הפתרון להגדלת היצע הדירות נמצא ברשויות המקומיות

ביחסים בין הממשלה לבין הרשויות המקומיות שורה אצלנו עדיין רוח המנדט הבריטי. בתקופתו ראשי הרשויות המקומיות נבחרו ע"י הציבור המקומי, והשלטון המרכזי נשלט על ידי הבריטים, שלא סמכו על הכוונות של ראשי הרשויות היהודיים. עד היום, שולט חוסר אמון טוטאלי של הממשלה ביכולות של הרשויות לנהל את ענייניהן, שמתבטא בהכפפת פעילויות עירונית לאינסוף אישורים ממשלתיים.

אחד החסמים העיקריים להגדלת היצע הדירות, הוא העדר המוטיבציה של הרשויות המקומיות להגדיל את מספר הדירות בתחומיהן מתוך חישוב כלכלי שמראה שתוספת אוכלוסיה גורמת ל"הפסד" כלכלי לעיריות (בניגוד לפרויקטים של מסחר) – ומעמיסה הוצאות עירוניות כבדות לביצוע תשתיות פיזיות (חינוך, תרבות) לשימוש האוכלוסיה הנוספת.

בעוד חוק ההסדרים עוסק בפיתוח תשתיות – בעיקר תחבורתיות, אין בו תשובה למחסור בתשתיות עירוניות. לדוגמא, לאחרונה פורסם כי בנייתן של כ-104 אלף דירות בתל-אביב, הרצליה ורמת השרון, תתעכב עד סוף העשור, בשל מחסור בתשתיות הגורר התנגדות של ראשי הערים והתושבים. מטבע הדברים, המחסור בתשתיות מביא לעיכוב בבנייה ובמסירת דירות ותורם לעליית מחירים בשוק הדיור, בסוף הכל מתחבר. עניין של ביקוש גבוה והיצע נמוך.

פרויקט בנייה | עמית שעל

כך למשל בתוכנית גלילות, שבה פוטנציאל לבניית כ-17 אלף דירות, צריך ליצור חיבורים לשלושה כבישים ארציים, כביש החוף, כביש 4 ונתיבי איילון. תוכנית לבניית שכונה בסדר גודל של עיר חדשה במתחם תעש ברמת השרון תלויה בין היתר בהקמה של מחלף חדש, ומחסור במכוני טיהור שפכים מונע שיווק קרקעות לבניית 99 אלף דירות ברחבי הארץ.

כבר לפני שנים הבינה המדינה כי פרויקטים לאומיים כגון כבישים, תחנות כח ומתקני התפלה ניתן לבצע בשיתוף ובמימון של הסקטור הפרטי (במודלים של PPP ו-BOT). ואכן פרויקטים שבוצעו בשיטות הללו, ללא מימון ממשלתי, הוכתרו כהצלחה גדולה, ודי להיזכר בכביש 6, עיר הבה"דים, מתקני ההתפלה, תחנות הכח הפרטיות, הרכבת הקלה בירושלים ועוד.

עתה, ועל סמך הניסיון המוצלח, בשלה העת ליישם את אותם מודלים גם בערים. לרשויות המקומיות יש קרקעות שבשליטתן, אוכלוסיות בעלות צרכים, סמכויות תכנון ובניה, ו"המוצר" היחיד שנמצא אצלן במחסור הוא - מימון.

חשוב להזכיר כי קיימים תקדימים של פרויקטים עירוניים במימון וביצוע בשיטות PPP. אחד הגדולים בהם הוא בית העיריה המפואר בכיכר ספרא בירושלים, אשר הוקם על ידי זכיין פרטי, בהיקף של כ-100 מיליון דולר ומומן ובוצע ע"י היזם בזמן שיא. מגוון של פרויקטים עירוניים יכול להתבצע בשיתוף המגזר הפרטי, כמו מבני עירייה, חניונים, מעונות יום, דיור מוגן, דיור להשכרה, מעונות סטודנטים, תחנות כוח עירוניות, בתי ספר וגני ילדים. ברחבי העולם, מאות מיליוני אנשים כבר מזמן נהנים מתשתיות עירוניות איכותיות אשר נבנו על ידי יזמים פרטיים במסגרת פרויקטי PPP על בסיס מודלים של BOT (Build, Operate, Transfer).

היכולות של הרשויות המקומיות לתכנן ולקדם פרויקטים בתחומיהן בשיטות אלו אינן נופלות מהיכולות של משרדי הממשלה לעשות זאת. כאשר סוף סוף בראשית 2020, משרד הפנים כבר הפנים את היתרונות של השיטות הללו – הוציא מנכ"ל משרד הפנים דאז, חוזר מנכ"ל המנסה ל"הסדיר" את הנושא, אך עיון בו מראה את עומק חוסר האמון של השלטון המרכזי ברשויות המקומיות. החוזר קובע שורה ארוכה של הגבלות, ואישורים מקדמיים שעל הרשויות המקומיות לקבל בטרם יוכלו אפילו להתחיל לתכנן ולבצע פרויקטים עירוניים. ורק הטיפול הבירוקרטי בהגבלות ואישורים מקדמיים אלה, גורם בעצמו לעיכובים אינסופיים בביצוע פרויקטים כאלה.

צריך לשנות את הגישה הזו, ולהכפיף את ביצוע פרויקטים אלה רק לאישור אחד, ערב הוצאת מכרז לביצוען, ואם יש צורך, לצרף נציגים ממשרדי הפנים והאוצר לוועדות המכרזים העירוניות, ובכך יוודאו שמירה על כל אותן "הגנות" שמשרדים אלה דורשים מהרשויות.

ולסיום, לא פחות חשוב, מקור המימון לפרויקטים מסוג PPP אינו צריך לבוא מתוך תקציבי הרשויות, אלא מהגופים המוסדיים, שהם גם כיום, המממנים העיקריים של הפרויקטים האלה ברמה הלאומית.

המוסדיים מנהלים כשני טריליון שקל, שמשוועים להשקעות סולידיות וארוכות טווח, בתשתיות, ובהעדר השקעות כאלה בישראל, הם משקיעים מיליארדים בפרויקטים במדינות אחרות.

אם תינתן להם האפשרות, הם ישקיעו גם בפרויקטים עירוניים. קידום פרויקטים כאלה, יתרום באופן משמעותי להגדלת היצע הדירות, ובכך – גם להורדת מחירי הדיור.

עו"ד יהודה רוה הוא מומחה למימון תשתיות, מייסד-שותף, ויו"ר חברות הניהול של קרן תשתיות ישראל (תש"י), וראש משרד עו"ד יהודה רוה ושות'