רוזן וטוכמאייר סוגרים שנה סוערת עם תוצאות שיא

את שנת 2021 אפשר להגדיר כשנה שבה ברק רוזן ואסי טוכמאייר, בעלי השליטה בישראל קנדה (39%), קפצו לליגה של הגדולים. בעיקר משום שנכנסו לפוזיציה בחברת אלרוב נדל"ן שבשליטת אחד מאנשי העסקים המוכרים והוותיקים בישראל — אלפרד אקירוב. הדבר היווה במידה מסוימת ספתח לפוזיציה נוספת שתפסו השניים בתחילת השנה הנוכחית, בקבוצת גזית גלוב שבשליטת חיים כצמן.

חברת הנדל"ן המניב ישראל קנדה פרסמה היום את הדו"חות הכספיים שלה לרבעון הרביעי ול־2021 כולה, ומהם עולה כי את השנה הזו סגרה החברה עם הרווח הנקי הגבוה בתולדותיה — 613 מיליון שקל, בעוד את השנה הקודמת חתמה עם רווח כולל של 95 מיליון שקל. חרף זאת, מניית החברה ירדה היום ב־כ־2%, ובכך השלימה ירידה של 15% מהשיא שאליו הגיעה בינואר, אולם שווי השוק של החברה — 5.3 מיליארד שקל — משקף הכפלה בטווח של שנה.

רווחי השיא הושגו בשל שיפור בכל מנועי ההכנסות של החברה, אבל בעיקר בזכות שיערוכים גדולים שהסתכמו בכמעט 342 מיליון שקל, בעוד בשנה הקודמת, 2020, היקף השיערוכים עמד על 35.4 מיליון שקל. השיערוך המשמעותי ביותר בוצע ביחס לבית יורוקום, בהיקף של 209 מיליון שקל, זאת לאחר שמכרה 49% ממנו לגופים שונים לפי שווי של 350 מיליון שקל, לאחר שרכשה אותו לפי שווי של 66 מיליון שקל בלבד. שיערוך משמעותי נוסף בוצע ביחס לפרויקט מידטאון ירושלים, שנרכש בתמורה ל־538 מיליון שקל, וששוויו ההוגן עלה ב־53 מיליון שקל.

כאמור, ב־2021 ישראל קנדה רכשה נתח של כ־13% באלרוב שבשליטת אקירוב בתמורה לכ־400 מיליון שקל. עליית הערך של המניות הביאה לכך שהכנסות המימון של ישראל קנדה בשנה החולפת תרמו 195 מיליון שקל לשורת הרווח.

בתחילת השנה הנוכחית רכשה החברה 21.6% ממניות נורסטאר, בעלת השליטה בגזית גלוב, בתמורה לכ־310 מיליון שקל. בשלב זה מופסדת החברה בכ־20% על השקעתה זו, אולם הדבר יבוא לידי ביטוי בדו"חות הרבעון הראשון של 2022.

כפי שנחשף ב"כלכליסט" בשבוע שעבר, ישראל קנדה מקיימת שיחות עם כצמן, שמחזיק בכ־29% מנורסטאר, במטרה לרכוש את אחזקותיו בחברה, וזאת כחלק ממהלך רחב יותר של מיזוג משולש הופכי בין ישראל קנדה לנורסטאר, מה שיהווה בפועל השתלטות של רוזן וטוכמאייר על קבוצת גזית גלוב שלה נכסים בהיקף של 40 מיליארד שקל. הדברים שאמר רוזן — שמכהן כמנכ"ל ישראל קנדה — בשיחת המשקיעים שנערכה לרגל פרסום הדו"חות, יותר מרומזים לכך שמשא ומתן כזה אכן מתנהל: "אנחנו מסתכלים, בודקים, ונדווח כשיהיה מה לדווח".

צמיחה בכל המגזרים

ישראל קנדה עוסקת בשלל פעילויות של נדל"ן מניב: הקמה וייזום של פרויקטים, נדל"ן להשכרה, החזקת ומכירת קרקעות, מלונאות והשקעה בחברות בתחום הנדל"ן. וכאמור, בכל המגזרים האלו הציגה צמיחה בהכנסות.

ההכנסות שלה מתחום הנדל"ן להשקעה זינקו ב־57% והסתכמו ב־43 מיליון שקל. החברה משכירה מבנים דוגמת בית מיקרוסופט בהרצליה פיתוח ושטחי מסחר בפרויקט מידטאון בתל אביב. ההכנסות ממכירת 475 דירות בהיקף כולל של 1.9 מיליארד שקל עמדו על 40.9 מיליון שקל בסיכום 2021, דומה וגבוה במעט מההכנסות שבהן הכירה במהלך 2020. ההכנסות מניהול 1,400 חדרי מלון מלון זינקו פי 10 לרמה של 121 מיליון שקל, בעיקר בזכות הפעלה לראשונה של רשת מלונות טמרס שאותה רכשה החברה ב־155 מיליון שקל מידי פויו זבלודוביץ' — עסקה שנחשפה לראשונה ב"כלכליסט". לפי רוזן, מדובר בתחום שימשיך לצמוח בישראל קנדה: "אנחנו צפויים להגיע להכנסות של 300-400 מיליון שקל בתוך 3-4 שנים".

בעלי השליטה בישראל קנדה, אסי טוכמאייר וברק רוזן | צילום: אוראל כהן

היקף ההכנסות הכולל של החברה זינק פי 2.6 לרמה של כמעט 707 מיליון שקל, כאמור בזכות השיערוכים. היקף הנכסים הכולל של החברה כמעט הכפיל את עצמו ועמד על 8.1 מיליארד שקל בסוף 2021, בעוד בסוף 2020 הוא עמד על 4.4 מיליארד שקל. גם ההון העצמי של החברה גדל במהלך השנה והסתכם ב־1.75 מיליארד שקל, המיוחסים לבעלי המניות, בעוד בסוף הרבעון השלישי ההון העצמי של החברה הסתכם בכ־1.3 מיליארד שקל.

ארבעה מגה־פרויקטים

ישראל קנדה היא חברה שצומחת במהירות, בין היתר בזכות מכרזים לרכישת קרקעות שבהם היא זוכה, ונחשבת כמי שמציעה מחירים גבוהים במיוחד במכרזים אלו. ואכן, במהלך 2021 החברה רכשה קרקעות בהיקף של 6.5 מיליארד שקל. לדברי רוזן, "כל הקרקעות שרכשנו שוות 30%—50% יותר". בכוונת ישראל קנדה להיכנס גם לתחום הדיור המוגן, וייתכן שהקרקעות שרכשה ישמשו אותה לצורך זה.

חיים כצמן | צילום: עמית שעל

בשיחת המשקיעים הציג רוזן ארבעה פרויקטים של החברה שאותם הגדיר כמגה־פרויקטים. הראשון הוא פארק צפון בתל אביב, פרויקט שאותו מקימה החברה על קרקע בתל ברוך שאותה רכשה ב־2.6 מיליארד שקל. בכוונת החברה להקים 1,200 דירות על הקרקע. "רכשנו לפי מחיר של 38 אלף שקל למ"ר וכעת אנחנו מוכרים את הדירות לפי 48—52 אלף שקל למ"ר". רוזן העריך שהרווח הגולמי מהפרויקט יגיע ל־800 מיליון שקל. פרויקט נוסף הוא מידטאון ירושלים, שבו החברה תקים 850 דירות ולהערכת רוזן תרוויח גולמית יותר ממיליארד שקל. פרויקט שלישי הוא שדה דב, שבו רכשה החברה קרקע ב־1.3 מיליארד שקל, תבנה 480 דירות ומעריכה שהרווח הגולמי יעמוד על 700 מיליון שקל. הפרויקט הרביעי הוא במגדל המשולש בבורסה, שבו החברה מתכוונת להקים 750 דירות להשכרה ושני מגדלי משרדים שיניבו שכר דירה של 225 מיליון שקל בשנה.

כמו כן, ישראל קנדה מחזיקה ב־2,400 דונמים בסנט פטרסבורג ברוסיה, שעליהם היא מתכננת להקים 1.5 מיליון מ"ר של מגורים יחד עם אלקטרה שבשליטת משפחת זלקינד. החברה טענה במסגרת הדו"חות שבשלב זה אין ביכולתה להעריך מה תהיה השפעת המלחמה באוקראינה על הפרויקט הזה.