ליברמן בונה מחדש את מחיר למשתכן על סטרואידים

דירות מוזלות יימכרו על כל קרקעות המדינה לכל רוכש. זו ליבת התוכנית הדרמטית ששר האוצר אביגדור ליברמן ינסה להתניע השבוע. בנוסף, במכרזי מקרקעין לבנייה למגורים על אדמת מדינה, במקום תחרות על מחיר הקרקע, הקבלנים יתחרו על איכות הדירה, מהירות הבנייה וכל זאת במחיר הזול ביותר.

תוכנית דירה בהנחה שמוביל שר השיכון והבינוי זאב אלקין הושקה רק בשבוע שעבר, ומציעה דירות מוזלות רק לזכאי משרד הבינוי. כלומר חסרי דירה או משפרי דיור שבבעלותם כעת דירה אחת בלבד, והם גם נדרשים למכור את דירתם הישנה תוך שנה מכניסתם לדירה המוזלת.

לעומת זאת, משיחות עם אנשיו של ליברמן עולה כי שר האוצר שואף לבטל את כל הקריטריונים כך שהדירות המוזלות יימכרו בשוק החופשי לכל אזרח.

חשיפה של פרטים מהתוכנית ביום חמישי האחרון הפתיעה רבים בממשלה. בכירים במשרד השיכון, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ובמשרד האוצר לא הכירו אותה לעומק.

התוכנית של ליברמן תגדיל את פלח האוכלוסייה שיוכל לקנות דירות מוזלות, אך היא גם תגדיל את היצע הדירות המוזלות משום שהוא שואף להחיל אותה על כל הדירות שייבנו בכל קרקעות המדינה. זאת בעוד שעל פי תוכניתו של אלקין, רק כ־60% מהדירות בכל פרויקט נמכרות בזול לזכאים, היתר נמכרות במחיר השוק לכל רוכש. בנוסף, תוכניתו של אלקין לא פועלת בשכונות יקרות כגון מתחם שדה דב בתל אביב.

באשר לשיטת המכרז, ליברמן מבקש להפסיק באופן גורף את התחרות על הצעת המחיר הגבוהה ביותר לרכישת הקרקע. התחליף שהוא מציע משנה את תבנית המחשבה בכך שהזוכה במכרז יהיה זה שיציע את המוצר הטוב ביותר ללקוח הסופי.

זאת באמצעות שקלול של המחיר למ"ר, זמן הבנייה ומפרט הדירות. הקבלנים שיזכו במכרזים יהיו אלה שיתחייבו ללוחות זמנים מהירים, מפרט איכותי וכל זאת במחיר הזול ביותר. שקלול של שלושת הפרמטרים האלה יהיה המדד לזכייה. הקבלנים, כמובן, יידרשו לשלם למדינה עבור הקרקע, אבל המחיר יהיה ידוע מראש והוא ייקבע על ידי המדינה שתספוג הנחה של 20%-10%.

שר הבינוי והשיכון זאב אלקין. תוכניתו “דירה בהנחה" הושקה רק בשבוע שעבר | קובי קואנקס עמית שעל

כיום פועלות שתי שיטות מכרז שלתפיסתו של ליברמן הובילו לעלייה של מחיר הקרקע. באזורי יוקרה, בעיקר בתל אביב, המגרשים נמכרים במכרז רגיל לכל המרבה במחיר. באזורים אחרים יש שיטת דירה מוזלת שגם בה הזוכה הוא הקבלן שהציע לקנות את הקרקע במחיר הגבוה ביותר.

ההבדל הוא בכך שהקבלנים מקבלים מראש את מחיר הדירות שימכרו לזכאים, מחיר שמשקף הנחה של 20% בהשוואה למחיר באותו אזור בסוף 2020. במשרד השיכון ציפו כי הגבלת המחיר שאפשר לגבות עבור כ־60% מהדירות תבלום את קצב התייקרות הקרקעות.

על פי התוכנית שנרקמת על ידי ליברמן, הקבלנים הזוכים יחויבו להשלים את הבנייה תוך שלוש שנים. איחור יוביל לקנס שילך ויגדל ככל שהאיחור יעמיק. כלי נוסף להאצת הבנייה יהיה איסור גורף שיוטל על הקבלנים הזוכים לבקש מהוועדות המקומיות שינויים והקלות בתוכנית הבנייה. הליך לבקשת הקלות מאפשר להוסיף דירות לתוכנית מאושרת וקבלנים נוקטים בו כדי לשפר את רווחיהם. אלא שההליך הזה מעכב בחודשים ולעיתים בשנים את הבנייה.

בנייה בישראל. שיטת המכרזים הקיימת, לתפיסתו של ליברמן, הובילה לעלייה של מחיר הקרקע | אוראל כהן

מקור אחר לעיכובים בהליכי הבנייה הוא לעיתים קרובות הבירוקרטיה ברשויות המקומיות. ועדות מקומיות לתכנון ובנייה מוציאות היתרי בנייה חודשים ואף שנים לאחר שהוגשה בקשה.

ליברמן רוצה גם לפתור את הבעיה הזו והוא מתכוון לכנס השבוע דיון משותף לנציגי הקבלנים והשלטון המקומי. צעד נוסף שליברמן בוחן הוא הגדלת מס הרכישה על דירה רביעית, בנסיון להרחיק את קבוצת המשקיעים הזו מהשוק.

בשנת 2021 רשות מקרקעי ישראל פרסמה מכרזים למגרשים שבהם אפשר לבנות מעל ל־100 אלף דירות. רבים מהמכרזים האלה בשיטת דירה בהנחה, והם לא ישתנו. השאלה שליברמן יצטרך לתת עליה תשובה היא איפה נמתח קו התאריך שמעליו יפורסמו רק מכרזים בשיטה החדשה.

שר האוצר אביגדור ליברמן. כל פתרון לבעיה בשוק הדיור מייצר במקביל בעיה אחרת | צילום: אבי חי

התוכנית של ליברמן מתגבשת בעקבות מדד מחירי הדירות שפורסם בשבוע שעבר. לאכזבת, ואולי אף תדהמת, הממשלה נרשמה בחודשים דצמבר 2021 - ינואר 2022 עליית מחירים בשיעור חד של 2.1% ועלייה שנתית של 13%. המדד הזה הפתיע משום שבסוף נובמבר 2021 עלה מס הרכישה על דירה להשקעה מ־5% ל־8%. שיעור המשקיעים מכלל רוכשי הדירות צנח בדצמבר לכ־10%, בעוד שבנובמבר, ערב העלאת המס, 36% מהרכישות בוצעו על ידי משקיעים.

מי שבוחן את תוכניתו של ליברמן יזהה דמיון רב במספר פרמטרים מרכזיים לתוכנית מחיר למשתכן שהנהיג שר האוצר לשעבר משה כחלון. גם באותה תוכנית מחיר הקרקע נקבע על ידי המדינה והוא שיקף הנחה מסוימת. התחרות במכרזים האלה היתה על המחיר הזול ביותר שבו יימכרו דירות, המפרט נקבע מראש על ידי משרד הבינוי, וכך גם משך הבנייה. קבלנים נדרשו להפקיד ערבויות כדי לוודא שיעמדו בתנאים אלה.

בתוכנית החדשה של ליברמן יש דמיון רב, במספר פרמטרים מרכזיים, לתוכנית מחיר למשתכן של שר האוצר לשעבר משה כחלון. מחיר למשתכן יצרה בזמנו עיוות שדחף לשוק הדיור רוכשים שלא היו בו קודם ולא תכננו להיות בו

מחיר למשתכן הובילה להנחות של מאות אלפי שקלים שמהם נהנו רק זכאים שזכו בהגרלה. המנגנון הזה יצר עיוות שדחף לשוק הדיור רוכשים שלא היו בו קודם לכן ולא תכננו להיות בו. מחקר שביצע מכון ברוקדייל בסוף 2019 עבור משרד השיכון מצא ש־46% מזכאי מחיר למשתכן החלו לחפש דירה רק בעקבות השקת התוכנית הזו. מהסיבות האלה אגף תקציבים במשרד האוצר התנגד לתוכנית. כעת ליברמן מציע מחיר למשתכן על סטרואידים: הרבה יותר דירות מוזלות, לקהל יעד הרבה יותר גדול.

המנגנון שמגבש ליברמן פותר את פערי המחירים בין זכאים לרוכשים רגילים, פערים שאף הובילו להתערבות היועץ המשפטי לממשלה בגלל הטענה לחוסר שוויון בחלוקת המשאבים. בסוף 2019, ארז קמיניץ המשנה ליועמ”ש דאז, הוביל מהלך להגבלת גובה ההנחות בטענה שהנחות של 500 אלף שקל ויותר אינן סבירות.

אבל בצד הפתרון הזה ליברמן עלול ליצור בעיה אחרת — גידול חד בביקוש לרכישת דירות חדשות.