המנכ"ל חי גאליס: "ביג בדרך להיות חברת הנדל"ן המניב הגדולה בישראל"

"היתה לנו שנה מצוינת. כבר נמאס לדבר על זה, התוצאות מדברות בעד עצמן", כך אמר ל"כלכליסט" חי גאליס, מנכ"ל חברת הנדל"ן המניב ביג, שפרסמה אתמול את התוצאות הכספיות שלה לרבעון הרביעי ולשנת 2021 כולה.

ואכן, ביג הציגה תוצאות שיא. החברה שבשליטת האחים יהודה ורוני נפתלי (26.5% ו־14% בהתאמה), מחזיקה כיום ב־84 נכסים מסחריים בישראל, בארה"ב ובסרביה, וכן בשליטה (66.4%) בחברת הנדל"ן המניב אפי נכסים, שפועלת בעיקר במזרח אירופה, ולה 30 נכסים.

שווי הפורטפוליו הכולל של ביג עומד על 13.5 מיליארד שקל, רובו (9.1 מיליארד שקל) מיוחס לחלק האפקטיבי בנכסים הקיימים והיתר לאלה שבפיתוח. שווי השוק של מניות אפי נכסים הוא 4.5 מיליארד שקל, בעוד הן רשומות בספרים לפי שווי של 1.7 מיליארד שקל.

ביג סיימה את 2021 עם הכנסות של 735 מיליון שקל, בלי להביא בחשבון את אפי נכסים. מדובר בעלייה של 22.9% בהשוואה להכנסות של 2020, שנת הקורונה, שהסתכמו ב־598 מיליון שקל; ועלייה של 6.1% בהשוואה ל־2019, אז ההכנסות הסתכמו ב־692.8 מיליון שקל.

ה־NOI, הרווח מהשכרת הנכסים בנטרול פחת, עמד על 664 מיליון שקל. גם במקרה הזה התוצאה עולה על זו של 2019, אז עמד הנתון על 613.3 מיליון שקל. זוהי קפיצה של 27.8% בהשוואה ל־NOI של 519.5 מיליון שקל בשנה הקודמת.

הקורונה סיפקה רוח גבית למרכזים הפתוחים שמפעילה ביג, בשל החשש המופחת להדבקה בהם. זה בא לידי ביטוי בשכר הדירה הממוצע למ"ר, שבתורו השפיע על ה־NOI מנכסים זהים, כלומר אלה שפעלו לאורך כל 2021 ולאורך כל התקופה המקבילה.

חי גאליס מנכ"ל ביג | צילום: אוראל כהן

בממוצע, דמי השכירות החודשיים למ"ר בישראל עמדו על 106 שקל, זאת לעומת 80 שקל ב־2020, שנה שבה ניתנו הקלות רבות לשוכרים בשל ההגבלות שהטילה המדינה. בארה"ב נתון זה עמד על 15 דולר בשנה החולפת לעומת 14 דולר ב־2020, ובסרביה דמי השכירות הממוצעים למ"ר לחודש עלו מ־10 יורו ל־11 יורו. כך, ה־NOI מנכסים זהים הסתכם ב־559.2 מיליון שקל, עלייה של 25.3% לעומת 2020, אז נתון זה הסתכם ב־445.9 מיליון שקל, ועלייה של 4.2% בהשוואה ל־536.7 מיליון שקל בסיכום 2019.

ה־FFO הריאלי לפי גישת ההנהלה, המדד המקובל למדידת רווחים של חברות נדל"ן מניב, הגיע ל־389 מיליון שקל, עלייה של 12% בהשוואה ל־348 מיליון שקל ב־2019. אם מאחדים את תוצאות אפי נכסים, הרי שה־FFO עמד על 562 מיליון שקל — עלייה של 74% בהשוואה ל־323 מיליון שקל ב־2020 ושל 53% בהשוואה ל־367.2 מיליון שקל ב־2019.

גאליס ציין כי "הרבה חברות נדל"ן מניב פרסמו תוצאות מצוינות", ובכך כיוון, בין היתר, לרווחים האדירים משיערוכים, שהיו גם מנת חלקה של ביג. ב־2021 ביג הציגה עלייה של 308.6 מיליון שקל בשווי ההוגן של נכסיה, זאת לעומת הפסד של 225.6 מיליון שקל בשנה שלפניה.

"ומכיוון שחברות נדל"ן רבות הציגו תוצאות מצוינות, מה שחשוב זה מה הלאה", אמר גאליס. "אנחנו בדרך להיות חברת הנדל"ן המניב הגדולה בישראל. זה ייקח זמן, אבל לשם אנחנו מכוונים". לדברי מנכ"ל ביג, "יש לנו פורטפוליו נהדר לפיתוח. ב־4-3 השנים הקרובות נשקיע 5 מיליארד שקל בישראל בלבד. זה יתורגם לבניית פרויקטים חזקים ומבוקשים, בשטח של מאות אלפי מ"ר".

ואכן, לביג יש תוכניות פיתוח גדולות מאוד: בישראל יש לה תשעה נכסים בהקמה (בגלילות, קריית גת, הוד השרון, יהוד, כפר החורש, הרחבה של ביג אשדוד, אור עקיבא, באר שבע וגדרה). אלה יתפרסו על פני מאות אלפי מ"ר ויניבו לביג תוספת NOI של 141.5 מיליון שקל, לפי התחזיות שלה. בנוסף יש לה קרקעות בכפר סבא, נס ציונה, קריית גת ובאר שבע.

לביג יש יכולת פיננסית משמעותית לבצע את ההשקעות שהיא מתכננת. בשנה החולפת היא ביצעה גיוסי הון של 2.2 מיליארד שקל, יש לה קווי אשראי לא מנוצלים של 950 מיליון שקל, נכסים לא משועבדים של 1.8 מיליארד שקל, והיא מכרה 15 נכסים בארה"ב בתמורה ל־808 מיליון דולר, ועסקאות למכירת שלושה נכסים נוספים ב־144 מיליון דולר נמצאות בשלב הקלוזינג. בנוסף, בקופתה יש מזומנים ושווי מזומנים ב־481 מיליון שקל, נכון לסוף 2021.

גאליס מבהיר כי "אנחנו לא חברת אחזקות. אנחנו לא מחפשים לרכוש חברות אחרות ולא נקנה כל מה שנקרה בדרכנו. נגדל ונצמח, אבל בצורה דפנסיבית ומחושבת. אנחנו חורשים מדינות באירופה לאתר פרויקטים טובים". ואכן, את שיחת הטלפון קיים גאליס מרומניה.

לדבריו, גם האנרגיה המתחדשת של ביג תהפוך לזרוע משמעותית. כיום לביג יש פעילות צנועה בתחום עם הספק פרויקטים של 14.5 מגה־ואט, בעוד 1.6 מגה־ואט ממתינים לחיבור. "אנחנו מבקשים לבנות חברת אנרגיה משמעותית שתחזיק בפרויקטים טובים. הכוונה היא לא לבנות גגות פוטו־וולטאיים על מבנים של ביג, כי את זה עשינו לפני 5 ו־10 שנים. אנחנו עובדים קשה ליזום פרויקטים משמעותיים, של אנרגיה סולארית ורוח. זה שוק ענק שאנחנו יכולים לקחת בו חלק, אבל הוא עסק של גדולים — מספרים גדולים וחברות גדולות, בדיוק כמו בנדל"ן המניב".

ביג נסחרת כיום לפי שווי שוק של 10.3 מיליארד שקל, לאחר שב־12 החודשים האחרונים המניה שלה עלתה בכ־38%. היא חברת הנדל"ן הרביעית בגודלה במדד ת"א־נדל"ן במונחי שווי שוק, ומקדימות אותה עזריאלי עם שווי שוק של 33.9 מיליארד שקל, מליסרון עם שווי של 12.7 מיליארד שקל ואמות עם שווי של 11 מיליארד שקל. מבנה נסחרת בשווי מאוד דומה לזה של ביג.

גאליס, המשמש כמנכ"ל ביג משנת 2017, קיבל בשנה החולפת שכר בעלות 3.56 מיליון שקל. רכיב המזומן בשכר עמד על 1.6 מיליון שקל והתגמול ההוני על 1.5 מיליון שקל. כמו כן, גאליס קיבל מענק של 332 אלף שקל. גאליס אינו בעל השכר הגבוה בקבוצה: עלות השכר של היו"ר איתן בר זאב עמדה על 6.3 מיליון שקל, מתוך זה 3.9 מיליון שקל במזומן, 1.7 מיליון שקל בתשלום מבוסס מניות ו־665 אלף שקל כבונוס. גם שכרו של אבי ברזילי, מנכ"ל אפי נכסים, גבוה משל גאליס. עלות השכר של ברזילי הסתכמה ב־6.2 מיליון שקל, מרבית הסכום, 3.5 מיליון שקל, בתגמול מבוסס מניות. שכרו הקבוע עמד ב־2021 על 1.63 מיליון שקל והוא קיבל בונוס של 901 אלף שקל.