פז מתכננת להנפיק את הנדל"ן לפי שווי של 3 מיליארד שקל

פז נערכת להנפקת הנדל"ן שבבעלותה: ל"כלכליסט" נודע שבשבועות האחרונים קיימו יו"ר החברה הראל לוקר והמנכ"ל ניר שטרן שורת ראיונות עם מועמדים פוטנציאליים לתפקיד מנכ"ל חברת הנדל"ן הייעודית של פז.

במסגרת השיחות האלה הציגו לוקר ושטרן את כוונתם להקים חברה נפרדת לנדל"ן של פז ולהוציא אותה להנפקה בבורסת תל אביב כבר בחודשים הקרובים.

יו"ר פז הראל לוקר. ראיין מועמדים למנכ"ל חברת הנדל"ן | צילום: אוראל כהן עמית שאבי

ממידע שפרסמה פז למשקיעים בזמן האחרון עולה כי שווי הנדל"ן שברשותה כיום מוערך ב־5.5 מיליארד שקל. עם זאת, מדובר בשווי הכולל את בית הזיקוק באשדוד, שממנו מתכוונת פז להיפרד. שווי הנדל"ן שמיועד להנפקה (ללא בית הזיקוק באשדוד) נאמד בכ־3 מיליארד שקל. כלומר, הנפקה של תחום הנדל"ן צפויה להביא להצפת ערך משמעותית למשקיעים בפז.

פז משכירה שטחים ב־89 מהמתחמים שלה

על פי הערכות, פז תבקש להנפיק לציבור כ־30% מחברת הנדל"ן שתקים ותמשיך להחזיק ב־70% מהמניות.

לפז יש נכסים לא מעטים, בהם מגרש בחיפה ששטחו 103 דונם, ועליו חוות מכלים, מתקן ניפוק ומפעל פז שמנים; קרקע בנמל התעופה בן גוריון — 23 דונם עם חוות מכלים של נכסי תעופה; נכסים ברחבי הארץ שנמצאים בשימוש חברת פזגז; וקרקע בגודל 52 דונם באזור תעשייה אלון תבור, שעליה מפעל פזקר.

נכסים בולטים של פז שנמצאים בהליכי השבחה 1. תחנת דלק ברחוב בן צבי בת"א יוקם בניין למסחר ומשרדים, ותחנת התדלוק תיבנה מחדש 2. תחנת דלק ברחוב החומה השלישית בירושלים על שטח התחנה יוקם מלון, בכפוף לאישורים 3. תחנת דלק ברחוב ז'בוטינסקי בר"ג החברה מקדמת הקמת מבנה משרדים על השטח 4. מגרש של 10.5 דונם סמוך לנמל אשדוד אושרה בניית 12 אלף מ"ר לתעשייה עם שימוש מותר לאחסנה 5. מגרש של 5 דונם ליד סניף איקאה בבאר שבע אושר לייעוד של מסחר

בנקודת זמן זו יש לפז 104 נכסים שנמצאים בבעלותה ברחבי הארץ — מרביתם בבעלות מלאה וחלקם בשותפות עם גורמים אחרים. ב־89 מהמתחמים האלה פז משכירה כבר כיום שטחים לצדדים שלישיים, שעמם נמנות חברות כמו מקדונלד'ס, ארומה, דומינו'ס פיצה, גלידה גולדה ועוד. מדובר בכ־27 אלף מ"ר של שטח בנוי להשכרה.

תחנת פז בסמוך לשכונת מאה שערים בירושלים. השטח מיועד להקמת מלון | צילום: עמית שאבי

בשיחות שקיימה פז עם מועמדים פוטנציאליים לתפקיד מנכ"ל חברת הנדל"ן הייעודית, ציינו בכיריה כי החברה שצפויה לקום תעסוק גם בהשבחת וצמיחת תחום הנדל"ן בפז, באמצעות עסקאות עם שותפים אסטרטגיים על בסיס הנכסים שברשותה. חברת נדל"ן שכזו עשויה להיות משמעותית בשוק, בין היתר בשל העובדה שפז היא חברה ותיקה עם היסטוריה ארוכה, וככזו היא נהנית מפריסה גיאוגרפית רחבה מאוד.

חלק מתחנות התדלוק של פז נמצאות באזורי ביקוש שונים, והן עשויות לגלם יתרון כלכלי לחברה, באמצעות הסבת ייעודן למטרות אחרות — מגורים, תעסוקה, מסחר ושימושים מעורבים אחרים.

לגבי חלק מהנכסים כבר אושרו תוכניות השבחה, וייתכן שבחלק מהמתחמים היא תיעשה על חשבון תחנות התדלוק וחנויות הנוחות הפועלות בשטחן. כ־20 נכסים של פז נמצאים כיום בתהליכי השבחה למטרות מגורים, מסחר, משרדים ומלונאות, וזאת על שטח כולל של כ־150 אלף מ"ר.

לפני שנה תכננה פז להקים חברה־בת, להעביר אליה את הנכסים להשבחה ולמצוא שותף מתחום הנדל"ן כדי לפתחם יחד, אך לא נמצאה חברה שתתאים לפרופיל שפז חיפשה

בין היתר, מדובר בתחנת פז בשדרות בן צבי בתל אביב, שם מקודם פרויקט למבנה שייועד למסחר ולמשרדים, וזאת לצד תחנת התדלוק שתיבנה מחדש במסגרת תב"ע מאושרת. דוגמה נוספת לתחנה של פז שתוכנית ההשבחה בה אושרה כבר היא זו שברחוב החומה השלישית בירושלים, בסמיכות לשכונת מאה שערים. על שטח התחנה עתיד לקום מלון, בכפוף לאישורים.

בשטחה של תחנה נוספת, ברחוב ז'בוטינסקי ברמת גן, מקדמת פז תוכנית להקמת מבנה משרדים. מיקומים נוספים המצויים בתהליכי השבחה הם מגרש בשטח של כ־10.5 דונם, בסמוך לנמל אשדוד, שייעודו מאושר לבניית כ־12 אלף מ"ר לתעשייה עם שימושים מותרים לאחסנה. מגרש נוסף של כ־5 דונם, שאושר לייעוד של מסחר, נמצא בסמוך לסניף איקאה בבאר שבע.

הכיוון שאליו חותרת כעת פז שונה מאוד מהמהלך שהיא תכננה לפני כשנה. אז התכנון היה להקים חברה־בת, שאליה יועברו הנכסים המיועדים להשבחה נדל"נית, ולהכניס שותף מתחום הנדל"ן כדי לפתח אותם יחד. בפז העריכו אז כי מדובר ב־25-20 נכסים רלבנטיים, ניסו לאתר שותף, אך לא נמצאה חברת נדל"ן שתתאים להגדרות הפרופיל שפז חיפשה. סיבה נוספת לשינוי התוכניות היא הגאות בשוק הנדל"ן, שהגבירה את התיאבון של פז והובילה להחלטה להנפיק בעצמה ולהציף ערך למשקיעים.

ההכנסות ממסחר זינקו בשנה שעברה ב־44%

פז פרסמה לפני שבועיים את הדו"חות הכספיים ל־2021 ודיווחה על רווח נקי של 224 מיליון שקל לעומת הפסד של 366 מיליון שקל בשנה שלפניה. בנטרול בית הזיקוק, שממנו צפויה פז להיפרד עד סוף השנה, היה הרווח הנקי השנתי 321 מיליון שקל.

ההכנסות השנתיות במגזר הקמעונאות והמסחר עמדו על 6.76 מיליארד שקל לעומת 4.68 מיליארד שקל ב־2020 — צמיחה של 44%. ההכנסות מקמעונאות המזון, כולל רשת סופר יודה, שפז רכשה לפני כמה חודשים, הסתכמו ב־1.21 מיליארד שקל לעומת 978 מיליון שקל ב־2020, עלייה של 24%. הכנסות הקבוצה כולה צמחו ב־45% להיקף של 11.55 מיליארד שקל בהשוואה ל־7.94 מיליארד שקל שנה קודם לכן.

ה־EBITDA ל־2021 עלה ב־68% והסתכם ב־1.05 מיליארד שקל, והרווח התפעולי זינק ל־477 מיליון שקל לעומת הפסד תפעולי של 327 מיליון שקל ב־2020. המכירות השנתיות בתחום הזיקוק הסתכמו ב־8.15 מיליארד שקל לעומת 5 מיליארד שקל ב־2020, שיפור של 63% שנובע מעליית מחירים ועלייה בכמויות המכירה.

ההפסד התפעולי השנתי בבית הזיקוק באשדוד עמד על 69 מיליון שקל לעומת הפסד של 409 מיליון שקל ב־2020. ברבעון הרביעי עבר בית הזיקוק לרווח תפעולי של 82 מיליון שקל לעומת הפסד של 110 מיליון שקל ברבעון המקביל.