ועדת ערר: פיתוח ציבורי מפחית היטל השבחה

ההיקפים ההולכים ומתרחבים של פרויקטי התחדשות עירונית בשנים האחרונות גרמו ליותר ויותר עיריות להעביר ליזמים פרטיים את פיתוח המרחב הציבורי.

המטלות הללו שהעירייה משיתה על יזם לתועלת הציבור, ונקראות “מטלות יזם”, כוללות עבודות כמו בניית שטח לשימושים ציבוריים, שיפוץ מבנים המיועדים לשימור, הקצאת מקומות חניה לטובת התושבים, הקצאת דיור בר השגה וכדומה. העבודות הללו הן תנאי לקבל מהעירייה זכויות בנייה, וההשקעה הכספית בהן מקוזזת לבסוף מהיטל ההשבחה שהעיריות גובות מהיזמים. אך נראה שיש עיריות שמנסות להתנער מקיזוז היטל ההשבחה ליזמים.

החלטה שקיבלה לאחרונה ועדת הערר המחוזית של ירושלים חושפת כי עיריית ירושלים ניסתה להימנע מקיזוז היטל השבחה לחברה היזמית “יהודה רחמים”, שבונה מגדל תעסוקה בגובה 18 קומות, בשטח כולל של 27 אלף מ”ר, כולל חמש קומות חניה, בגבעת שאול. ועדת הערר דחתה את עמדת העירייה, וקיבלה את עמדת היזמית.

העירייה טענה כי היא בעצמה תבצע את עבודות הפיתוח, ולא תטיל אותן על היזם, שכן "נקבע בפסיקות שונות כי אין לקבוע הוראות בתוכנית אשר יטילו על היזם ביצוע הקמת שטחים ציבוריים, ועל כן לא ניתן גם לראות את אותן הוראות כמצדיקות הפחתה של היטל השבחה".

הדמיית המגדל של היזמית יהודה רחמים. 18 קומות, 27 אלף מ”ר | באדיבות: חברת מגדלי רם

המשיבה, שיוצגה על ידי עו”ד נעם קולודני, טענה לחוסר תום לב של העירייה, וכי נקבע שעבודת הפיתוח תיעשה על ידי היזמית: "הטענה כי לא נקבע בתוכנית מי אחראי לביצוע המטלה הציבורית חסרת תום לב. בחוות דעת מהנדס הוועדה ובדיון בוועדה המחוזית נטען על ידי נציגי העוררת כי המטלה תבוצע על ידי היזם וכי העלות תקוזז מהיטל ההשבחה. העוררת מחייבת יזמים לבצע מטלות ציבוריות, שאם לא כן לא יקבלו היתר בנייה, ומנגד טוענת שלא נקבע בתוכנית מי אחראי על ביצוען".

בדיון שהתקיים בספטמבר 2021 החליטה ועדת הערר כי עיריית ירושלים תגיש בתוך 60 יום הוכחות לכך שהיא זו שמבצעת בפועל של מטלות היזם. אולם, שלא במפתיע, העירייה לא הצליחה להביא ולו גם הוכחה אחת למקרה כזה. ב־20 בפברואר השנה הודיעה העירייה כי היא נכונה ל"פשרה במסגרתה תקוזז עלות המטלה הציבורית מההשבחה בכפוף לבחינה של יתר טענותיה בעניין היקף ומהות השטחים שיש לקזז".

ועדת הערר, בראשות עו"ד עמית אופק, קבעה בסופו של דבר כי העירייה "התבקשה להגיש נתונים מהם ניתן יהיה ללמוד אם ניתן לבסס מבחינה שמאית את הטענה כי למטלה הציבורית אין השפעה על שווי המקרקעין. העוררת לא הגישה נתונים כאמור, ותחת זאת הודיעה במפורש כי היא חוזרת בה מהטענה העקרונית, מנימוקיה, וכי כל מה שנותר הוא בדיקה פנימית שלה אם גובה ההפחתה מההשבחה בגין עלות ביצוע המטלה הציבורית תואם את הדרישות". עוד קבעה ועדת הערר כי העירייה תשלם 40 אלף שקל דמי הוצאות משפט.

עו"ד נעם קולודני, שייצג את היזם יהודה רחמים: "מדובר בתופעה ארצית, ועדות מקומיות מחייבות את היזמים בתב"ע עצמה לבצע מטלות ציבוריות, ואחר כך יש משחק של נדמה לי, שבו הן אומרות שביצוע המטלות הוא כביכול משימה שלהן. זו אמירה ריקה, מן הפה לחוץ. אין מצב שוועדה מקומית תבצע מטלות ציבוריות, והן מוטלות באופן בלעדי על היזם. הסיבה היחידה שהוועדה תטען דבר כזה היא ניסיון להטיל על היזם עוד היטלי השבחה. צריך לשים סוף לתופעה הזאת. לאורך כל שנות קיום הוועדה המקומית ירושלים לא נמצאה ולו מטלה ציבורית אחת שהוועדה ביצעה. התנהלות הוועדה המקומית ירושלים גרמה נזק של מיליוני שקלים ליזמים והיא ראויה להוקעה".

מעיריית ירושלים נמסר: "נושא תועלות ציבוריות נבחן בכל תוכנית בהתאם לצרכים תוך מתן מענה תכנוני ופרוגרמטי. הדבר מובא לידי ביטוי במישור ההשבחה, הכל בהתאמה לתוכנית ולהתחייבויות הנגזרות ממנה. הוועדה המקומית והעירייה מכבדות את החלטת ועדת הערר ויפעלו בהתאם לה".