ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה כבר נושק למיליון שקל

ההון העצמי הנדרש לקבלת משכנתא זינק בתוך שנה ב־155 אלף שקל בממוצע, ומתקרב כיום למיליון שקל, כך עולה ממדד אלרוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל אביב. מדובר בזינוק של 18.7%, מסכום של 829 אלף שקל בתחילת 2021 לסכום של 984 אלף שקל בסוף השנה. עיקר העלייה, 12.4%, נרשם ברבעון האחרון של השנה.

שכונה בבאר יעקב | צילום: שאול גולן

אם ברבעונים הקודמים הריבית היתה הגורם המשפיע ביותר על היכולת לרכוש דירה, ברבעון הרביעי העלייה במחירי הדירות היא שנתנה את הטון. השפעת הריבית הסתכמה בהעלאת ההון העצמי באלפי שקלים בודדים, בעוד מרבית העלייה מיוחסת להתייקרות הדירות. הריבית הממוצעת על המשכנתאות עלתה במתינות ב־0.03% ברבעון הרביעי, בהשוואה לרבעון השלישי. גורם נוסף המשפיע על היכולת לרכוש דירה הוא הכנסת משקי הבית. גם כאן הנתונים לא לטובת הרוכשים: ברבעון הרביעי ירד שכר השכירים ב־3.2% בממוצע.

את המחקר ערכו פרופ’ דני בן שחר, ראש מכון אלרוב לחקר הנדל”ן וחבר סגל וחוקר בפקולטה לניהול ע”ש קולר באוניברסיטת תל אביב, ויואב טוביה, עמית מחקר במכון. לדברי בן שחר, התוצאות אינן מפתיעות לאור העובדה שמתחילת השנה מחירי הדירות עלו דרסטית: “פעמים רבות עליית מחירי הדירות מלווה בירידה בריבית המשכנתאות, אשר ממתנת את השפעת המחיר על היכולת לרכוש דיור. הואיל והריבית על המשכנתאות הגיעה כבר לשיעורים כה נמוכים, אנו רואים כי עליית המחירים של שלושת הרבעונים האחרונים לא לוותה בירידה ברמת הריבית על המשכנתאות, כך שחלה הרעה דרסטית ביכולת לרכוש דיור של משקי בית הרוכשים דירה לראשונה”.

מה קורה בחדרה

מדד ההון העצמי בוחן את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירת 4 חדרים ב־12 ערים גדולות בישראל, בהנחה שהחזר המשכנתא החודשי עומד על 30% מההכנסה החודשית נטו של משק בית. משק בית בעשירון השישי למשל נדרש להון עצמי של למעלה מחצי מיליון שקל בעשר מתוך 12 הערים שנבחנו במדד, מלבד באר שבע וחיפה. משקי בית בעשירון השביעי נדרשים להון עצמי שאינו עולה על חצי מיליון שקל גם בחדרה ואשדוד, ובעשירון השמיני יצטרפו לרשימה זו גם פתח תקווה, בת ים, רחובות ובני ברק. בממוצע ארצי, כדי לרכוש דירת 4 חדרים ממוצעת, בלי לחרוג מהחזר חודשי של 30% מההכנסה, בני העשירון השישי נדרשים להון עצמי של כ־1.086 מיליון שקל, העשירון השביעי לכ־851 אלף שקל, והעשירון השמיני לכ־576 אלף שקל.

שיעורי עלייה חריגים בהון העצמי הנדרש ברבעון הרביעי לעומת הרבעון השלישי נרשמו בחדרה, 57.2% (עלייה של 159 אלף שקל); ראשון לציון, 22.8%, (174 אלף שקל), אשדוד, 18.2% (87 אלף שקל), ורמת גן, 16.8% (190 אלף שקל). בחישוב שנתי, ההון העצמי גדל בחדרה בשיעור של 114.5%, באשדוד 26%, ברחובות 25.8%, בירושלים 21.6%, ובפתח תקווה 21.1%.

הדירות התייקרו ברבעון הרביעי בשיעור ממוצע של 2.9% ב־12 הערים שנבחנות במדד, ובכך השלימו עלייה ממוצעת של 8.1% במהלך 2021.

בני ברק בירידה

לצד ההון העצמי, חלה עלייה גם בגובה ההחזר החודשי של הלוואת המשכנתא. ההחזר מחושב לפי משכנתא על דירת 4 חדרים ממוצעת בשיעור מימון של 70%. ההחזר עלה ב־3.19% ברבעון הרביעי בהשוואה לרבעון הקודם, והגיע ל־8,013 שקל. בהשוואה לרמתו ברבעון המקביל ב־2020 עלה ההחזר ב־3.06%. בעשר מתוך 12 הערים חלה עלייה ברבעון הרביעי בהשוואה לרבעון שקדם לו. ב־2021 כולה חלה עלייה ב־11 ערים.

פרופ' דני בן שחר. “הרעה דרסטית ביכולת לרכוש דיור" | צילום: מיכה לובטון

ברבעון הרביעי של 2021 משק בית בעשירון השישי ומטה מסוגל לרכוש דירה רק בבאר שבע, באופן שההחזר החודשי אינו עולה על 30% מההכנסה נטו של משק הבית. העשירון השביעי מסוגל לרכוש גם בחיפה, חדרה ואשדוד, ומשק בית בעשירון השמיני יכול לעמוד בהחזר חודשי גם בפתח תקווה, בת ים, רחובות, בני ברק, ירושלים וראשון לציון. בתל אביב יכולים לרכוש דירה רק משקי בית בעשירון העשירי. ברמת גן העשירונים התשיעי והעשירי יכולים לרכוש דירה.

בחלוקה לערים, ולעומת הרבעון הקודם: בחדרה חלה עלייה בשיעור של 7.5% בהחזר החודשי, בראשון לציון וברמת גן עלייה של כ־6.4%, בחיפה 3.9%, בירושלים 3.4%, בתל אביב 3.1%, באשדוד 2.7%, בפתח תקווה 2%, ברחובות 1.6%, ובבת ים 1.2%. מנגד, ירידה מתונה בערך המדד נרשמה בשתי ערים: בבני ברק חלה ירידה של 1.2% בהחזר החודשי, ובבאר שבע ירידה של 0.4%.

בערכים נומינליים, ההחזר החודשי הנדרש ברמה העירונית ברבעון הנוכחי עומד על כ־4,046 שקל בבאר שבע, 4,723 שקל בחיפה, 6,058 שקל בחדרה, 6,528 שקל באשדוד, 9,227 שקל ברמת גן ו־12,535 שקל בתל אביב.