הבניינים החדשים ברחוב כצנלסון בחיפה | אלעד גרשגורן
סיפורו של בניין
כך נהפכה השקעה של 400 אלף שקל בדירה בחיפה ב-2008 - ל-1.5 מיליון שקל
דירת 50 מטר שנרכשה בשנת 2008 באחד הבניינים שבמתחם ברחוב כצנלסון 76-43 בשכונת נווה שאנן, שדרגה את עצמה משמעותית. מדובר בפרויקט פינוי בינוי של 126 דירות בשבעה בניינים עם עלייה של 130% לפחות בשווי של מ"ר בנוי
דירת 50 מטר שנרכשה בכ-400 אלף שקל בשנת 2008 באחד הבניינים שבמתחם ברחוב כצנלסון 76-43 בנווה שאנן, חיפה, הקנתה לבעליה זכות לדירה חדשה ששווה היום מעל ל-1.5 מיליון שקל.
קראו עוד בכלכליסט:
בדצמבר 2021 נמכרה בבניין חדש בפרויקט דירת 5 חדרים ששטחה 120 מ"ר ב-2.25 מיליון שקל. מחיר המשקף מפתח של 18,600 שקל למ"ר, גבוה בכ-18% מהמחיר למ"ר הממוצע בשכונה - 15,100 שקל, על פי madlan. הפער הזה הוא משום שזוהי דירה בבניין חדש, בעוד שרוב 16 אלף הדירות בשכונה ישנות, רבות מהן נבנו בשנות ה-60 וה-70 של המאה הקודמת.
את הפרויקט הזה בונה חברת פרשקובסקי במסגרת פינוי בינוי. 126 דירות בשבעה מבני רכבות בני שלוש קומות, שנבנו בשנות ה-50 וה-60 נהרסו. במקומם נבנים כעת שבעה בניינים, מהם שלושה בניינים בני תשע קומות וארבעה בני 15 קומות. מרבית הבניינים כבר אוכלסו, למעט שני בניינים בני 15 קומות שבנייתם תושלם בקרוב ועד סוף השנה הם יאוכלסו.
בני המזל שקנו דירות כאשר הפרויקט הזה יצא לדרך ב-2008 נהנו מעלייה של 130% לפחות בשווי של מ"ר בנוי. כאמור, באותה עת דירות 50 מ"ר נמכרה בכ-400 אלף שקל שהם כ-8,000 שקל למ"ר. בנוסף הם קיבלו מהיזמים דירה ששטחה גדול ב-32 מטר מהדירה שנהרסה. כך הם מחזיקים כעת בדירה בגודל 82 מ"ר שאותה אפשר למכור ב-1.5 מיליון שקל לפחות. אגב, לדיירים שיחק המזל בעיתוי שבו נחתם ההסכם עם היזמים משום שכיום נדירים הפרויקטים שבהם מוסדות התכנון מאשרים תוספת של יותר מ-25 מ"ר.
"הפרויקט מתאים גם למשקיעים וגם למשפחות"
שכונת נווה שאנן היא אחת הגדולות בחיפה, ומתגוררים בה 41 אלף תושבים. הפרויקט שבסקירה הזו הוא מתחם הפינוי בינוי הראשון בשכונה. אך קודמו בה 70 פרויקטים של תמ"א 38 - כלומר תוספת דירות לבניין בודד אחד.
טל קופל, מנכ״ל madlan, אומר כי "הפרויקט בנווה שאנן הוא אחד מחמשת הפרויקטים הבודדים שיצאו לפועל במסגרת פינוי בינוי בחיפה. בזכות הקרבה היחסית לטכניון, הפרויקט צפוי לאכלס גם סטודנטים ומכאן שהוא מתאים גם למשקיעים וגם למשפחות".
מעניין שעל פי נתוני madlan, עיקר עליית המחירים במתחם הזה נרשמה בתקופה שבה התוכנית קודמה ועד 2016 כאשר היזם החל למכור את הדירות על הנייר עוד לפני השלמת הבנייה.
גישושים ראשונים לקידום תוכנית לפינוי בינוי הובילו לעליית מחירים. במחצית 2008 תוכנית לפינוי בינוי עברה לאישור הוועדה מחוזית, כאמור באותה שנה נמכרה דירת 50 מ"ר על פי מפתח של 8,000 שקל למ"ר. אבל שמונה חודשים מאוחר יותר דירה בגודל זהה נמכרה ב-483 אלף שקל שהם 9,660 שקל למ"ר - עלייה של כמעט 21% בפחות משנה.
עם התקדמות הפרויקט ומידת הוודאות כי ייצא לדרך, גם המחירים החלו להאמיר. ב-2011 תוכנית הבנייה אושרה, ובמקביל דירה אחת נמכרה ב-675 אלף שקל - שהם 13.5 אלף שקל למ"ר, ודירה אחרת לפי 14 אלף שקל למ"ר. ב-2014, לקראת קבלת היתר בנייה, האמיר המחיר ל-18.2 אלף שקל למ"ר, כאשר דירה נמכרה ב-905 אלף שקל.
בשנת 2016 היזם החל למכור דירות על הנייר, בסוף 2017 התקבל היתר הבנייה, ומאז ועד עתה מחיר הדירות האמיר משום שהן גדולות יותר. אך המחיר למ"ר לא השתנה ולעתים הוא היה אף נמוך מ-18 אלף שקל. למשל, ב-2019 נמכרה דירת 3 חדרים ב-1.4 מיליון שקל על פי מפתח של 18 אלף שקל למ"ר. לעומת זאת, דירת 4 חדרים נמכרה ב-1.75 מיליון שקל, לפי 16.5 אלף שקל למ"ר.