משרד השיכון שוקל לקנוס יזמים מאחרים

מגפת הקורונה דועכת, לעת עתה לפחות, אבל את ענף הבנייה למגורים תוקפת מגפה אחרת בהשפעת הקורונה. עמית גריידי, הממונה על חוק המכר דירות במשרד הבינוי, אמר ל"כלכליסט" כי הוצף בחודשים האחרונים במאות תלונות על עיכובי מסירה מצד חברות בנייה. ברוב המקרים הקבלנים מאשימים את המגפה, ומסרבים לשלם פיצויים, לכאורה בניגוד לחוק.

לגריידי יש הסבר מפתיע לתופעה. לדבריו, גם לפני הקורונה היו עיכובים בהיקפים נרחבים, אלא שהיום רוכשי הדירות מודעים יותר לחוק שמחייב פיצוי במקרה של עיכובים, וכעת הוא מבקש לתקן את החוק באופן שייתן לו כלי אכיפה מנהליים. בימים אלה הוא מקיים שיחות עם גורמים בענף ועם משרד המשפטים במטרה לגבש בחודשים הקרובים המלצות לתיקון חקיקה שיובאו לשר השיכון והבינוי זאב אלקין. "הפתרונות עליהם אנו חושבים הם אכיפה עם קנסות", מסברי גריידי.

בנייני מגורים בהקמה. החוק מאפשר לקבלן להימנע מתשלום פיצויים אם העיכוב נגרם מכוח עליון | צילום: אוראל כהן

כיום החוק מאפשר לקבלן להימנע מתשלום פיצויים אם העיכוב נגרם מכוח עליון שאינו תלוי בחברת הבנייה, ופרשנות הסעיף הזה נתונה לבתי המשפט. לדברי גריידי, כשהסוגיה כבר מגיע לבית המשפט, ברוב הפעמים הרוכשים מנצחים, אבל רוב הרוכשים אינם פונים לבית המשפט, בגלל חוסר מודעות או חשש מהעול הכלכלי של הליך משפטי.

"פער הכוחות הגדול מביא למצב שבו מאוד קשה לתבוע את היזם", מסביר גריידי. "בזמן אירוע של איחור הדירה עוד לא נמסרה ולא רשומה בטאבו לטובת הרוכש. בנוסף היזם מחויב לשבע שנות בדק (תקופת האחריות לתיקון נזקים בדירה, א"ג)’ כך שיש בין הלקוח ליזמים מערכת יחסים ממושכת, הלקוח צריך את היזם לכל אורכה. בנוסף יש את העלות הכלכלית של ההליך המשפטי וגם היא חסם. כל הנסיבות האלה מביאות למצב של אי מימוש תכלית החוק".

”תאריכים לא ריאליים”

תיקון מ־2011 בחוק המכר דירות קובע כי ליזמים יש תקופת חסד של 60 יום מעבר למועד מסירת הדירה שנקוב בחוזה. אבל כל איחור מעבר לתקופה הזו מחייב תשלום פיצויים מוגדל בשיעור של 150% משכר דירה חודשי באותו אזור, מיום האיחור הראשון כולל תקופת החסד. סעיף אחר בתיקון קובע שיזם לא יחויב בפיצוי אם יוכח כי העיכוב נגרם מכוח עליון.

גריידי מעריך כי רוב הפרויקטים מסתיימים באיחור, ולא בגלל הקורונה. למשרד השיכון יש אינדיקציה לכך משום שבין ינואר 2016 למאי 2020, לפני השפעות הקורונה, המשרד קנה מקבלנים 475 דירות לטובת הדיור הציבורי. הדירות האלה פזורות ב־99 פרויקטים ב־38 ערים, ו־87% מהדירות נמסרו באיחור ממוצע של 9 חודשים.

לדברי גריידי, העיכובים הרבים נובעים בראש ובראשונה מתאריכי מסירה לא ריאליים שנכתבים בחוזה. “דירה שנמסרת מהר יותר שווה יותר כסף וקל יותר למכור אותה", מסביר גריידי. "העובדה הזו בשילוב עם העובדה שלקוחות כמעט לא תובעים את היזמים מביאה לכך שסעיף הפיצויים כמעט שאינו ממומש, או שהוא מיושם חלקית משום שיש מקרים שיזמים מסכימים לשלם לדיירים פיצוי קטן, לא כגובה הפיצוי בחוק".

עמית גריידי: "ללקוח קשה לתבוע כי יש לו מערכת יחסים ממושכת עם היזם, והוא צריך אותו לכל אורכה. גם העלות הכלכלית של הליך משפטי היא חסם"

בימי הסגר הראשון והשני במהלך 2020 סוגיית פיצויי עיכוב עלתה למודעות של רוכשי הדירות, על רקע חוסר הוודאות במשק והחשש שקבלנים לא יעמדו בלוחות הזמנים. ביולי 2020 צוות של נציגים מכמה משרדי ממשלה - שבראשו עמדה כרמית יוליס, המשנה ליועמ"ש, ועם חבריו נמנו אנשי משרד השיכון והבינוי - פרסם המלצה להאריך ב־40 יום את תקופת החסד שבה קבלן יכול לאחר במסירת דירה. ההמלצה נגעה לחוזים שנחתמו לפני 15 במרץ 2020, אז החלה הסגר הראשון, ולדירות שמועד מסירתן היה 15 במרץ 2020 עד 1 באפריל 2021. במקביל פרסם אז אלעזר במברגר, היועץ המשפטי דאז של משרד השיכון, חוות דעת דומה שבה המליץ לאפשר הארכה של תקופת החסד ב־60 יום, כלומר איחור של עד 120 יום לא מחייב בפיצוי.

”תעמדו על זכותכם”

שתי חוות הדעת האלה נותרו בגדר המלצה, ולא הפכו לחקיקה מחייבת, במטרה שהרוכשים והמוכרים יגיעו להסכמות על בסיס העקרונות האלה. אלא שכיום יזמים רבים נשענים על המלצות אלה כתירוץ לא לשלם פיצוי על עיכוב. חברת אזורים למשל הודיעה לכ־400 רוכשי דירות בפרויקט מחיר למשתכן בשוהם כי הם יקבלו את דירתם באיחור של 120 יום, וללא פיצוי. מהחברה אף נמסר ל"כלכליסט" ש"תקופת הבנייה של הפרויקט היתה לאורך כל חמשת הגלים של מגפת הקורונה, כאשר בתווך היה גם מבצע ‘שומר החומות’. על אף מאמציה הגדולים של אזורים להשלים את הפרויקט בהתאם ללוחות הזמנים עד דצמבר 2021, הפגיעה החמורה בענף הבנייה בשל מחסור בכוח אדם ובחומרי בניין היוו גורמים מעכבים, שלחברה לא היתה כל שליטה עליהם".

בידי גריידי עוד מאות דוגמאות לתרחישים כאלה. בכל המקרים שהובאו ל"כלכליסט" היזמים איחרו בחודשים ארוכים, ולרוב הנימוק להימנעות מפיצוי או תשלום חלקי הוא הקורונה, תוך הישענות מטעה לעתים על חוות הדעת של משרדי השיכון והמשפטים.

המשנה ליועמ"ש כרמית יוליס וכן גריידי פרסמו בשנה האחרונה חוות דעת מעודכנות שלפיהן הקורונה אינה עילה לוויתור אוטומטי על פיצוי. עוד הבהירו שחוות הדעת הקודמת רלוונטית רק לדירות שנמסרו עד אפריל 2021. גריידי הדגיש ל"כלכליסט" כי "החוק נותן לרוכשים כלי משמעותי בדמות פיצויים על איחור במסירה. אני מפציר בכל רוכש דירה לעמוד על זכותו לפיצויים".