הביקוש לדיור מוגן שלח את מגדלי הים התיכון לתוצאות שיא

קשה לדמיין תחום פעילות שעבר טראומה יותר ממוקדת וקשה מהדיור המוגן בשנת הקורונה, 2020. בעוד רבים מענפי המשק סבלו מירידה בתוצאות שנבעה מהסגרים והמגבלות, דיירי הדיור המוגן היו במצב הקשה ביותר עד להגעת החיסונים ונמצאו בקו ראשון בקרב מול המגפה. רשת מגדלי הים התיכון עברה את 2020 עם ירידה בשיעורי התפוסה שלה, שהסיגה גם את המניה לאחור, ורק לקראת סיומה של השנה הגיעו החיסונים ועמם חזרה מסוימת לשגרה, חרף הגלים הבאים של הנגיף.

התוצאות הכספיות ב־2021 מספרות בחלקן את הסיפור הנדל"ני המוכר בתחום שהוא סוג של נדל"ן מניב. הרשת מפעילה כיום שבעה בתי דיור מוגן ברחבי הארץ ובהם 1,650 יחידות דיור. היא מקימה עוד 1,000 יחידות דיור שנמצאות בשלבי פיתוח. בשנת הקורונה ירד שיעור התפוסה מ־91.7% בשנה שלפניה ל־88.6%, ועם סיום השנה שחלפה התאוששה הרשת ושיעור התפוסה כבר גבוה מזה שהיה שנתיים קודם לכן ערב המגפה – 92.7% בסיכום 2021.

בסיכום השנה החולפת ההכנסות עלו ב־3% והסתכמו ב־213 מיליון שקל. זאת בעיקר כתוצאה מהעלייה בדמי האחזקה וחילוט הפיקדונות מהדיירים. ברבעון האחרון של השנה צמחו ההכנסות ב־10% והסתכמו ב־56.2 מיליון שקל.

מוטי קירשנבאום בעל השליטה במגדלי היום התיכון | רמי זרנגר

נתון נוסף שממנו אפשר ללמוד בעקיפין על התייקרות מחירי הדיור, שככל הנראה השליכו גם על מחירי הדיור המוגן, הוא העלייה החדה בגובה התשלום הממוצע שמשלמים דיירים למגדלי הים התיכון בחודש. התשלום הממוצע ב־2021 עמד על 9,643 שקל ליחידת דיור, עלייה של 4% ביחס לשנה שלפניה.

התשלום כולל לא רק את דמי השכירות על היחידה, אלא גם חילוט חלק מהפיקדון שמפקידים הדיירים לרשת. יוקר המחיה בבתי הדיור המוגן מתבטא גם בתשלום הממוצע ליחידת דיור מחוזים חדשים. הוא דווקא ירד מ־13.9 אלף שקל בחודש ב־2020 ל־13.3 אלף שקל בחודש בשנת 2021, אך מדובר על סכום גבוה מהממוצע.

בשורה התחתונה, רשת מגדלי הים התיכון סיימה את שנת 2021 עם שיא ברווח הנקי המיוחס לבעלי המניות שהסתכם בכ־296.7 מיליון שקל, זאת בהשוואה להפסד של כ־12.7 מיליון שקל בשנת 2020. ברבעון האחרון הסתכם הרווח הנקי ב־283 מיליון שקל, זאת מול רווח נקי של 200 אלף שקל ברבעון המקביל. העלייה ברווח הנקי נבעה בעיקר מעליית שווי הנדל"ן להשקעה בהיקף של חצי מיליארד שקל בסיכום השנה האחרונה.

הנתון שמנטרל את השפעות השיערוכים הוא הרווח התזרימי התפעולי (FFO). זה נתון שמשקף באופו מייצג ומדויק יותר את הרווחים של חברות נדל"ן מניב. ה־FFO של מגדלי הים התיכון קפץ ב־338% והסתכם ב־136 מיליון שקל בשנה החולפת. ברבעון המסכם של 2021 הנתון עמד על 41.7 מיליון שקל, עלייה של 463% ביחס לרבעון המקביל.

העלייה ב־FFO מייצגת יותר את ההתאוששות של הרשת, משום שהיא מיוחסת בעיקר להתאוששות בתזרים החברה מפיקדונות שקיבלה מדיירים שהצטרפו בהיקף של 113 מיליון שקל. ברשת דיווחו על עליית קצב שיווק יחידות דיור ביחס לשנה הקודמת, שבמהלכה קצב השיווק היה נמוך בגין התפרצות נגיף הקורונה.

מניית מגדלי הים התיכון עלתה מתחילת השנה הנוכחית ב־7%, וזאת אחרי שבסיכום 2021 היא טיפסה ב־7.9%. את שנת הקורונה חתמה המניה בירידה של 7.3%. שווי השוק הנוכחי של החברה עומד על 1.5 מיליארד שקל, דומה לשווי של רשת אחרת שהצטרפה לבורסה בינואר האחרון – בית בכפר. שווי השוק שלה עומד על 1.48 מיליארד שקל, כשהמניה שלה נחשבת לאחת ההנפקות המוצלחות בחודשים האחרונים לאחר שטיפסה ב־25.6% מאז ההנפקה ב־17 בינואר 2022.

בבורסה יש עוד פעילות דיור מוגן, שכוללת גם בתים בחו"ל, והיא בית הזהב. שווי השוק שלה עומד על 235 מיליון שקל. כמו כן, לקבוצת עזריאלי יש גם פעילות בתי דיור מוגן (פאלאס), אך לא ניתן לכמת את שווי השוק שלהם בנפרד מזה של הקבוצה – שעיקר פעילותה בתחומים מניבים אחרים. בעל השליטה במגדלי הים התיכון הוא היו"ר מוטי קירנשבאום (22%).