איילת שקד ברקע הריסת בתים | צילום: עמית שעל
הארכת התמ"א: שוק הדיור קיבל עוד שנה של חוסר ודאות
גם אם תאושר חלופת שקד לתמ”א 38 יחלפו חודשים עד שיושלמו כל התקנות ליישומה. את חלון ההזדמנויות ינצלו רק דיירים וחברות שמצויים עמוק בהליכים. מרבית היזמים לא יתפתו לקחת את הסיכון. התוצאה תהיה האטה בהיצע הדיור
המועצה הארצית לתכנון ובנייה הצביעה אתמול בעד בקשתו של היו”ר שלומי הייזלר להאריך את תוקף תמ”א 38 עד אוקטובר 2023, במקום אוקטובר 2022, על פי החלטה קודמת של המועצה.
קראו עוד בכלכליסט:
המטרה של המהלך, על פי דבריו של הייזלר והודעה של שרת הפנים איילת שקד, היא לייצר ודאות. משום שלדברי שקד “החלופה החדשה לתמ”א תאושר בקרוב בכנסת ובשנה הקרובה ניתן יהיה להשתמש בתמ״א 38 או בחלופה במקביל”.
הייזלר מקצוען, רציני וכוונותיו טובות, אך גם הוא יודע כי המילה ודאות היא לא התיאור הכי מדויק של המצב כרגע. על פי החלטת המועצה, המועד האחרון להגשת בקשה להיתר בנייה מתוקף תמ”א 38 הוא אוקטובר 2023. במונחי תכנון זה פרק זמן מאוד קצר. סביר שאת חלון ההזדמנויות הזה ינצלו בעיקר דיירים ויזמים שכבר מצויים עמוק בהליכים.
אבל קשה להאמין שהרבה יזמים יסכימו לשאת בהוצאות הכרוכות בהליכים להוצאת היתר בנייה כאשר שעון הזמן מתקתק. הסיכוי שהכסף שהשקיעו במיזם ייזרק לפח הולך וגדל בכל יום שחולף. סיכויי ההצלחה של פרויקט כזה תלויים ביכולת של הדיירים בבניין להגיע להסכמות בינם לעצמם ומהר, ביכולת שלהם לחתום במהירות על חוזה עם חברה יזמית, אבל גם לוודא באותה נשימה כי הזכויות שלהם לא נפגעו. ומצד שני החברה היזמית צריכה להסכים להשקיע סכום נכבד של כסף בידיעה שהיא עלולה להפסיד אותו. היזמים והדיירים יצטרכו גם לאתר אנשי מקצוע כאדריכל, שמאי ומהנדס שיסכימו לעמוד בלוח זמנים צפוף.
ולבסוף, אבל אולי הכי חשוב, כולם גם יחד צריכים לקוות שהרשות המקומית תבוא לקראתם ותאפשר לקדם את הפרויקט במהירות. אמנם שעון הזמן ייעצר ברגע שתוגש בקשה להיתר בנייה, אבל כדי להגיש אותה צריך לעמוד בתנאי סף מסוימים שנקבעים על ידי הרשות המקומית עצמה.
באוקטובר 2023 יתקיימו בחירות לרשויות המקומיות. האירוע הזה עלול להשפיע על המוטיבציה של ראשי הערים לאפשר תמ”א 38. רמת גן, למשל, שינתה ב־180 מעלות את מדיניות תמ”א 38 בעקבות הבטחת בחירות של ראש העיר כרמל שאמה הכהן.
ההערכה כי בקרוב מאוד יזמים יפסיקו לקדם תוכניות של תמ”א 38 מבוססת על התנהלות השוק עד עתה, כאשר עוד היה ידוע שבאוקטובר השנה תמ”א 38 תפוג. מנכ”לית מינהל התכנון דלית זילבר אמרה זאת בדיון אתמול במועצה הארצית. עו”ד ישי איציקוביץ, ראש מחלקת עסקאות הנדל”ן במשרד אגמון ושות’ רוזנברג הכהן, אומר כי “מינואר רואים מצב שבו יזמים מסרבים לקחת לידיהם פרויקטים חדשים, ודיירים שממש מתחננים לחברות, אך הן לא מוכנות בגלל הסיכון. ראיתי את זה בתחילת השנה, כלומר תשעה חודשים לפני מועד הפקיעה המקורי. לכן אני מאמין שהתנהלות כזו תהיה שוב בתחילת 2023. כך שנותרו מספר חודשים בודדים לקידום פרויקטים חדשים”.
הליכי חקיקה ארוכים ושאלות מורכבות
את החלל שתמ”א 38 תפנה אט אט אמורים למלא החוק החדש שמכונה חלופת שקד, תוכניות עירוניות להתחדשות עירונית והליכים מורכבים וארוכים של פינוי־בינוי.
חוק חלופת שקד ייכנס לתוקף לאחר שהכנסת תאשר אותו בקריאה שנייה ושלישית במהלך מושב הקיץ שיחל במאי. ובמילים אחרות, הוא תלוי בהבטחות של פוליטיקאים. וכאן הכוונה אינה רק לשקד, אלא גם לשאר חברי הכנסת שבמרץ הבטיחו לה כי יתמכו בו. אולי יעמדו במילתם ואולי ימצאו סולם ארוך מספיק שיאפשר להם לרדת מעץ ההבטחות.
שקד משוכנעת שהיא תצלח את המשוכה הזו. אבל גם לאחר אישור החוק יחלפו עוד חודשים עד שיושלמו תקנות שמסדירות את יישומו. לא רק זאת, אלא שגם נחוצה חקיקה נוספת וחדשה התומכת באחד הרבדים המרכזיים בו. תמ”א 38 אפשרה לדלג על הליך של הכנת תוכנית בנייה ישר לשלב האחרון של בקשה להיתר בנייה. זו היתה אחת הסיבות להתנגדות של ראשי ערים לתמ”א, בטענה כי מנחיתים עליהם דירות בלי יכולת לבחון את המרחב. כמענה לטענה הזו החלופה של שקד לתמ”א 38 תחייב הליך מוסדר לאישור של תוכנית בנייה. אך באופן תקדימי נקבע בחוק כי אישור תוכנית הבנייה מהווה גם היתר בנייה, וכך אמורים לחסוך הליך שנמשך לעתים שנתיים.
בהיתר בנייה בוחנים היבטים שלא נבדקים בהליך של הכנת תוכנית. הפרוצדורה המשלבת את שני ההליכים מעולם לא נבחנה ולכן היא מחייבת הכנה של תקנות שמבהירות מה צריך לבחון, מי ובאיזה אופן. ניסוח התקנות האלה יימשך, על פי הערכתו של הייזלר, חצי שנה לפחות. ועוד לא חישבנו את פרק הזמן שיחלוף עד שחברות הבנייה והעיריות ילמדו לעבוד בהתאם לתקנות האלה. נוסף לכך, חלופת שקד תאפשר להקצות לעיריות 10% משטח הבניין החדש לטובת צורכי ציבור. כלומר, עירייה תוכל להשתמש בחלק מקומה ולהקים בה למשל גן ילדים, מוסד תרבות או חינוך. הרעיון הזה מעורר הרבה שאלות משפטיות קנייניות. למשל, האם ירשמו את זכויות העירייה בבניין בטאבו? האם היא תצטרך לשלם ועד בית? האם הדיירים חייבים להסכים לכל פעילות, מכל סוג ובכל שעה? הנושא הזה מורכב ולכן הוא יעבור בחקיקה נפרדת שההליכים לה עדיין לא החלו. כלומר, שקד תצטרך לאשר את החוק בשלוש קריאות ובוועדת הפנים של הכנסת.
תמ”א 38 עברה חמישה תיקונים משמעותיים עד שבמגזר הפרטי ובשלטון המקומי למדו לעבוד איתה, והיא הניבה פירות. אולי חלופת שקד לא תזדקק לתקופת הטמעה כה ארוכה. אבל “אולי” היא אינה מילה שמתארת ודאות.
המתנגדת להארכת התמ"א פורשת ביולי
תוכניות עירוניות הן החזון של זילבר והפתרון התכנוני הרצוי להתחדשות עירונית. באמצעותן בוחנים כל רחוב ומגרש, מגדירים כמה ואיפה אפשר לבנות ולא רק מוסיפים דירות אלא משפרים את המרחב העירוני. התוכניות האלה טובות גם מנקודת המבט של המגזר הפרטי משום שהן באמת מספקות ודאות כי יש בהן התחייבות של העירייה להיקף הזכויות, וגם מובהרות בהן המטלות והחובות של היזמים. כשכל המידע הזה ידוע, חברת בנייה יכולה לתכנן את צעדיה ולהעריך כדאיות של פרויקט. ברובעים 4 ו־3 בתל אביב זה עובד מצוין, ויש שגשוג של פרויקטים. אבל לקח לעירייה כעשור לאשר את התוכנית הזו. כך שיחלפו עוד שנים עד שנראה תוכניות כאלה בכל עיר.
ועוד משהו על ודאות: המתנגדת המרכזית והחשובה לתמ”א 38 דלית זילבר תפרוש ביולי. לפי ההסכם הקואליציוני, שרת הפנים שקד יכולה לעבור למשרד המשפטים באוגוסט 2023, קיים סיכוי כי יו”ר המועצה הארצית ואיש אמונה הייזלר יעזוב עמה כך שלא בטוח כי במועד פקיעת תמ”א 38, האנשים שהתחייבו שזו דחייה אחרונה - עוד יהיו בתמונה. מצד שני, אנשי משרד האוצר, הבינוי והרשות להתחדשות עירונית שאמרו בדיון אתמול כי הם מעדיפים שתמ”א 38 תישאר עוד שלוש שנים - כנראה עוד יהיו בתפקיד.