פרויקט תמ"א 38 בתל אביב | צילום: אוראל כהן
חלופת שקד בישורת האחרונה: אישור תוכנית בנייה לחיזוק מבנים ייחשב כהיתר
החוק שמחליף את תמ"א 38 צפוי לעלות היום להצבעה בקריאה שנייה ושלישית בכנסת. החוק יחסוך בירוקרטיה ויאיץ את הליכי הבנייה
חלופת שקד, החוק שיחליף את תמ"א 38, הגיע לשלב החקיקה האחרון. ועדת הפנים ואיכות הסביבה דנה בו ומכינה אותו לקריאה שנייה ושלישית בכנסת. אם ההליך יושלם כמתוכנן, הכנסת תתבקש לאשר את החוק. ההצבעה במליאת הכנסת צפויה להתקיים בשעות הערב (א').
קראו עוד בכלכליסט:
החוק החדש הוא הפעם הראשונה בישראל שאישור תוכנית בנייה מקומית ייחשב גם כהיתר בנייה. ל"כלכליסט" נודע כי סעיף זה נשאר בחלופת שקד בעקבות פריצת דרך והסכמות שגיבש ראש מטה התכנון במשרד הפנים שלומי הייזלר עם השלטון המקומי.
בדיונים עם השלטון המקומי הובן כי אי אפשר להכניס לחוק את כל ההיבטים הקשורים לשינוי הדרמטי בהליך הוצאת היתרי הבנייה. לכן על פי ההסכמות, בחוק תהיה החלטה עקרונית כי אישור תוכנית לחיזוק מפני רעידת אדמה יהיה גם היתר בנייה.
באותה נשימה ייקבע בחוק כי ההליך שמגדיר את הדרך שבה הדבר ייעשה ייקבע בתקנות שיגובשו על ידי משרד הפנים בחודשים הקרובים. למשרד הפנים לוח זמנים קצר לעשות זאת, משום שתמ"א 38 תפוג באוקטובר.
כיום היתר בנייה מתקבל בשתי פעימות שאורכות שנים: בשלב ראשון מאשרים תוכנית, ובשלב שני היזם צריך להגיש רשימה ארוכה של מסמכים ואישורים כדי לקבל היתר בנייה. בדרך כלל חולפות שנים ממועד הגשת בקשה להיתר ועד קבלתה.
החקיקה החדשה תאפשר לחסוך הרבה בירוקרטיה ולהאיץ את הליכי הבנייה. החוק עוסק בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה והפיכת תוכנית להיתר רלבנטית רק למקרים אלה, אבל התסריט שבו בעתיד המנגנון הזה ייושם בתוכניות בנייה אחרות, אינו מופרך.
בנובמבר 2019 החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה כי תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) תפוג סופית באוקטובר 2022. חלופת שקד אושרה בקריאה ראשונה בדצמבר 2021, מאז הייזלר קיים משא ומתן קדחתני עם הגורמים הרלבנטיים, בהם השלטון המקומי, התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מהנדסי הערים, האדריכלים ועוד.
חלופת שקד היא הפתרון התכנוני לבניינים בודדים שמבקשים לעבור הליך של התחדשות, חיזוק והוספת ממ"ד. במקביל, מינהל התכנון דחף את הרשויות להכין תוכנית כוללנית להתחדשות עירונית, שבה ייקבעו הכללים לחידוש שכונות ומתחמים גדולים. עירייה שתאשר תוכנית לא תצטרך לפעול על פי חלופת שקד, ולמעשה היא תגדיר את כללי ההתחדשות והיקף זכויות הבנייה.
תוספת זכויות בשיעור של 500% בצו מיוחד
בנוסח שגובש ועלה להצבעה פתרונות המוסכמים על כל הצדדים למחלוקות שצצו בדיונים.
מחלוקת מרכזית היתה סביב היקף זכויות הבנייה. תמ"א 38 וחלופת שקד מאפשרות חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה על ידי תמריצים כלכליים שניתנים ליזמי נדל"ן. השאלה היתה מה היקף הזכויות הנחוץ לקידום הפרויקטים.
החוק החדש יאפשר הגדלה של שטח הבנייה במגרש שבו הבניין ייהרס וייבנה מחדש בשיעור של עד 400%. בתוכניות שבהן הבניין לא ייהרס, אלא יעבור שיפוץ וחיזוק, ודירות חדשות ייבנו על הגג, תוספת הבנייה תהיה בשיעור של 200%.
נוסחה זו היתה בגרסה הראשונה של החוק שאושר בקריאה ראשונה בסוף 2021, אבל הקבלנים טענו כי תוספת זכויות לא תספק תמריץ כלכלי לפרויקטים בפריפריה, שבהם הדירות זולות יחסית. מנגד, הרשויות המקומיות התנגדו לתוספת דירות שתחייב אותן לקלוט תושבים בלי להתאים את התשתיות העירוניות לכך.
הפתרון שהייזלר הכניס לחוק יאפשר לשרת הפנים לאשר בצו מיוחד תוספת בשיעור של עד 500% לפרויקט שבו שיעור הרווחיות אינו מספיק. פרויקט שנמצא כעת על סף הרווחיות יהפוך בזכות הצו הזה לרווחי ויוכל לצאת לדרך. בפריפריה גם תוספת הזכויות לא תספיק, אבל צוות מטה התכנון מגבש שורת פתרונות לחיזוק מבנים גם שם. היכולת של שרת הפנים להגדיל במקרים מיוחדים את זכויות הבנייה תוכל להשתלב בפתרונות אלה.
לראשונה היטל השבחה
סוגיה נוספת שעברה שינוי בשבועות האחרונים היא תוספת שטחי ציבור כתחליף להיטל השבחה. בתמ"א 38 יש פטור מלא מהיטל השבחה - מס שרשויות מקומיות גובות ומשמש לפיתוח.
החוק החדש יאפשר לראשונה לרשויות מקומיות לגבות היטל השבחה בפרויקטים של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. במקביל, בוחנים לאפשר בכל פרויקט קבלת שטח לצורכי ציבור בשיעור של 10% מהשטח הבנוי.
פטור רטרואקטיבי ממסים
עניין נוסף שמטריד בחודשים האחרונים יזמים ודיירים הוא מס הרכישה ומס שבח. בפרויקטים של הריסה ובנייה ניתנו בעבר פטורים ממסים אלה במסגרת הוראת שעה שפגה ב-31 בדצמבר 2021. רשות המסים עדיין לא האריכה את הפטורים. ללא שינוי, המסים האלה יחולו על פרויקטים שיצאו לדרך מתחילת השנה, תוספת התשלום פוגעת בכלכליות שלהן.
הייזלר הגיע להסכמות עם רשות המסים שלפיהן הפטור ממסים יינתן בחוק חדש שיוגש לכנסת בשבועות הקרובים. עוד סוכם, כי הפטור יחול רטרואקטיבית הן על פרויקטים של תמ"א 38 והן על פרויקטים במתכונת חלופת שקד.
עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות', אמר כי "בדיון הקודם בוועדת הפנים של הכנסת היועץ המשפטי של הוועדה אמר שחייבים להסדיר את הסוגיה הזו כמה שיותר מהר. מן הראוי שיחילו את הפטורים רטרואקטיבית, משום שעסקאות שנחתמו לאחר בינואר 2022 לא חוסות תחת הפטורים. במצב כזה כל עסקה שנחתמה מאז בין דיירים ליזם לא כלכלית".
יו"ר מטה התכנון שלומי הייזר סירב להגיב.