יותר התחלות, פחות בנייה: המכשולים בדרך לדירה

נתוני התחלות הבנייה לשנת 2021 שפרסמה אתמול הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחדדים באופן מובהק את הפער שבין תכנון לבין ביצוע בתחום הנדל”ן בישראל.

לפי הנתונים, היתה עלייה במספר התחלות הבנייה, אבל מספר דירות שבנייתן הסתיימה נמוך יותר מבשנים קודמות. בשנת 2021 הונפקו היתרי בנייה עבור 76,340 דירות, והחלה בנייה של כ־63,300 דירות - עלייה של 13% לעומת ל־2020. אולם מספר הדירות שהסתיימה בנייתן היה 46,780, ירידה של 5.2%.

הנתונים מגלים גם שהתנופה הנדל”נית אינה אחידה בכל הארץ. כמחצית מהתחלות הבנייה היו באזורי הביקוש, כלומר במרכז. נתוני ההתחדשות העירונית, נושא שהממשלה חרתה על דגלה, מראים מגמה דומה: 84.5% מכל הפרויקטים של התחדשות עירונית שהחלו ב־2021 היו באזור תל אביב והמרכז.

כאמור, בשנת 2021 החלה בנייתן של כ־63,300 דירות. זאת לעומת 55,994 דירות ב־2020 ו־56,432 דירות ב־2019. ביחס לשנת 2014 העלייה גדולה יותר, שכן אז החלה בנייה של כ־48 אלף דירות בלבד. אלא שבמקביל חלה ירידה ביחס לשנים קודמות במספר הדירות שבנייתן הסתיימה. בשנת 2019 הסתיימה בנייה של 52,332 דירות וב־2020 49,354 דירות, ואילו ב־2021 הסתיימה בנייתן של 46,780 דירות בלבד.

מבחינה גיאוגרפית, כמחצית מהיתרי הבנייה שניתנו בשנה החולפת היו באזור הביקוש, כלומר באזור תל אביב והמרכז. הסיבה לכך היא שהיזמים מעדיפים לבנות באזורים שכדאיים יותר מבחינה כלכלית. כרבע מכלל הדירות שהחלה בנייתן בשנת 2021 היו במחוז תל אביב, ואילו במחוז ירושלים 9% בלבד. הערים המובילות בהתחלות הבנייה הן תל אביב־יפו, אשקלון, ירושלים, ראשון לציון ובת ים. רק 20.2% מהדירות שהחלה בנייתן היו במסגרת סבסוד ממשלתי, כ־3,680 מהן במחוז המרכז.

לא מדביקים את הביקוש

על פי נתונים של הלמ”ס, האוכלוסייה בישראל גדלה מדי שנה בכ־1.7%. כלומר, מדי שנה נוספים כ־48 אלף בתי אב. המשמעות היא שאובייקטיבית, הביקוש לדירות הולך וגדל. בשנת 2010 היה ביקוש ל־92 אלף דירות ואילו ב־2020 היה ביקוש ל־184 אלף דירות. זאת, בלי לכלול אירועים לא צפויים כמו עלייה של יהודים מאוקראינה בגלל המלחמה, שמגדילה את הביקושים.

מימין: שרת הפנים איילת שקד ושר הבינוי זאב אלקין. מחסור בתשתיות | צילומים: עמית שעל, קובי קואנקס

אחד המכשולים העיקריים במימוש הבנייה למגורים הוא סוגיית היתרי הבנייה, שהם שלב מוקדם יחסית בתהליך מימוש הקרקע. הדו”ח שהתפרסם אתמול מציין כי כשליש מהמנהלים בענף הבינוי טענו שהמגבלות המשמעותיות ביותר בשנה שחלפה היו עיכובים בקבלת היתרים ואישורים. על פי נתוני הבנק העולמי, הזמן הממוצע להוצאת היתר בנייה בישראל בשנת 2019 היה ארוך בכ־50 יום מאשר במדינות אירופיות. דו”ח מבקר המדינה, שהתפרסם בחודש יוני שעבר, קבע כי התמשכות ההליך הכולל היא תוצאה של ההליך הטכני של קליטת הבקשות, שלב בקרת התכנון, העררים המוגשים על החלטות רשות הרישוי והוועדה המקומית וכשלים רבים במסלול הרישוי המקוון.

נתוני הלמ”ס לא מפתיעים וממחישים את פקקי הביצוע בתחום הנדל”ן. מספר הדירות שקיבלו היתר במסגרת תוכניות המאושרות על ידי מינהל התכנון ב־2021 נאמד ב־108 אלף, גבוה משמעותית מהדירות שקיבלו היתר או בכלל נבנו.

גם אם יש תוכניות מתאריות (תב”ע), הרי שבמקרים רבים לא ניתן להוציא היתרים מאחר שחסרות תשתיות נדרשות כמו כביש גישה, מחלף או הרחבה של מכון טיהור שפכים. המחסור בתשתיות, מסיבה תקציבית או בירוקרטית, מונע כל אפשרות לקדם היתרי בנייה ולמעשה אינו מאפשר לממש פרויקטים גדולים של מגורים. מנכ”לית מינהל התכנון דלית זילבר התייחסה לכך בחודש ינואר האחרון, עם פרסום דו”ח הפעילות של מינהל התכנון, ואמרה: “בישראל אין משבר תכנון, יש משבר ביצוע. רשויות הביצוע חייבות להסתער על התשתיות ולהתחיל להקים אותן מיד”.

מגבירים את הקצב

כאמור, קצב הנפקת היתרי הבנייה גדל, אבל בסופו של דבר מספר הדירות שנבנו ב־2021 ירד ביחס לשנה שקדמה לה. השאלה הנשאלת היא מדוע היזמים לא מצליחים לקדם את מימוש התוכניות. התשובה לכך מורכבת. אחת הסיבות לכך היא שענף הבנייה הישראלי מתמודד עם מצוקה מתמדת בכוח אדם מקצועי, מפועלי בנייה ועד מפקחים ומהנדסים. בשנה האחרונה, וזה בהחלט קשור למשבר הקורונה, נוספה גם מצוקה של חומרי גלם, מברזל ועד קרמיקה וכלים סניטריים.

התחדשות עירונית מקרטעת

הממשלה הכריזה כי התחדשות עירונית עומדת בראש סדר העדיפויות אולם רק 13.9% מהדירות שבנייתן החלה נבנו במסגרת תמ”א 38. בסך הכל בשנת 2021 החלה בנייתן של כ־9,700 דירות כתוצאה מהריסה של בניין קיים והקמה של בניין חדש, 60.7% נבנו במחוז תל אביב, וכ־23.8% במחוז המרכז. כ־6,130 דירות נבנו במסגרת תמ”א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש).

גם בכל הקשור לדיור להשכרה, תחום שהמדינה לקחה על עצמה לפתח כחלק מהפתרון למשבר הדיור, נתוני הלמ”ס חושפים כי המצב רחוק מלהשביע רצון. מנכ”ל משרד הבינוי והשיכון אביעד פרידמן אמר בעבר כי היעד שהמשרד הציב הוא 9% של דירות להשכרה לטווח ארוך מכלל השיווקים בשנה, כלומר לכ־6,500 דירות שנה המיועדות להשכרה. נתוני הלמ”ס מראים שהמצב בשנה האחרונה היה רחוק מהיעד: כ־2,120 דירות בלבד, שהן 3.3% מהתחלות הבנייה באותה שנה, נבנו למטרת השכרה.

תגובות היזמים והקבלנים לנתוני הלמ”ס מתמקדות בעיקר בכשל של רמ”י לשווק קרקעות זמינות לבנייה במרכז הארץ. לדברי נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, “היקף הדרישה לדירות שנוסף בשנה האחרונה הוא של 80 אלף יחידות דיור לפחות, וזה לא כולל את המחסור הצבור משנים קודמות. המדינה חייבת לפעול כדי להגיע להיקף התחלות בנייה שנתי של 100 אלף יחידות דיור לפחות. רק היקף כזה יוכל לשנות את המגמה בשוק הדיור”.