פרויקט המגורים "רובע משרד החוץ": דירות עם הפנים לגן סאקר |
ירושלים צמאה לדירות, המשקיעים נוהרים מתל אביב – ורובע הכניסה לעיר מושך את מירב תשומת הלב
בתקופה שבה הציבור מחפש דיור במחירים שפויים ולא מוצא, המשקיעים רואים במחירי הדיור בתל אביב דיל שאינו משתלם || התחנה הבאה? ירושלים, ובמיוחד האזורים שמקיפים את מתחם העסקים, ההייטק והבילוי החדש בכניסה לעיר
מחירי הדיור נמצאים במגמת עלייה כבר שנים. נראה שהכיוון הזה אינו פוסח על אף אזור – מיישובי פריפריה בצפון ובדרום, דרך ערים בשרון ובנגב, ועד לערים הגדולות. באופן טבעי תל אביב מובילה בעליות המחירים, אך דווקא מכאן מחלחלת המגמה לכיוון אחר לגמרי – לירושלים. משקיעים שבעבר ראו בתל אביב מכרה זהב, מסמנים כיום את המחירים הגבוהים כקו פרשת המים, שבו ההשקעה בעיר כבר אינה משתלמת. אז הם עוברים לירושלים.
מחירי הדיור בישראל עלו בכ-10.6% ב-12 החודשים שהסתיימו בפברואר 2022, ונראה שזהו הכיוון גם להמשך השנה הנוכחית, וייתכן שגם שנים קדימה. קצב הילודה לצד מחסור חמור בהתחלות בנייה מותיר משפחות רבות בחיפושים נואשים אחרי דירה מתאימה, והביקוש מזניק את המחירים.
בהשוואה שנתית (נובמבר 2021 ביחס לנובמבר 2020) מחירי הדיור עלו ברמה דו-ספרתית כמעט בכל המחוזות. מחוז ירושלים מוביל את הרשימה עם זינוק של 12.3%, בתל אביב נרשמה עלייה של 10.7% בתקופה זו, במחוז מרכז 10.5%, בחיפה 10.5%, במחוז דרום 9.9% ובמחוז צפון נרשמה עליית מחירים של 7.1% בתקופה זו.
רובע העסקים הבינלאומי שמושך את עינם של המשקיעים
קבלנים ויזמים רבים הבינו את הפוטנציאל שטמון בבנייה חדשה בירושלים, שצמאה לדירות. לצד הביקוש הגואה, העיר עצמה מתפתחת: משרדי הממשלה מחויבים להעביר את פעילותם לירושלים, הרכבת המהירה לתל אביב פעולת במרץ ותשתיות ציבוריות משודרגות חדשות לבקרים. במקביל, אזור הכניסה המערבית לעיר מקבל צורה חדשה לחלוטין. באזור מוקם רובע העסקים הבינלאומי של ירושלים.
מסביב מוקמים כמה מתחמי מגורים, שכבר מושכים את עיניי המשקיעים מתל אביב. האטרקטיביות של הפרויקטים בכניסה לירושלים נובעת משילוב גורמים – המיקום הקרוב לתחבורה הציבורית (רכבת קלה, תחנת רכבת ישראל והתחנה המרכזית), ליציאה מהעיר ולמרכז העיר; הקירבה למוסדות ממשלתיים כמו הכנסת, קריית הממשלה ומתחם בתי המשפט; וכן תוכנית האב העצומה שמקדמת עיריית ירושלים באזור, לפיתוח מערכת כבישים חדשה, שטחים ציבוריים ומתחמי בילוי, סביב רובע העסקים וההייטק בו צפויים לעבוד כ-60,000 איש.
המשקיעים באים
התחלות הבנייה – הפעולה שאמורה לענות על הביקוש ולצנן את עליות המחירים – ממשיכות לדשדש. לשם המחשה, בירושלים נרשמו 579 התחלות בנייה ברבעון השלישי של 2021, לעומת 853 ברבעון המקביל לו ב-2020.
אחד הגורמים המשפיעים באופן ישיר על טיפוס מחירי הדירות, בעיקר החדשות, בירושלים – היא כניסתם של משקיעים רבים לעיר. סקירת נדל"ן של הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שפורסמה לאחרונה סימנה את הערים המובילות בקרב משקיעי נדל"ן, לפי נתוני יולי 2021. בחודש שבו בוצעו 13.1 אלף עסקאות נדל"ן, 20% מהן בוצעו בידי משקיעים. באותו חודש, 170 דירות נרכשו בידי משקיעים בירושלים – אחת מארבע הערים המובילות בהשקעות נדל"ן בישראל, על פי הסקירה.
אחד הפרויקטים שמשווקים הן לרוכשים פרטיים והן למשקיעים באזור המתפתח של הכניסה לעיר הוא פרויקט "רובע משרד החוץ" – מיזם מגורים משותף של שתי חברות נדל"ן גדולות, קבוצת אביב, שבבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, וקבוצת LENY בבעלותו של רודי גבסי.
"אנחנו עדים לעניין גובר והלך מצד מי שמחפש השקעה נדל"נית", מספר דביר גרנות, מנכ"ל חברת Dream, המשווקת את הפרויקט. "המשקיעים משתדלים לסמן אזורים שלדעתם יתפתחו וישתבחו. לא היה קשה לזהות את הכניסה לעיר של ירושלים כאזור כזה בדיוק – צמוד לגן סאקר, ליד תחנת הרכבת וכביס מס' 1, מרחק הליכה מהסינמה סיטי, שוק מחנה יהודה והשכונות הותיקות בירושלים, רחביה ונחלאות".
לדברי גרנות יזמים, בעלי תפקידים וגורמי ממשל בירושלים תולים תקוות רבות ברובע העסקים הבינלאומי של ירושלים כמוקד עסקי וטכנולוגי שיתפתח לרמת קמפוס ביו-טכנולוגיה והייטק ב-10 השנים הקרובות. "במתחם עתידים לקום 12 מגדלי משרדים, מגורים ועסקים, על שטח של כ-300 דונם, בהיקף של כמיליון וחצי מ"ר, המיועדים לחברות בינלאומיות וישראליות בתחומי ההיי-טק והביו-טק, בנוסף לשטחי מסחר, מלונאות ומגורים", הוא אומר.
האם פרויקט רובע משרד החוץ מהווה את המפלט שאותו מחפשים כיום משקיעים כשהם מביטים לשוק הנדל"ן הירושלמי? ייתכן שכן. כאמור, התחלות הבנייה לא עומדות בקצב הביקושים. בכל מקרה, ככל הנראה הוא יעמוד בחזית – עם 266 דיירים שהוא מוסיף לשוק, במתחם יוקרתי עם פיאצה פנימית ומרפסת בכל דירה, כאשר תאריך המסירה בשלב א' עתיד להיות כבר באוגוסט הקרוב.