המהלך של בנק ישראל עשוי לצנן מעט את שוק הדיור

בבנק ישראל עמלו קשה כדי לבטל את הרושם שההוראה לבנקים להיות קשיחים יותר עם המימון לרכישת קרקעות נועדה לסייע לממשלה עם המאבק במחירי הדירות שלא מפסיקים לעלות.

בנק ישראל חוזר שוב ושוב על עמדתו – בערוצים שונים ובדרכים מגוונות – כי תפקידו המוניטרי הוא לדאוג ליציבות המחירים, ותפקידו הפיננסי לדאוג ליציבות המערכת הפיננסית בכלל, והבנקאית בפרט. כל היתר – ואפילו תהיה זו היכולת של זוג צעיר לרכוש דירה – נוגע למשרדי הממשלה. אף שעיתוי פרסום הצעדים הללו היה פחות משבוע אחרי שנודע כי מחירי הנדל"ן זינקו ביותר מ־2% בחודש האחרון, בבנק ישראל אומרים כי מדובר בקשר מקרי.

אם מחירי הדיור לא מעניינים את הפיקוח על הבנקים, מה כן? בבנק ישראל מזהים בזמן האחרון חוסר זהירות בקרב הבנקים בכל מה שנוגע למימון של רכישות קרקע. בנק ישראל כידוע מתנסח באופן עקיף ואפרורי, אך זו הכוונה מאחורי המילים "עלייה בתיאבון הסיכון, וצורך לשמור על מתודולוגיית חיתום אשראי שמרנית ונאותה".

בבנק ישראל ישלחו בימים הקרובים 11 דוגמאות קונקרטיות לכשלי חיתום שזיהו בפיקוח על הבנקים, ועמם ניתן למנות הערכות שווי שמניחות עליות מחירים מהירות מאוד ולא מבוססות על תקני חשבונאות מקובלים; מימון של הצעות רכש זוכות (במכרזים של רמ"י) שגבוהות בעשרות אחוזים משאר ההצעות; ושקלול מס הרכישה כחלק מהשווי של הנכס.

אופטימיות קיצונית

בעיני הפיקוח על הבנקים, חוסר האחריות הזה לא משקף רק אופטימיות קיצונית בנוגע לכיוון מחירי הדיור ולחוסר יכולתה של הממשלה להגדיל את היצע הדירות, אלא מגדיל גם את ה"סיכון המוסרי" של יזמי הנדל"ן שמסתכנים פחות ופחות, שכן הם מביאים פחות הון עצמי לכל פרויקט נדל"ני. בנוסף לכך, אומרים גורמים בבנק ישראל, דומה ששוק מימון הקרקעות לא לוקח בחשבון את העובדה שתנאי המאקרו השתנו, וישנה סבירות גבוהה כי ריבית הבנק המרכזי תעלה בקרוב.

אתר בנייה | צילום: עמית שעל

מי שהתלהב מהוראות המפקח על הבנקים היו הגופים החוץ-בנקאיים. כמה גופים מיהרו לשלוח לכלי התקשורת הודעה מוזרה מעט, ובה הם מברכים את המפקח על כך שהוא נוהג "במשנה זהירות" בשוק המימון לנדל"ן, והזמינו את היזמים לעבור מהבנקים ולהשיג מימון אצלם. השמחה של הגופים החוץ-בנקאיים מובנת, אבל ייתכן מאוד שהיא מוגזמת ומוקדמת. גם ד"ר משה ברקת, המפקח על רשות שוק ההון, רואה את מה שבנק ישראל רואה, וייתכן שגם הוא יקשיח את דרישות המימון והחיתום לרכישת קרקעות.

אף שבבנק ישראל מוטרדים מיציבות המערכת ולא ממחירי הדיור באופן ישיר, יש למהלך הנוכחי יכולת לקרר מעט את שוק הדיור. בחודשים האחרונים היו מכרזים רבים שההצעה הזוכה שלהם גילמה בעיני רבים מחירים לא סבירים גם לשוק הנדל"ן הישראלי הרותח. במכרזים מעין אלו ההצעה הזוכה היתה בפער גדול מההצעה הבאה בתור, ההצעות הזוכות היו שוב ושוב של יזמים אופטימיים במיוחד שהצליחו לשכנע את הבנקאים שחוששים לא לקחת חלק במסיבה. ההנחיות של בנק ישראל עשויות להביא לכך שההצעות ה"מוגזמות" (כפי שמכנים אותן גורמים בתחום הנדל"ן) יירדו משולחן ההצעות של רשות מקרקעי ישראל, ובכך – אולי אולי – להאט את קצב העלייה במחירי הדירות לצרכן.