בעקבות התאוששות השופינג: שוכרי הקניונים נכנסים ללחץ

מגפת הקורונה שינתה באופן משמעותי את יחסי הכוחות בין השוכרים לקניונים. כשרשתות המסחר היו במצוקה, בעלי הנכסים ניסו לעזור ויצאו נפסדים. חגיגת הרווחים שהציגו הקמעונאים אחרי המשבר הבהירה — כל סיוע שניתן לקמעונאיות הגדולות, הן מצד המדינה והן מצד קבוצות הקניונים, לא היה הכרחי. כעת הדו"חות הכספיים של קבוצות הקניונים לסיכום שנת 2021 מעידים על כך שכוחן עדיין לא חזר לרמה שלפני משבר הקורונה, וזאת על פי מדד משמעותי בתחום: שיעור העומס בקניונים.

בשיעור עומס הכוונה לדמי השכירות שמשלמים השוכרים בהשוואה להכנסותיהם. שיעור העומס, שירד משמעותית בזמן משבר הקורונה, שב לעלות בדו"חות של 2021. אך למרות מגמת העלייה, מדד העומס טרם חזר לרמה שבה היה לפני הקורונה, ב־2019.

מימין: דנה עזריאלי, ליאורה עופר וחי גאליס. עשו מאמצים לשמור על השוכרים | צילום: זיו קורן, עמית שעל, קרן בנק

שיעור העומס בקניונים הוא פרמטר קריטי עבור השוכרים. מצד אחד, הוא נותן אינדיקציה להצלחתו של הקניון ולגובה דמי השכירות בקניון, ומנגד, הוא מבטא את יכולת עמידותם של השוכרים, בעיקר קטנים ובינוניים, לאורך זמן. אם שיעור העומס מכביד מדי על השוכר בקניון מסוים, הוא עשוי להגיע למסקנה שהפעלת החנות בקניון אינה רווחית, ולהסתלק משם.

מגמה מעורבת במליסרון

בשנת 2020 היתה ירידה משמעותית בשיעור העומס בגלל הקלות שנתנו הקניונים לשוכרים. בתקופת מגפת הקורונה הקניונים היו סגורים, ולכן נאלצו לוותר לשוכרים על דמי שכירות בעיקר כדי לשמר אותם ליום של אחרי המשבר. פדיונות השוכרים ירדו, דמי השכירות ששילמו השוכרים לקניון ירדו, ובהתאם גם שיעור העומס קטן. בשנת 2021 נרשמה חזרה מסוימת ולא מלאה של העומס על השוכרים כיוון שהמאזן השתנה.

אם שיעור העומס מכביד מדי על השוכר בקניון מסוים, הוא עשוי להגיע למסקנה שהפעלת החנות בקניון אינה רווחית, ולהסתלק ממנו

שיעורי העומס לא חזרו עדיין לאלה שלפני תקופת הקורונה, בין היתר מכיוון שמדובר בתהליכים ממושכים. לקניונים לקח זמן לבטל הטבות, ולא כל ההטבות שניתנו היו בשל סגירת הקניון, וחלקם ניתנו לשוכרים בקניונים שהפדיונות בהם ירדו בהיקפים משמעותיים, או לשוכרים קטנים שהתקשו לשרוד את המשבר, וביטול ההטבות הוא הדרגתי.

פדיונות השוכרים בקבוצת עזריאלי עלו בשנת 2021 ב־1.8% בהשוואה ל־2019. שיעור העומס בקבוצת הקניונים עמד ב־2020 על 9.5%, ובשנת 2021 עלה ל־10.6%. לפני הקורונה דמי השכירות בעזריאלי עמדו על 11.2% מהפדיון של כל שוכר, ובשנים מוקדמות יותר נעו בין 12% ל־12.3%.

קבוצת מליסרון מפרסמת את העומס בחלק מהקניונים המובילים שלה ולא את הממוצע השנתי הכולל, וגם שם ניתן להבחין במגמה דומה. עם זאת העומס בקניון רמת אביב ב־2019 היה 10.7%, ב־2020 ירד ל־9.8%, וב־2021 המשיך לרדת ל־9.3%. בקריון בקריית ביאליק היה העומס לפני הקורונה 10.1%, ב־2020 הנתון צנח ל־8.3%, וב־2021 העומס עלה ל־8.5%. מליסרון מבצעת בו שינוי תמהיל ובנייה חדשה, שמביאים לתזוזה ולסגירה של חנויות באופן זמני, והורידו את ההכנסות מדמי שכירות. השינויים הללו יימשכו עד 2023, ולכן בשנת 2021 העומס עלה במידה מועטה בלבד, כמעט ללא שינוי בהשוואה לשנת הקורונה. דוגמה נוספת היא עופר גרנד באר שבע, שבו דמי השכירות בהשוואה לפדיון חזרו בשנה האחרונה לרמה של טרום המשבר, ועמדו על 7.3%. בשנת הקורונה ירד העומס בקניון הדרומי ל־6.5%.

גם הפתוחים נפגעו

מרכזי הקניות הפתוחים נהנו בתקופת הקורונה מעלייה בהכנסות, בזמן שהקניונים המקורים היו סגורים. במרכזים אלה הפדיונות עלו משמעותית, אך גם בהם ניתנו הקלות לשוכרים בעיקר מתחום האופנה. חלק אחר של השוכרים, ובהם חנויות הפארם וסופרמרקטים, הוגדרו חנויות חיוניות במגפה ופעלו גם בתקופות של סגרים שהטילה הממשלה. שוכרים אלה נהנו מזינוק מטאורי במכירות, הקניונים לא העלו להם את דמי השכירות בתקופת המגפה, וכך שיעור העומס שהציגו ב־2020 ירד.

בקבוצת ביג גם כן צמחו הפדיונות בשנה שעברה ובהתאם עלו גם דמי השכירות. ב־2021 עלו הפדיונות במרכזי ביג ב־17.2% בהשוואה לשנת 2020, וב־5.6% בהשוואה לשנת 2019. שיעור העומס, לא כולל דמי ניהול, עמד ב־2021 על 5.6% לעומת שיעור של 4.3% בשנת 2020 ו־6.1% בשנת 2019. ביג גם מציגה את שיעור העומס כולל דמי ניהול במרכזים שלה. בשנת 2019 היה העומס כולל דמי ניהול במרכזי ביג 8%, והוא צנח ב־2020 ל־5.9%. בשנה שעברה עלה ב־22% בהשוואה לשנת הקורונה, ועמד על 7.2%. למרות זאת, בהשוואה לתקופה שקדמה למשבר הקורונה, מדובר בשיעור עומס הנמוך ב־10% משיעורו ב־2019.

מליסרון מפעילה גם היא מרכזי קניות פתוחים, והיא מציגה את שיעור העומס באאוטלט בילו סנטר. לפני הקורונה עמד שיעור העומס בבילו סנטר על 7.8%, בשנת הקורונה הוא צנח ל־6.4%, וב־2021 עלה ל־7%, אך לא חזר לרמתו שלפני הקורונה.

באופן כללי, שיעור העומס במרכזי הקניות הפתוחים נמוך יותר מהעומס בקניונים בשל תמהיל חנויות שונה. הקניונים מבוססים, גם כיום, בעיקר על חנויות אופנה, ולכן שיעורי הרווחיות שלהם גבוהים יותר משל מרכזים פתוחים, והם יכולים לגבות דמי שכירות גבוהים יותר משל מרכז פתוח. סיבה נוספת לדמי שכירות נמוכים יותר בפאוור סנטרים היא הוצאות התפעול הנמוכות בהשוואה לקניון סגור שבו יש עלויות חשמל, מיזוג ודרגנועים. אלה באות לידי ביטוי בדמי השכירות.

השופינג באינטרנט החזיר את בתי הקולנוע לקניונים

לפני עשור מתחם עצום של בתי קולנוע היה מראה שכיח כמעט בכל קניון. אך מאז הם פינו את שטחי המסחר הרחבים לטובת ענקיות האופנה, ופתחו מתחמים ייעודיים להקרנות סרטים. כעת גם בתחום זה ניכר שינוי מגמה.

קניונים רבים ניצלו את משבר הקורונה, שבו החנויות היו סגורות כליל, כדי לשפץ ולשדרג את שטחי המסחר. בדרך הם גם עשו התאמות ושינו את תמהיל השוכרים שלהם. עוד לפני שנת הקורונה החלו הקניונים להחזיר את האטרקציות, ההסעדה והבילוי לשטחם. כך לאחר שמשך שנים הדירו את בתי הקולנוע משטחם, הקניונים החזירו גם את בתי הקולנוע במטרה שיהוו עוגן וימשכו את הקונים, שבמקביל יגדילו קנייה גם בחנויות האופנה.

אולם קולנוע. דרך למשוך לקוחות | צילום: אלדד רפאלי

החזרה של בתי הקולנוע החלה בעקבות התחרות מהאונליין שמשנה את העומס בקניונים, והביאה לכך שדמי השכירות הממוצעים ירדו בשנים האחרונות. השוכרים כבר לא מוכנים לשלם את הסכום הגבוה ששילמו בעבר, ומצאו באונליין שטח מסחר זול יותר. בתי הקולנוע אמנם שבים לקניון, אך דמי השכירות שהם משלמים, בהיותם שוכרי עוגן עם שטחים רחבים, נמוך מזה שמשלמות חנויות קמעונאיות. לכן שינוי התמהיל בקניונים משפיע ישירות על דמי השכירות וכן על עומס השוכרים הממוצע — שעם הזמן הולך ופוחת.

הכנסות עזריאלי מאופנה עדיין גבוהות כיום, ועומדות על 39%. “אנחנו לא מוטרדים מהחשיפה לאופנה. אנשים היום רוצים בידור ומטפלים בתמהיל שלנו כל הזמן. המקצוע של קניון זה לעבוד על התמהיל. קבוצת עזריאלי כבר לא חברה רק של קניונים אלא דאטה סנטרים, משרדים ודיור מוגן”, אמרה דנה עזריאלי לאחרונה בכנס “כלכליסט”.