הקריפטו מוציא את שוק נדל"ן היוקרה של מנהטן ממשבר

לפני שנה החליטו סוכן הנדל"ן ג'יימס קיו ואשתו שהם רוצים לעבור לגור קרוב יותר לאוקיינוס. בני הזוג ביחד עם ארבעת ילדיהם וכלבם בן ה־13 מכרו את דירת 5 החדרים שלהם בגודל 225 מ"ר במזרח המפטון בלונג איילנד עבור 1.6 מיליון דולר, ושדרגו לבית בגודל 420 מ"ר באמגנסט הסמוכה, עליו שילמו 2.2 מיליון דולר.

כדי לבצע את העסקה, שנסגרה במאי 2021, השתמש קיו במטבעות קריפטו, שבהם החל לסחור כ־18 חודשים קודם לכן. לאחר ששילם מס על רווחי ההון, הוא השתמש ברווחים שלו מהמסחר באת'ריום כדי לשלם 50% מהמקדמה על הבית החדש, שהסתכמה במאות אלפי דולרים. "כדי שאוכל לשלם מקדמה כשכל הכסף שלי עוד נמצא בבית הישן, הייתי צריך לחפש במקומות אחרים", הסביר, ולכן פנה לארנק הדיגיטלי שלו.

קיו לא לבד. מספר סוכני נדל"ן ששוחחו עם "הפייננשל טיימס" דיווחו על עלייה בקונים המשלמים באמצעות הרווחים שלהם מהמסחר בקריפטו.

"בשנה שעברה חזינו בהופעתם של קוני הקריפטו העשירים", הגיב גארט דרדריאן, מנהל מחקר השוק בסוכנות הנדל"ן סרהאנט. הוא ציין פרויקטים כמו המגדל ב־432 פארק אווניו בשדרת המיליארדרים של מנהטן כדוגמה לפרויקט שזכה לפופולריות בקרב קוני הקריפטו.

שון אושר, מנכ"ל סוכנות הנדל"ן קור, הביא לדוגמה את רוז היל, פרויקט בנייה חדש בשכונת NoMad במנהטן, ככזה שמעורר עניין בקרב קונים שגרפו הון מהשקעות בקריפטו, חלקם אף רכשו דירות בשווי של למעלה מ־20 מיליון דולר. "הם רוצים תקרות גבוהות וסקסיות, נופים מדהימים ושלל שירותים מפנקים", הסביר. "חלקם גרו לפני שנתיים או שלוש שנים בדירת חדר, ועכשיו הם מחפשים דירות עם אפקט וואו".

"הם רוצים משהו שאף אחד אחד לא יוכל להשיג. הם רוצים משהו גדול — הם לא רוצים רק פנטהאוז", הוסיף סוכן הנדל"ן ריאן סרהאנט. לדבריו, פנו אליו יותר מעשרה משקיעי קריפטו שלא היו זכאים לקבלת הלוואות מסורתיות.

סוכן הנדל"ן טל אלכסנדר מסוכנות דאגלס אלימן מספר שגם אליו פנו קונים המעוניינים להשתמש ברווחי הקריפטו שלהם לרכישת בתים במיאמי. בעוד מרבית המשקיעים נוטים קודם להמיר את מטבעות הקריפטו שלהם למזומן (עסקה עליה חל מס על רווחי הון), ולאחר מכן עוברים ברכישות בעלות מבנה מסורתי, במיאמי – שקבוצת ה־NBA שלה משחקת באולם הקרוי על שם פלטפורמת המסחר בקריפטו FTX – בונים פרויקטי יוקרה שמוכנים לקבל מטבעות קריפטו ישירות. כך למשל בפרויקט ארטא, השוכן בעיירה סרפסייד, מכרו במאי בשנה שעברה דירת פנטהאוז באחת הקומות הנמוכות עבור 22.5 מיליון דולר בעסקת קריפטו בלבד, והיזמים אמרו שיעשו זאת גם בפרויקטים עתידיים.

קו הרקיע של מנהטן. סוכן נדל”ן בעיר: “הם רוצים משהו שאף אחד אחר לא יוכל להשיג, הם לא רוצים רק פנטהאוז” | צילום: DBOX for CIM Group/Macklowe Properties

עם זאת, מחזיקי מטבעות הקריפטו אינם בטוחים לגמרי בעמידות של תיקי ההשקעות שלהם, והיכולת להמיר אותם לכסף קשה. לראיה, המחיר של מטבע הקריפטו ביטקוין נפל בשנה האחרונה ב־30%, וגם מחירו של המטבע את'ריום ירד משמעותית. כך שנראה שקיו מכר את הבית שלו בדיוק בזמן הנכון, ועוד לעורך דין המתמחה בנכסים דיגיטליים.

102 עסקאות יוקרה במנהטן בינואר, 50% יותר מינואר הקודם

אף שמספר הקונים בקריפטו עדיין נמוך יחסית, זו התפתחות מסקרנת עבור שוק נדל"ן היוקרה של אזור ניו יורק, שמצבו השתנה לגמרי מאז פרוץ המגפה. לפני שנתיים הסקטור היה בשפל. דירות שרק נבנו, לרוב בשווי של עשרות מיליוני דולרים, נשארו תקופה ארוכה בשוק ללא קונה, לפעמים אפילו עברו שנים מאז שנבנו ועד שהצליחו להימכר בסופו של דבר.

אך בחודשים האחרונים, בעוד העיר מתאוששת מהמכה שהנחיתה עליה מגפת הקורונה, הביקוש מזנק, בייחוד עבור נכסים יוקרתיים במנהטן ובברוקלין.

בינואר האחרון נחתמו 102 חוזים חדשים עבור נכסי היוקרה של מנהטן – כלומר נכסים במחיר של 4 מיליון דולר ומעלה — כפול ממספר החוזים שנחתמו בינואר 2020. לפי דו"ח שפרסמה סוכנות הנדל"ן דאגלס אלימן, הסכום שהוציאו הקונים בשנה שעברה על בתי היוקרה בעיר היה הסכום השנתי הגבוה ביותר זה למעלה מעשור, וכמעט כפול מהסכום שהוציאו ב־2020.

יתרה מכך בשנה שעברה נמכרו יותר בתים בשווי של יותר מ־10 מיליון דולר מכפי שנמכרו ב־2019 ו־2020 ביחד, כך לפי מחקר שערכו בסוכנות סרהאנט. "מעולם לא נתקלתי בחוסר כל כך גדול במלאי איכותי בשוקי היוקרה", הגיב המתווך צ'ייס לנדאו מסרהאנט. ההיצע כל כך מוגבל, הוא הסביר, שהלקוחות שלו מתפשרים על דרישות כמו חלל חיצוני גדול או שומר.

ננסי וו, כלכלנית בפורטל הנדל"ן StreetEasy, מעריכה כי התחייה בשוק היוקרה נובעת בעיקרה מכך ש"מצבם הפיננסי של אנשים השתפר במהלך המגפה". עשירים רבים בניו יורק התעשרו אף יותר בשנתיים האחרונות הודות לחסכונות והחזרים גבוהים יותר ממסחר במניות, והיו מעוניינים להרוויח משוק חלש.

אך המצב הזה לא מאפיין את השוק לכל אורכו, מדגישה וו. "המחירים בקצה התחתון של השוק בירידה", זאת מכיוון שבעלי הבתים האלה הם אלו שנפגעו פיננסית בצורה הקשה ביותר מהמגפה". אין להם ארנקים דיגיטליים שהם יכולים להסתמך עליהם.

פרויקט היוקרה 432 פארק אווניו (מימין) ופרויקט רוז היל במנהטן. בשני המגדלים בוצעו עסקאות רבות של קונים ששילמו באמצעות הרווחים שלהם מהמסחר בקריפטו | צילום: AFP, Courtesy of Recent Spaces

ההורים של שיבון דאנקן, שהיגרו מגרנדה לפני כ־50 שנים, הטמיעו בה את החשיבות של בעלות על בית, ומאז שהיתה נערה חלמה על רכישת דירה. היא רצתה לגור בבניין שמספק הטבות ושירותים, אבל עם העלייה במחירים "זה היה כאילו, מה אני כבר אוכל לעשות?" תהתה.

בסופו של דבר היא הצליחה למצוא בדיוק מה שחיפשה בשכונת מיל באסין בברוקלין. דאנקן, שעובדת במערכת בתי החולים הציבורית של ניו יורק, רכשה בנובמבר דירת שני חדרים עם חניה ושביל גישה עבור 280 אלף דולר. כשהיא מסתכלת מסביבה היא בעיקר רואה צעירים שצריכים משק בית עם הכנסה כפולה כדי לחיות בנוחות – הם אינם יכולים לעשות זאת לבדם. גם היא הצטרכה סיוע.

דאנקן נרשמה לתוכנית לסיוע בתשלום המקדמה לבית ראשון של המשרד לדיור ופיתוח בעיריית ניו יורק, זו תוכנית שמספקת עד 100 אלף דולר עבור פיקדונות או עלויות סגירה לקונים. "בלי הסיוע הזה, אני לא חושבת שזה היה מתאפשר לי", אמרה.

מנזקי מגפת הקורונה: המחירים בקווינס חזרו לשווי של 2016

משבר המחירים בסקטור הדיור של ניו יורק הוא ידוע, אך המגפה הציבה עוד מכשולים בדרך לבעלות על דירה. "אנשים שאיבדו את העבודה שלהם נאלצו לעזוב את העיר או שהבתים שלהם עוקלו", אמרה וו. היצע גדול יותר בחלק הזה בשוק מוביל למחירים נמוכים יותר כשהביקוש יורד.

קווינס נפגעה בצורה קשה במיוחד מהמצב. ב-12 החודשים עד ינואר האחרון המחיר המבוקש החציוני נפל ב־5.7% ועמד על 584 אלף דולר, הנתון הנמוך ביותר מאז 2016, כך לפי הנתונים שאספו ב־StreetEasy. לעומת זאת, המחיר המבוקש בברוקלין נותר ללא שינוי, בעוד במנהטן הוא עלה.

המלכ"ר Neighbourhood Housing Service of New York City, שמספק ייעוץ בהלוואות והשכלה בנוגע לבעלות על דירות לאנשים עם הכנסות נמוכות עד בינוניות, עוזר לרוב בכל שנה ל-100 עד 150 אנשים לרכוש בית, אולם המנכ"ל דרק גריגס אמר כי ב־2021 מספר האנשים שרכשו בית צנח לפחות ב־25, זאת לאחר שלקוחות רבים פוטרו במהלך המגפה ודירוג האשראי שלהם נפגע.

לפני עידן הקורונה בנקים אישרו משכנתאות למשקי בית עם יחס חוב־הכנסה של בסביבות 45%, כך לפי דן מרטין, מנכ"ל המלכ"ר NYC Housing Partnership. בשל החשש לקחת על עצמם סיכונים מיותרים במהלך המגפה, הבנקים הורידו את השיעור קרוב יותר ל־40%, ובכך הדירו קונים פוטנציאלים רבים.

לדבריה של יוסלין ג'נאו־אסטרלה, המנהלת של Neighbourhood Housing Services בקווינס, המשקיעים חוטפים בתים באזור בשכונות בעלות הכנסה נמוכה עד בינונית, ומפרקים קהילות לאחר שהם משכנעים את בעלי הבתים שהדרך היחידה להתקדם פיננסית היא למכור. כך למשל בעלי בתים בשכונת אסטוריה בקווינס התלוננו לאחרונה בפני הנציג שלהם בבית הנבחרים של ניו יורק, זוהראן ממדאני, כי חשבונות האנרגיה והחשמל האמירו, "ומאלצים את תושבי השכונה לתהות אם הם יכולים להרשות לעצמם להישאר בבתים שלהם בשכונה שלנו", סיפר. ניו יורקרים ממעמד הפועלים מתמודדים כבר עשורים עם כוחות השוק של הג'נטריפיקציה שדוחפים אותם אל מחוץ לבתים שלהם. השמירה על הנכסים עלולה להפוך קשה אף יותר בשל המשך הלחצים הכלכליים הללו הנובעים מהמגפה.