צחי נחמיאס מגה אור | צילום: ורד פיצ׳רסקי
ההשקעות של צחי נחמיאס בביג עוקפות את הפעילות המסורתית
אף שפעילות הנדל"ן הקלאסית של מגה אור הציגה תוצאות שיא, עם עלייה של 17% ב־NOI ושל 28% ב־FFO בסיכום 2021, האחזקות של החברה בביג ואפי נכסים שבשליטת האחים נפתלי צומחות אפילו מהר יותר, עם תשואה של קרוב ל־100% על ההשקעה
בשנים האחרונות צחי נחמיאס, יו"ר ובעל השליטה (38%) במגה אור, הפך לשם מוכר בשוק ההון המקומי גם מעבר לגבולות הברנז'ה. זה קרה בעיקר בזכות ההשקעה בדסק"ש, שבוצעה בשנה שעברה בפרופיל תקשורתי גבוה שלא אופייני לנחמיאס, שאינו מתראיין. לאורך השנים הוא בנה אימפריה עם שווי שוק שעומד כעת על כ־4.5 מיליארד שקל, לאחר שבשלוש השנים האחרונות המניה של מגה אור כמעט שילשה את עצמה.
מגה אור מתמקדת בנדל"ן מניב ומחזיקה ב־24 מרכזים מסחריים, שמונה מהם בשותפות עם ביג וארבעה בשותפות עם רמי לוי. בנוסף החברה מחזיקה ב־23 מרכזי תעשייה ולוגיסטיקה, שמביאים את שווי הנכסים הכולל שלה ל־3.4 מיליארד שקל.
פרט לכך יש לה שלוש השקעות משמעותיות בחברות ציבוריות אחרות: 29.9% מדסק"ש, שהיא בעלת השליטה בחברת הסלולר סלקום, נכסים ובניין (שמחזיקה בשליטה בחברת הנדל"ן המניב גב־ים), חברת ההשקעות בהייטק אלרון וחברת מהדרין; 7.1% מקבוצת ביג, שבשליטת האחים נפתלי; ו־12.4% מאפי נכסים, חברה־בת של ביג. שתי האחזקות האחרונות נולדו מהפרדת הכוחות שביצעו מגה אור וביג באפי נכסים, כשרכשו אותה יחד מנושי אפריקה ישראל, שהיתה בשליטת לב לבייב. מגה אור נכנסה להשקעה בדסק"ש עם אלקו שבשליטת האחים זלקינד, שרכשה 29.9% גם כן, ועם רמי לוי, שרכש 10% באופן פרטי.
מדו"חות החברה לרבעון הרביעי ולשנת 2021 כולה עולה שתיק ההשקעות של מגה אור צומח בקצב מהיר מהפעילות הקלאסית שלה, שבעצמה הציגה תוצאות שיא. מגה אור סיימה את השנה החולפת עם NOI (רווח מהשכרת נכסים בנטרול פחת) של 206 מיליון שקל (חלק החברה) — עלייה של 17.2% בהשוואה לנתון של 2020, שעמד על 175.7 מיליון שקל, ועלייה של 34% בהשוואה ל־NOI של 153.8 מיליון שקל שהוצג ב־2019.
העלייה ב־NOI היא תולדה של עלייה ב־NOI מנכסים זהים, כלומר אלו שפעלו לאורך כל השנה החולפת וגם במהלך 2020 (עלייה של 13.2% לרמה של 127.4 מיליון שקל), ושל תוספת NOI מאכלוס או מרכישת נכסים חדשים. נתון זה הסתכם ב־43.3 מיליון שקל, קפיצה של 32.4% בהשוואה ל־32.7 מיליון שקל שתרמו הנכסים החדשים ל־NOI במהלך 2020.
ה־EBITDA, כלומר הרווח התפעולי בניכוי שיערוכים והפחתות, הסתכם ב־188.9 מיליון שקל, עלייה של 16% לעומת 2020 ועלייה של 32.8% בהשוואה ל־2019.
ה־FFO הריאלי (רווח נקי בנטרול רווחים והפסדים ממכירת נכסים, שיערוכים, פחת והוצאות לא תזרימיות), שהוא המדד המקובל למדידת הרווחים של חברות נדל"ן מניב, הסתכם ב־183 מיליון שקל. מדובר בעלייה של 28.3% בהשוואה ל־142.6 מיליון שקל בשנת 2020, ובזינוק של 67.9% בהשוואה לנתון של 2019, שעמד על 109 מיליון שקל.
ההשקעה באפי נכסים: ההנפקה דיללה
התשואה שהניבו למגה אור ההשקעות בביג ובאפי נכסים גבוהה מהעלייה בתוצאות הפעילות המסורתית. מנגד, התשואה שהניבה דסק"ש נמוכה יותר. בפברואר 2019 רכשה מגה אור מניות אפי נכסים בסכום כולל של 320 מיליון שקל. באותה עת דובר על כ־12% ממניות החברה. בדצמבר השתתפה בגיוס הון של אפי נכסים ב־83 מיליון שקל, ובאוגוסט הזרימה לה 41 מיליון שקל במסגרת הנפקת זכויות. מגה אור ביצעה רכישות נוספות של מניות אפי נכסים בסכום של 344 מיליון שקל, כך שהיקף ההשקעה הכולל הסתכם ב־790 מיליון שקל. בהמשך נענתה מגה אור להצעת הרכש של ביג וקיבלה לידיה מניות ביג בשווי 363 מיליון שקל. כך שעלות ההשקעה הכוללת באפי נכסים עומדת על 426 מיליון שקל.
בספרים המניות רשומות בשווי 555 מיליון שקל, תשואה של 30%. נכון לסוף השנה שוויין היה 920 מיליון שקל — תשואה של 116%, ואילו כיום השווי ההוגן עומד על 871 מיליון שקל, תשואה של 104%. בנוסף, בדצמבר האחרון קיבלה מגה אור דיבידנד של 6.1 מיליון שקל מאפי נכסים. השנה רכשה מגה אור מניות בכ־16 מיליון שקל במסגרת הנפקה שביצעה אפי נכסים, שהביאה לדילולה. הנתח שלה בחברה כיום הוא 12.05%.
ההשקעה בביג: מגדילה אחזקות
את עיקר מניות ביג קיבלה מגה אור במסגרת הצעת הרכש שלה לאפי נכסים, שסייעה לביג להגיע לאחזקתה הנוכחית באפי נכסים (66.4%). אך את ההשקעה הראשונית בביג ביצעה מגה אור בדצמבר 2020, אז השקיעה 12.5 מיליון שקל ברכישת מניות. בנוסף, מגה אור רכשה מניות נוספות בכ־51 מיליון שקל, כך שהעלות הכוללת של ההשקעה בביג עומדת על 426.4 מיליון שקל. השווי ההוגן של המניות בסוף 2021 עומד על 821 מיליון שקל — תשואה של 93%, וכיום שוויין 804 מיליון שקל, תשואה של 89%. בנוסף, במהלך 2021 קיבלה מגה אור 14 מיליון שקל בדיבידנדים מביג. כמו כן, במהלך השנה הנוכחית רכשה מגה אור מניות ביג ב־164 מיליון שקל וכיום מחזיקה ב־8.7% מהחברה.
ההשקעה בדסק"ש: התשואה הכי נמוכה
ההשקעה בדסק"ש עד כה הניבה תשואה נמוכה יותר, אבל היא גם ההשקעה הטרייה ביותר. את מרבית מניות דסק"ש רכשה מגה אור במרץ 2021, ובהמשך קנתה עוד נתח שהביא אותה לאחזקה הנוכחית, 29.9%. ההשקעה הכוללת בחברה היא 406 מיליון שקל, ובספרים היא רשומה בשווי 527.9 מיליון שקל, תשואה של 29.8%. אולם שווי השוק של המניות עמד בסוף 2021 על 488 מיליון שקל, המשקף תשואה של 20%, ושווי השוק הנוכחי, 462.9 מיליון שקל, משקף תשואה של 13.8% בלבד.
מכיוון שעל דסק"ש, שעד החודש נחמיאס כיהן בה כיו"ר, ועל אפי נכסים למגה אור יש השפעה משמעותית, הן מטופלות לפי שיטת השווי המאזני; זאת בעוד האחזקה בביג נמדדת לפי השווי ההוגן. הרווחים מההשקעות בחברות משפיעים על שורת הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות של מגה אור. אפי נכסים ודסק"ש משפיעות על רווחי האקוויטי, ואילו המניות הסחירות של ביג משפיעות על הכנסות המימון. ב־2021 נרשמה עלייה של 238.5 מיליון שקל ברווחי האקוויטי, ואילו ההכנסות ממימון גדלו בכ־181 מיליון שקל. כמו כן, שיערוכים של 242.7 מיליון שקל — כמעט פי ארבעה מאלה שנרשמו במהלך 2020 — תרמו לעלייה נוספת של כ־115 מיליון שקל ברווח הנקי המיוחס לבעלי המניות. בסופו של דבר, רווח זה הסתכם ב־730.6 מיליון שקל, קצת יותר מכפול בהשוואה לרווח נקי של 329.4 מיליון שקל בתקופה המקבילה.
על רקע התוצאות החליטה מגה אור לחלק לבעלי המניות דיבידנד של 70 מיליון שקל עבור תוצאות 2021. הדיבידנד, שהוא הדיבידנד הבודד הגבוה בתולדות החברה, יחולק באפריל. ההשקעות של מגה אור לא העלו את רמת המינוף שלה. ה־LTV (יחס החוב לשווי הנכסים) עמד על 52% בסוף 2021, ירידה קלה בהשוואה ל־53% בשנה הקודמת ובהשוואה ל־54% ב־2019. השיעור של החוב מההון העצמי של החברה עמד על 53%, בעוד בשנה שעברה הוא עמד על 56% ובשנה שלפניה על 59%.