה המקבילה ל־58.8 מיליון יורו. אבל חרף הדו"חות החזקים מניית ארגו השלימה אתמול ירידה של 24.5% מתחילת השנה, לשווי של 1.95 מיליארד שקל, שמיוחסת למתיחות באוקראינה ולהשלכות שעשויות להיות לה על הכלכלה בגרמניה, בשל פרויקט הגז הרוסי־גרמני וחשש לעליית הריבית.