"אנחנו רואים שיש רצון לחזור לפרוח בתור עובדים במשרדים"

שוק המשרדים בישראל נמצא בפריחה חסרת תקדים, לנוכח גלים בלתי פוסקים של עליות מחירים. עידן הריבית האפסית שתדלק בשנה שעברה גל של גיוסים בהיקף של עשרות מיליארדי דולרים מצד חברות יוניקורן ישראליות, מהווה מאגר ביקושים כמעט בלתי נדלה לשטחי משרדים. ואולם, החגיגה בישראל היא חריגה ואולי גם בועתית באופייה - ולכן, כדי לקבל פרופורציות משווקים גדולים ומאוזנים יותר, כדאי להקשיב למנהלי נכסים בחו"ל.

שתי משלחות כאלה פקדו את תל אביב בחודש שעבר, לכנס משקיעים של חברת הנדל"ן המניב אלוני חץ, שמשקיעה בעיקר במשרדים ובאנרגיה ירוקה. אחת המשלחות כללה שלושה בכירים מחברת קאר פרופרטיז, שבה שולטת אלוני חץ ב־50.2%, ג'יי.פי מורגן מחזיקה ב־40.2%, כלל ביטוח ב־9.04%, והיתרה בידי משפחת קאר. קאר פרופרטיז פועלת בעיקר בשוק המשרדים האמריקאי בערים בוסטון, וושינגטון הבירה ואוסטין שבטקסס.

המשלחת השנייה היתה מטעם חברה בשם ברוקטון אוורלסט, שבה מחזיקה אלוני חץ ב־82.7%, מנורה מבטחים נכנסה להשקעה בה בפברואר האחרון ומחזיקה כעת ב־13.6% עם אופציה להתרחבות, ויתרת המניות נמצאת בידי המייסדים. ברוקטון פועלת באותו ענף באנגליה, בעיקר בלונדון ובערי האקדמיה קיימברידג' ואוקספורד.

שתי המשלחות נפגשו עם "כלכליסט" לשיחה על מצבו של שוק המשרדים העולמי, והמגמות שהן צופות לענף לשנים הקרובות. מקאר פרופרטיז הגיעו אוליבר קאר, מנכ"ל החברה שנקראת על שם משפחתו, נשיא החברה ג'ון שיסל, וסמנכ"ל הכספים וסגן הנשיא אריק טרייסי. מטעם ברוקטון אוורלסט הגיעו שלושת המייסדים: סגן יו"ר הדירקטוריון ג'ייסון בלנק, המנכ"ל דיוויד מרקס ומנהל ההשקעות ריצ'רד סלבי.

מימין: מנכ"ל אלוני חץ נתן חץ, מנכ"ל קאר פרופרטיז אוליבר קאר ומנכ"ל ברוקטון אוורלסט דיוויד מרקס | צילומים: אוראל כהן, עמית שעל, אתר החברה

חזרה איטית לעבודה במשרדים בארה"ב

נראה שלמרות המלחמה באוקראינה, ענף המשרדים ממשיך להתאושש מהקורונה. האם יש מגמות שהשתנו בתחום?

אוליבר קאר: "מה שקורה מחזק את העמדות שלנו מלפני פרוץ המגפה. גילינו שיותר חשוב שבנייני המשרדים יקבלו על עצמם גישה שרואה בלקוחות כשותפים. אנחנו מעודדים אנשים לחזור לעבודה, ורואים שיש רצון לחזור לפרוח בתור עובדים במשרדים. היום אתה חייב שיהיו לך שטחי חוץ נהדרים, מכוני כושר, כניסה לבניין שהיא Fun. חשוב, למשל, שיהיו מוזיקה בלובי, מסעדה או קופי בר ברמה מעולה. אלה דברים שיצרו מגמה שאנחנו קוראים לה משרדי מגורים־מסחריים".

כמה חזרו לעבוד במשרדים בארה"ב?

קאר: "אנחנו רואים חזרה לעבודה במשרדים בארה"ב שהיא איטית יחסית, אבל זה משתנה בין המקומות. בוושינגטון הבירה וגם בבוסטון, בערך 38% מהעובדים חזרו לעבוד במשרדים, אבל באוסטין חזרו לעבוד כ־60%. זה משתפר והולך. החדשות הטובות הן שבוושינגטון, הנשיא ג'ו ביידן מעודד את כל עובדי הממשל לחזור למשרדים".

לקאר חשוב לציין כי שיעור החזרה הנמוך, אין משמעותו שבחברת ניהול הנכסים לא גבו דמי שכירות. בניגוד לישראל שבה הונהגו הקלות, שוק הנדל"ן המניב בארה"ב לא עובד כך. חברות ישראליות אחרות שפעלו בו גבו דמי שכירות מלאים במהלך המגפה, ואם שוכר לא יכול לעמוד בהם - הוא מפנה את הנכס. "במהלך המגפה, התזרים שלנו הסתכם ב־99%", הוא אומר.

קאר ייצרה הכנסות נטו משכירות (NOI) של 144 מיליון דולר ב־2021, והיא רוצה לצמוח ל־NOI של 290-270 מיליון דולר ב־2028. כיצד תעשו זאת?

קאר: "האסטרטגיה שלנו היא להשקיע במשרדים עבור כלכלה מבוססת חדשנות, למשל בבוסטון, שחזקה בתחום מדעי החיים ויש בה אקו־סיסטם מעולה. שכרנו את חברת הייעוץ לתחום הנדל"ן ג'יי.אל.אל כדי לזהות את המקום החדשני הבא בארה"ב, וכך הגענו לאוסטין שבטקסס (שבה ה־NOI מהנכסים מסתכם כיום ב־9 מיליון דולר בשנה, וצפוי לזנק ל־27-25 מיליון דולר עד 2026 — י"ר). אוסטין היא עיר שיש אליה הגירה מקליפורניה, וחלק מחברות הטכנולוגיה העבירו אליה את המשרדים שלהן. זה אחד השווקים הכי צומחים אחרי עידן הקורונה".

מה הסיבות לעזיבה של קליפורניה?

שיסל: "קליפורניה היא מקור לחדשנות, אבל יש בה רגולציה רחבה ומסים גבוהים. אוסטין היא הרבה יותר ידידותית לעסקים. זו עיר של 2 מיליון תושבים, בירת מדינת טקסס, חלק ממה שאנחנו מכנים 'רצועת השמש' (Sunbelt Market). יש שם מזג אוויר טוב ורואים כיום הגירה למדינות עם אקלים נוח יותר, גם מניו יורק למדינות צפון ודרום קרוליינה למשל".

מחירי השכירות בישראל הרקיעו שחקים ויש אווירה של בועה. האם שוק המשרדים בארה"ב מתקרב למצב כזה?

קאר: "אני לא חושב כך. אנחנו יוצאים מהקורונה ויש ביקוש גדול למרחבי עבודה. שיעורי התפוסה עלו קצת, וזה יכול להגדיל את עלות דמי השכירות. אבל מבחינת ערכי הנכסים, בועה מגיעה כפונקציה של בניית יתר, ולא נראה שזו הבעיה. רוב הבעלים השיגו את המימון שלהם בצורה שמרנית, כך שאני לא רואה סכנה. מעבר לזה, התחזית שלנו היא שמרנית. עלויות הבנייה מטפסות, אבל אנחנו מתאמצים לגדר אותן בתקציב".

התפוצצות בהיקף הכסף שזורם למדעי החיים

שוק המשרדים הבריטי דומה יותר בהתנהגות שלו לזה הישראלי. נראה שהמחירים מרקיעי שחקים בלונדון, גם בתחומי המשרדים, וענקיות הטכנולוגיה המכונות פאאנ"ג (פייסבוק, אמזון, אפל, נטפליקס וגוגל) כובשות את מרכז הבירה הבריטית. הגישה של ברוקטון אוורלסט שונה מזו של קאר: היא אמנם פועלת ומקימה נכסים בשוק המשרדים בלונדון, ומתרחבת ומתמקדת בנישה של בנייני משרדים לתחום מדעי החיים בקיימברידג' ובאוקספורד, אבל אלה בניינים שמציעים שירותים מתוחכמים יותר לצורך ניהול מעבדות לחברות התרופות והרפואה. ברוקטון אוורלסט גבתה ב־2021 דמי שכירות נטו (NOI) של 39.7 מיליון ליש"ט (169 מיליון שקל), אבל תוכנית ההתרחבות שלה שאפתנית מאוד: החברה מתכננת להכפיל את ה־NOI פי חמישה, עם השלמת התוכניות שלה ב־2035.

התמקדתם בשוק מדעי החיים. אתם לא חוששים שהביקוש יצטנן לאחר הקורונה?

דיוויד מרקס: "הביקוש למדעי החיים עולה דרמטית. המיפוי הגנטי הושלם בעלות של 10 מיליארד דולר בארה"ב ב־2008. אתה יודע כמה עלה לך לבדוק את המיפוי הגנטי שלך? 10 מיליון דולר. ב־2014 זה ירד למיליון דולר. והיום? אתה מזמין בדיקה בעלות של 600 דולר. כל חברות התרופות רוצות ליצור תרופות בלוקבסטר, ואם ארה"ב היא המרכז המוביל למדעי החיים ולפיתוח תרופות, גם בבריטניה יש נתח חשוב. השווי של שוק מדעי החיים בארה"ב הוא 724 מיליארד דולר (3.5% מהתוצר), ובבריטניה הוא 117 מיליארד דולר (4.2% מהתוצר). אבל בעוד בארה"ב יש 100 אלף מ"ר של שטחי משרדים למדעי החיים, בבריטניה יש רק 25 אלף מ"ר".

כלומר, השוק הבריטי צריך עוד שטחי משרדים למדעי החיים?

מרקס: "צריכים פי חמישה יותר ממה שיש, ואני עדיין שמרני. יש לנו שטחים קטנים מדי ביחס לביקוש. התמקמנו במשולש הזהב של האקדמיה בבריטניה: אוקספורד, קיימברידג' ולונדון".

ריצ'רד סלבי: "אנחנו רואים את הביקוש העצום. ההשקעות לא מפסיקות להגיע לתחום מדעי החיים. בארה"ב זה לא המצב, אצלנו גם חלק מהבניינים ישנים".

ג'ייסון בלנק: "במשולב הזהב יש התפוצצות בהון שנכנס לממן טכנולוגיות חדשות במדעי החיים. ג'יי.אל.אל מצאה שההשקעה שזורמת היא בסך של 5.2 מיליארד ליש"ט ב־2021 - כפול מההשקעה ב־2020".

בחזרה לשוק המשרדים בישראל: ראינו את מדד נאסד"ק מדשדש, ואולי אנחנו לקראת דעיכה בענף ההייטק. אלה לא עליות המחירים מסוכנות?

נתן חץ, מנכ"ל אלוני חץ ובעל המניות הגדול בה (14.5%): "שוק ההון בכללותו ניזון משבשבות. נכון שיש רוחות חזקות והן יכולות לגרור אותך ימינה או שמאלה, אבל צריך לשמור על הכיוון. בתחום ההייטק ראינו בשנה האחרונה שיש קרנות שגייסו בהיקפים מטורפים. אני לא מדבר על הספאקים בוול סטריט, אלא על קרנות במדעי החיים. גם בארץ גויסו עשרות מיליארדי דולרים, ששוכבים בקופות של החברות שגייסו אותם. לפני כחמש שנים ההייטק היה כ־9% מכוח העבודה בישראל, וכיום הוא כבר 12.5%. כוח העבודה הכולל צמח מאז 2017 ב־10%, כך שלמעשה כוח האדם בהייטק גדל ביותר מ־20% - מ־400 אלף איש ב־2017 לחצי מיליון איש כיום".

אז ההייטק שומר על כוחו?

חץ: "גם אם העובדים בענף לא יעבדו 100% מהזמן במשרד, אין כיום שטחים לתת להם. אם היו לי 20 אלף מ"ר בתל אביב, יכולתי להשכיר אותם ב־200 או 220 שקל למ"ר. בנוסף, אלה חברות שרוצות לעבוד במשרדים באיכות גבוהה ולא בבניין ישן".