"להמון אנשים יש 10 מיליון שקל לדירה"

היקף העסקאות לרכישת דירות יוקרה צמח ב־2021, ורשם עלייה בשיעור של 9% במספר העסקאות ביחס ל־2020, כך עולה מבדיקת "כלכליסט" שהסתמכה על נתוני רשות המסים. הבדיקה בחנה את כלל עסקאות המכירה של דירות בסכום של יותר מ־10 מיליון שקל בשלוש השנים האחרונות (2019־2021). שנים אלה היו בלתי שגרתיות בשוק הנדל"ן והתהפוכות שידעו, החל מדעיכת הביקושים ותקופה של חוסר ודאות בתחילת ימי הקורונה, ועד לזינוק חסר תקדים בהיקף הרכישות ב־2020 אשר - הובילו לעליית מחירים חדה.

בשנים אלה נמכרו נכסי יוקרה רבים, עם עלייה ברורה ב־2020 והתחזקות ב־2021. מאז 2019 חלה עלייה בשיעור של 22% במספר העסקאות (מ־127 ל־156 עסקאות) ועלייה בשיעור דומה של 23% בהיקפן. אם ב־2019 בוצעו עסקאות בהיקף של 2.17 מיליארד שקל ב־2021 היקפן עמד על 2.68 מיליארד שקל.

הכי הרבה עסקאות בת"א

תל אביב היא העיר שבה מספר עסקאות היוקרה הוא הגבוה בישראל: ב־2020 בוצעו בה 84 עסקאות יוקרה, בהשוואה ל־75 ב־2019 . ב־2021 נעשו בה 76 עסקאות יוקרה אך ההיקף הכספי גדל ובהתאם גם גובה עסקה ממוצעת עלה מ־14 מיליון שקל ב־2019 ל־17.2 מיליון שקל ב־2021, גידול של 16% במחיר בשלוש שנים. ב־2021 גם בוצעה העסקה היקרה ביותר בשלוש השנים החולפות: דירה של 700 מ"ר בקומה 20 במגדלי טיילת דוד ברחוב הירקון נמכרה ב־108 מיליון שקל, זאת לעומת עסקה שנחתמה במחיר של 45 מיליון שקל ב־2019 עבור דירה במגדל רוטשילד 36, ועסקת השיא של 2020: בית בנווה צדק שנמכר ב־65 מיליון שקל.

אחת התופעות המעניינות בתל אביב הוא מספר רב של עסקאות ב־10־15 מיליון שקל. לדברי נורי רחמים, מנהל ושותף במשרד רוזיו נכסים, לפני כחמש שנים זוג צעיר שרצה לרכוש בעיר דירת ארבעה חדרים הסתפק ב־4־5 מיליון שקל והיום אותו זוג צריך בין 7־10 מיליון. "מי שאין לו, צריך לצאת מחוץ לעיר אבל לאוכלוסיה מאוד רחבה יש היכולת של 10 מיליון שקל או שלקחו מימון מקסימלי מהבנק כדי לרכוש את הנכס".

אברמוביץ' על רקע הבית בהרצליה פיתוח | צילום: יאיר שגיא

לדברי רחמים בתהליך חיפוש הדירות ניתן לפגוש כיום הרבה צעירים, רובם הייטקיסטים, שרוכשים דירות במחירים שבין 10־15 מיליון שקל. רחמים אומר כי הזינוק במחירים החל מהרבעון השני של 2021 כאשר החלה הרגיעה בקורונה. "פתאום ראינו שהביקושים עולים בצורה חדה מאוד ולכל הדירות, ובניגוד לעבר הביקושים גם מומשו. יש הרבה מאוד נכסים שירדו מהמדף, היצע הנכסים בשוק הצטמצם באופן קיצוני וזה הוסיף עוד דלק למחירים. חלק מהביקושים היו אמיתיים, של משפרי דיור ורוכשי דירה ראשונה, אבל חלק לא מבוטל היו משקיעים שפחדו לאחר את הרכבת ויצרו היסטריה בשוק שהקפיצה את המחירים בשיעור של 10%־20%".

לדבריו גם דירות שהמתינו הרבה שנים לקונה נמכרו פתאום במחירי שיא. "לדוגמה במגדל וויט סיטי - נווה צדק ליזמים נותרו כשמונה דירות יקרות בקומות הגבוהות למכירה מאז שהבניין התאכלס לפני חמש שנים ואז ב־2021 הם מכרו 80% מהמלאי שנותר להם".

החוצניקים שבים לירושלים

מיד אחרי תל אביב ממוקמת ירושלים מבחינת הנתונים הכספיים ומספר עסקאות היוקרה שבוצעו בה, והיא גם העיר שרשמה את הזינוק החד ביותר בשני הפרמטרים. כך מספר עסקאות היוקרה בעיר שעמד ב־2019 על 13 בלבד, עלה ב־2020 ל־22 עסקאות וקפץ ל־41 עסקאות ב־2021, זינוק של 215% בהשוואה ל־2019. התמורה הכספית קפצה ב־230% מ־202 מיליון שקל ב־2019 ל־669 מיליון שקל ב־2021. העלייה במחירים באה לידי ביטוי גם במחיר עסקה ממוצעת: 16.3 מיליון שקל ב־2021 לעומת 13 מיליון שקל ב־2020. לדברי בני לובל בעלים ומנכ"ל של אנגלו/סכסון ירושלים, ב־2019 ו־2020 היו מעט עסקאות, וב־2021 החלה חזרתם של "החוצניקים" (תושבי חוץ בעיקר יהודים דתיים מארה"ב). "עכשיו כל מי שקונה בירושלים הם רק חובשי כיפות, לכן זה שוק מאוד שונה מתל אביב. הם חוזרים כי השמים נפתחו מחדש והם רוכשים דירות בעיקר בפרויקטים חדשים ויוקרתיים במרכז העיר שלא באמת מכרו בשנתיים לפני כן". עוד אומר לובל, כי בירושלים יש הפרדה בין השוק "הרגיל" לבין שוק היוקרה ולכן עוד נותר בו היצע פנוי של כמה מאות דירות, בעיקר בפרויקטים חדשים שנבנו לאורך רחוב יפו וסמטאותיו.

עסקאות חריגות בהרצליה

את התופעה של דירות שעמדו זמן רב למכירה ונמכרו כעת מכירה היטב גם ליאור שקלרש בעלת תיווך דה בוטון בסביון. כדוגמה, היא מספרת על אחת העסקאות שפורסמו לאחרונה למכירת ביתו של שמואל פלאטו שרון. "זה בית שעמד בשוק מ־1999, יותר מ־20 שנה, והוא נמכר ב־34 מיליון שקל בדיוק בנקודת הזמן שהמחירים התחילו לטוס", לדבריה, אחרי שחברת אפריקה ישראל סיימה לשווק 300 מגרשים היצע הבתים בסביון ירד מאד, ובתים נמכרים בעיקר מתחת לרדאר. עוד היא מספרת, כי העסקאות הנפוצות הן של בתים של 400 מ"ר בנוי על דונם ורבע, , וכי בתים שנמכרו ב־20 מיליון שקל נמכרו כעת ב־30 מיליון. לצדם, הקרקעות הגדולות בסביון הן מוצר נדרש למרות מחירן הגבוה. "אלה אדמות שנהפכות לנדירות, יש אולי 200 מגרשים בשטח של 2 דונם ומעלה ולכן אדם שרוצה בית כזה ישלם את המחיר שמבקשים ממנו. אם היו לי כמה מגרשים כאלה, הם היו נמכרים מיד, אבל אין. אני מקבלת הרבה פניות וחלק גדול אני צריכה להשיב ריקם".

מבחינת תמהיל הרוכשים אומרת שקלרש, כי בשנתיים האחרונות חלק מהעסקאות היו דווקא של אנשים מבוגרים יותר שרוצים להתבגר בשכונה שקטה ופחות מתחשק להם להתנייד בתל אביב. "בסביון נעים להתבגר ואת העסקאות המאוד גבוהות עשינו לאנשים מבוגרים".

שוק היוקרה בהרצליה הוא מהמעניינים בישראל, ובניגוד לחלק מהשוק התל־אביבי, הוא מוגדר כ"קלאסי" ולראיה ממוצע מחירי הנכסים בו גבוה משמעותית: ב־2019 בוצעו בהרצליה (בעיקר בהרצליה פיתוח) 23 עסקאות מעל 10 מיליון שקל במחיר ממוצע של 25.7 מיליון שקל (לעומת ממוצע של כ־15 מיליון שקל בתל אביב באותה השנה), ואז העסקה הגבוהה ביותר היתה של 92.7 מיליון שקל, מכירת ביתו של עדי פדרמן (בנו של דייוויד פדרמן).

לעומתה, 2020 היתה שנת תפנית בהרצליה, למרות ירידה מינורית במספר העסקאות (ל־20), בזכות 2 מגה־עסקאות שהקפיצו את המחיר הממוצע לעסקה ל־39.5 מיליון שקל. שתי העסקאות הנדירות, שגם היו היקרות ביותר בישראל בשנים האחרונות, הן הרכישה של רומן אברמוביץ' לאחוזה בשטח של כ־9.5 דונם ברחוב יצחק בן צבי בסכום של 225.5 מיליון שקל. בסכום דומה, 230 מיליון שקל, רכש שלדון אדלסון המנוח את בית השגריר האמריקאי ברחוב גלי תכלת 40. בגלל שתי עסקאות חריגות אלו, ב־2021 נרשמה ירידה בהיקף הכספי של העסקאות וגם המחיר הממוצע נחתך ביותר מחצי ל־17.4 מיליון שקל.