מוטי בן-משה: "כל מי שמבין בקמעונאות יודע שקרפור לא תביא הנה בשורה"

רבוע כחול נדל"ן, זרוע הנדל"ן של מוטי בן־משה, פרסמה אתמול דו"חות טובים ל־2021, שבהם הציגה רווח נקי של 555 מיליון שקל - שיפור של פי 3 כמעט לעומת 188 מיליון שקל בשנה המקבילה. עיקר הרווח, 451 מיליון שקל, נבע מרווחי שיערוך, שב־2020 עמדו על 14 מיליון שקל בלבד. 103 מיליון שקל מהשיערוך היה בשווי של 56 סניפי הסופרמרקט שבהם מחזיקה הקבוצה והמושכרים לקבוצת יינות ביתן ומגה. קניון האופנה TLV הוערך ב־1.7 מיליארד שקל, 170 מיליון שקל יותר מב־2020.

החברה פועלת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב ומחזיקה בקניון TLV ובמרכזים מסחריים בשטח כולל של 51 אלף מ"ר, ששוויים 2.15 מיליארד שקל. 89 מהנכסים מושכרים ליינות ביתן ומגה ולגורמים נוספים בתחום הקמעונאות. שווי נכסי רבוע כחול נדל"ן עומד על כ־6.5 מיליארד שקל, והוא יותר מהוכפל מ־2016, עת רכש בן־משה את החברה.

אלון רבוע כחול היתה סוג של רכש ניחומים עבור בן־משה, שיצא בהפסד של 500 מיליון שקל מהשקעה בקבוצת אי.די.בי. על פי תחזיות לא שגרתיות של רבוע נדל"ן, היא מכוונת להגדיל את תזרים המזומנים נטו מפעילות שוטפת (FFO) ב־92% עד שנת 2025, כלומר כמעט להכפילו. נתון זה הסתכם בשנה שעברה ב־193 מיליון שקל לעומת 140 מיליון שקל קודם לכן. ל־2022 החברה מעריכה NOI של 346–356 מיליון שקל ו־FFO של 230–240 מיליון שקל, שכולל גם הכנסות ממגורים.

הכנסות החברה משכירות צמחו ב־6.5% לסכום של 352 מיליון שקל. הרווח התפעולי, שכלל את העלייה החדה בשווי ההגון של הנדל"ן להשקעה והסתכם ב־464 מיליון שקל, זינק ל־731 מיליון שקל - כ־160% יותר מב־2020. "אנחנו מראים שיפור בכל הפרמטרים", אמר בן־משה ל"כלכליסט". "הנכסים בתפוסה של 96% והדירוג שלנו עלה ל־AA מינוס. הפניקס הפכו לבעלי עניין בחברה עם רכישת מניות ב־150 מיליון שקל".

איך אתה רואה את שוק הדיור בארץ?

"אני לא רואה עצירה בשוק הדיור. צריכים להיות זהירים יותר בבחירת קרקעות, אבל הביקושים בפרויקטים למגורים גדולים. אם בנוסף תהיה עלייה מרוסיה ואוקראינה זה יתדלק את כל השוק חזק. כשיש תוספת ביקושים בשוק, מי שימכור דירה בבת־ים יקנה דירה יקרה יותר. הספר שלי סיפר לי ביום שישי שהוא מכר דירה ב־2.5 מיליון שקל וקונה אחרת ב־3.5 מיליון שקל, כך שעם כל הכבוד לעליות המחירים בשנה האחרונה, היו רק 60 אלף התחלות בנייה - וזה לא מספיק".

רבוע כחול נדל"ן דיווחה על שתי עסקאות גדולות שלגביהן היא מנהלת משא ומתן: רכישת זכויות במקרקעין בבת־ים, על ציר הקו האדום של הרכבת הקלה, בהיקף זכויות של כ־300 אלף מ"ר לתעסוקה, מגורים ומסחר, ובתמורה בהיקף כולל מוערך של כ- 250-700 מיליון שקל, באמצעות רכישה או עסקת קומבינציה. העסקה השנייה היא לרכישת זכויות בבניין משרדים, גם הוא בסמוך לתוואי הרכבת הקלה בשטח בנוי כולל של כ־45 אלף מ"ר שטחים עיקריים ושירות, בתמורה לכ־350–500 מיליון שקל. "אנחנו מקפידים על קירבה לציר הרכבת הקלה, כי על הצירים האלה יש קפיצה משמעותית במחירים".

שוק המשרדים חזר לעצמו ויותר, ובגדול. מה הכיוון שם?

"כל עוד מה שקורה בהייטק יימשך, זה יהיה המנוע של שוק המשרדים. חברה כמו ראפיד, שגייסה לפי שווי של 3 מיליארד דולר והיום מגייסת לפי 15 מיליארד דולר בתוך שנה, זה מטורף. כל החברות שמגיעות למשרדים החדשים שאנחנו בונים הן מתחום ההייטק, והרגישות שלהן למחירים אינה גבוהה. משרדי עורכי דין ורואי חשבון, לעומת זאת, יוצאים מחוץ לעיר. ציר הרכבת הקלה יהיה הבוננזה בשנים הקרובות. עזריאלי משכיר על הציר ומחיריו קפצו ב־100%. הקפיצה מורגשת גם בחברות שפועלות בשוק המשרדים השיתופיים כמוWeWork או Mindspace. התחום רותח. אם אנחנו גובים מהן 150–160 שקל למ"ר, הם משכירים אותו ב־350–400 שקל למ"ר.

"אז איך זוג יכול לקנות דירה במחירים האלה? השיקול שלו פשוט. אם אקנה בראשל"צ, זה יצריך שעה וחצי נסיעה לתל אביב בכל כיוון. אז הוא קונה בתל אביב. הוא ואשתו מוותרים על הרכב הפרטי וחוסכים 8,000 שקל, וכשהם רוצים לנסוע להורים בסופי שבוע הם שוכרים Car2Go. אנשים יוותרו על הרכב הפרטי".

אז הפערים בין המרכז לפריפריה יגדלו.

"נכון, אבל המרכז מתרחק. האזור של קניון TLV היה פעם שוק סיטונאי, והיום הוא מרכז העיר. הרכבת הקלה תרחיב את המרכז לראשל"צ, בת־ים ופתח תקוה. מתחם חסן ערפה בת"א היה סלאמס, והיום פתאל שוכר שם ב־160 שקל למ"ר. באוקטובר הקו האדום יתחיל לפעול והשינוי יורגש מיד".

אתם מרגישים מעבר לרכישות בקניונים במקום אונליין?

"אני לא חושב שהקורונה נעלמה, ושוק הטיסות לא חוזר. אנשים עדיין מוותרים על חופשות בחו"ל ומחפשים פורקן בקניות בקניון".

מגה ויינות ביתן הם שוכרים גדולים שלכם. מה דעתך על הגעת רשת קרפור? היא תוריד את יוקר המחיה?

"כל מי שמבין קמעונאות, ואני לא אומר שאני מבין, ברור לו שקרפור לא תביא את הבשורה. זה שיש לה מערכת ייצור מקביל (מותג פרטי - ג"ח) לא אומר שהם יודעים לייצר מה שהיצרנים המקומיים לא יודעים. הרווחים במותג הפרטי הם 50%–60%, ובקרפור אין ממש בשורה. גם להם יהיו הוצאות על מע"מ, הובלה ובעיקר כשרות. כצריך לנקות קו ייצור ולהכשיר אותו זה לוקח פרמיה משמעותית. קרפור גם תקבל נתח מההכנסות כעמלה.

"בנוסף, סניפי מגה הם קטנים, בעוד הבשורה של קרפור היא סניפים של 5,000–10,000 מ"ר. תידרש בהם השקעה של 400–800 מיליון שקל. אלה משמעויות אדירות לרשת שהמחזור שלה 3 מיליארד שקל. המותג הפרטי שלהם יתמקד אולי ב־100–200 מוצרים? אבל ביינות ביתן יש 15–30 אלף. בסופו של דבר יוקר המחיה יירד רק כשהקהל ידבר ברגליים.

שופרסל היא עכשיו סחורה חמה, והאחים אמיר מכוונים לשליטה. אתה לא בעניין?

"אני לא שם. שלומי אמיר מכיר את העבודה ויש לו תמיכה ממוסדיים. הוא מנהל את רצפת המכירה כמו דיקטטור, ואם אין לו תמונה של כל במת המכירות הוא לא רגוע. שופרסל לא יודעת לעבוד ברמות האלה - ואם תדע היא תכפיל את המכירות. האחים אמיר בחרו לבצע את המהלך בדרך שלא הייתי מייעץ עליה, וברור שהצעתם לא תתקבל. הדרך הנכונה היא לאסוף מניות בשוק, ואז לבוא לדירקטוריון. אני מכיר את הכוונות של האחים, והם בטוחים שביכולתם לשפר את שופרסל. יש הבדל גדול בין רשת של 40 סניפים לחברה של אלפי עובדים, ועד והתנהלות שונה. ייקח זמן לעשות את השינויים שהם רוצים, אבל יש להם היכולת. צורת החשיבה שלהם נכונה מאוד".