המטרה: להציף את השוק בדירות

נתונים אחרונים שפירסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מראים באופן רשמי את מה שהרגיש בשטח כל מי שפעיל בשוק הנדל"ן הישראלי – שנת 2021 היתה שנת שיא לשוק והיא אכן היתה שנה משוגעת. ב-2021 נמכרו יותר מ-56 אלף דירות חדשות בכל הארץ – זינוק של 37% בהשוואה לכמות שנמכרה ב-2020 והמספר השנתי הגבוה ביותר מאז שהתחילו לאסוף את הנתונים ב-2004.

לפי כמות הביקושים שאנו היזמים מזהים בשוק כיום, המגמה לא צפויה להיעצר גם בשנת 2022 וגם לא בשנים שאחרי, כי תמיד יצטרכו דירות בישראל – בגלל המנטליות הישראלית המעדיפה מגורים בדירה בבעלות ולא בשכירות, בגלל שיעורי הנישואים הגבוהים, בשל הגידול הדמוגרפי ועוד.

המדינה רואה את שיאי המכירות וזה מעורר אצלה כנראה רעב. רעב לכסף, רעב להכנסות ממסים, היא בעצם מנצלת את המצב כדי להעשיר את קופתה ולסגור את הגירעון שנוצר מתחומים אחרים. אני מדבר בעיקר על השתוללות מחירי קרקעות המדינה במכרזים שנסגרו בשנה האחרונה ובשנה שלפניה. המכרזים נסגרים במחירים מטורפים הגבוהים לעתים ב-100% מהמחיר האמיתי של הקרקע, הם נסגרים במחירים המשקפים עליות של כ-25% במחירי הדירות, זה מסוכן.

בשנתיים האחרונות בפרט, ובכל העשור האחרון בכלל, המדינה מיעטה לשווק קרקעות לבנייה ליזמים. עובדה זו גרמה למי שרוצה לבנות להסתער על כל פיסת קרקע שהמדינה כן מואילה בטובה לשווק, ולהציע מחירים מטורפים שלא משקפים את המציאות, רק כדי לזכות בקרקע. והמדינה? היא רואה כי טוב, וממשיכה להעלות את מחירי הקרקע ממכרז למכרז. נוצר מצב שמחיר הסגירה של היום הוא מחיר המינימום של מחר – זה מצב לא ראוי ולא ניתן לקבלו. הוא עלול להכניס את כל השוק למערבולת מסוכנת שיהיה קשה לצאת ממנה.

אבי כראל | צילום: שיר גולני

המדינה אוהבת מאוד את הכסף שהיא מקבלת מענף הנדל"ן, היא לוקחת בחפץ לב את מאות מיליוני השקלים על הקרקעות, זה מעשיר לה את הקופה ומזניק את ההכנסות ממסים. אבל אם המדינה לא תתעשת מהר מאוד ותבין שאי אפשר להמשיך עם מחירי קרקעות כאלה במכרזים כי זה מסכן את כל הפעילים בשוק, אז המערבולת תמשיך, מחירי הקרקעות ימשיכו לזנק, ובהתאם גם מחירי הדירות.

רק לאחרונה דיווחה הלמ"ס שמחירי הדירות עלו ב-11.3% בשנה האחרונה, ובכל העשור האחרון המחירים זינקו בעשרות אחוזים, בעיקר באזורי הביקוש. אם המדינה רוצה לבלום את עליית המחירים ואולי אף להוריד אותם כמו שהיא מצהירה חדשות לבקרים, הדרך היחידה היא להציף את השוק בדירות. המדינה חייבת לשווק קרקעות לבנייה למאות אלפי דירות בשנה, כל שנה, ללא הפסקה. כי כבר הבנו שהביקושים לא הולכים לרדת, אז כדאי מאוד להתאים את ההיצע. רק כך אפשר להוריד מחירים. כל הצהרה אחרת היא בגדר סיסמה ריקה מתוכן, דרך לתפוס כותרות בתקשורת בלבד, אין לה אחיזה בקרקע, תרתי משמע.

שינויים במדד תשומות הבנייה

מהלך נוסף שהמדינה הציגה בימים האחרונים הוא שינוי בהצמדת מחירי הדירות למדד תשומות הבנייה. לפי ההצעה שאושרה בוועדת השרים לענייני חקיקה, ההצמדה של מחירי דירות חדשות הנרכשות מקבלנים "על הנייר" תחול רק על עלויות הבנייה וינותק רכיב עלות הקרקע מההצמדה. על פניו המדינה מכוונת כאן להפחית את התשלומים של רוכשי דירות חדשות וכך לכאורה להוזיל להם את מחירי הדירות בעשרות אלפי שקלים ויותר, אך לתפיסתי המהלך יעשה בדיוק להיפך ויביא לעליית מחירים.

צריך להבין כי עלויות הבנייה משתנות באופן ניכר ממקום למקום בארץ. בתל אביב למשל רכיב הקרקע מהווה את החלק הגדול ביותר מהעלות הכוללת ובפריפריה בעיר כמו אילת לדוגמא, מחיר הקרקע אפסי ועלויות הבנייה גבוהות מאוד. כך, שאי אפשר להכליל ולקבוע באופן גורף כמו שהמדינה מנסה לעשות.

לצורך הפרדת מחיר הבנייה משאר המרכיבים, המדינה נקבה בסכום של 5,550 שקל שיוכפל במטרים של הדירה. המספר שיתקבל הוא זה שיוצמד למדד תשומות הבנייה עד למסירת הדירה בפועל. בשל השוני הרב בין עיר לעיר מבחינת עלויות הבנייה, מחיר קבוע שכזה לא משקף את המציאות. אם כבר, צריך לבחון את עלויות הבנייה בכל עיר ולהתאים לה את סכום ההצמדה.

אני סבור שניתוק רכיב הקרקע מעלויות הבנייה הכוללות זה מהלך מסוכן מצד הממשלה שיביא לתוצאה ההפוכה מזו שהיא מכוונת אליה. ההצמדה למדד תשומות הבנייה הוא מעין מקדם ביטחון עבור היזמים והקבלנים שנועד להגן על עצמם מפני השתוללות מחירי הקרקע כפי שציינתי לעיל. כשמחיר הדירה הוצמד למדד כולו הסיכון ליזמים ולקבלנים היה נמוך יותר, ואם ינוטרל מחיר הקרקע, מקדם הביטחון כבר לא יהיה קיים, דבר שיביא להגדלה משמעותית של הסיכון שלוקח היזם, ולא תהיה לו ברירה אלא לתמחר את הסיכון הזה במחיר הדירה. ובמילים פשוטות יותר – להעלות מחירים, הרי אף אחד לא מעוניין להפסיד על עבודתו.

אם הצעד של הממשלה אכן יתקבל, אני צופה שזה יביא לעליית מחירים של 5% לפחות בכל שנה, בלי לכלול את אחוזי העלייה הנובעים מגורמי ביקוש והיצע "רגילים". וכך, המדינה שמתיימרת לבוא לעזרת רוכשי הדירות, תגרום להם בפועל לנזק.

מאת אבי כראל, בעלי קבוצת כראל