ממהרים לנצל את התקופה הטובה לפני שייגמר: משרדים קטנים מגדרים מחיר

אחרי שנים של חוסר ודאות וקושי להשכיר את הנכסים שבבעלותם, המשקיעים הקטנים שרכשו משרדים להשקעה במרכז הארץ נהנים כעת מהגאות במחירי הענף לצד חברות הנדל"ן הגדולות. העליות במחירי השכירות והמחסור בשטחי משרדים, במיוחד במרכז תל אביב, הובילו לכך שמרבית השטחים שעמדו להשכרה לפני פרוץ הקורונה הושכרו במהלכה במחירים גבוהים, לעתים כפול מהמחיר שהיה מתקבל לפני כשנתיים.

ענף המשרדים פורח היום, אך בעלי המשרדים מכירים בתנודתיות של הענף, ולכן הם ממהרים לגדר את דמי השכירות הגבוהים של היום לתקופות של חמש שנים, אחרי שבעבר התפשרו גם על תקופות של שלוש שנים, מתוך הבנה כי ייתכן מאוד שהתקופה הזו תחלוף. "כולם רוצים להשכיר היום לתקופה ארוכה, הם חוששים שהגל יעבור והם יישארו ללא שוכרים. כעת הם רוצים לגדר את עצמם על המחיר הגבוה, ומבינים שכדאי להם לחבור זה לזה כדי לייצר שטחים גדולים יותר", אומר אורי גזברי, מנהל תחום עסקאות תיווך ב־JLL ISRAEL.

המשקיעים הפרטיים רכשו בעשור האחרון שטחי משרדים כהשקעה אלטרנטיבית לשוק ההון ולדירות מגורים. הם רכשו שטחים קטנים במגדלים שהוקמו במסגרת קבוצות רכישה, אך למרות הפוטנציאל לתשואות גבוהות, מצבם של המשקיעים הללו לא תמיד היה טוב בלשון המעטה. השטחים הרבים שנוספו לשוק בקבוצות הרכישה איימו להציף אותו בעודפי היצע, והרוכשים היו מוקצים על ידי חברות הייטק שסירבו לעשות עמם עסקים ולשכור שטחים מגורמים פרטיים, והעדיפו לסגור עסקאות שכירות עם חברות גדולות כמו מליסרון, אמות, גב־ים ועזריאלי.

"מצבם היה עגום", אומר גזברי. לדבריו, מי שהחזיקו בשטח שקטן משטח קומה התקשו לעשות עסקאות: "כל אלה שהחזיקו בשטחים הקטנים הפסידו הרבה מאוד כסף, וחלקם נאלצו למכור. הם לא מכרו בהפסד כי המחירים עלו באופן עקבי, אבל הם מכרו במחירים נמוכים ממחיר השוק כי מכרו את הנכס ללא שוכר".

כיום המגמה התהפכה, לפחות כשמדובר בחברות ישראליות. אור בן צבי, סמנכ”ל נת"מ, מתאר את השינוי בשוק: "פתאום אנחנו נמצאים במצב שבו אין מספיק היצע, וחברות הייטק שנמנעו מלהיכנס למגדלים של קבוצת רכישה עושות את זה עכשיו. המציאות אילצה אותן, ורואים את זה קורה בסקאי טאואר, במגדל אקרו וגם במע"ר הצפוני ב־WE במידטאון ובמגדלי אלון על ציר יגאל אלון. לדבריו, במגדלי אלון חלק מהבעלים השכירו ב־75 שקל למ"ר לפני כשנתיים, והיום מחירי השכירות עומדים על 200-150 שקל למ"ר. במגדל השחר בגבעתיים שכרו בעבר ב־80 שקל למ"ר, וכעת המחיר הוא כ־120 שקל למ"ר ברמת גמר.

קח את הכסף וברח

על פי נתוני נת"מ, במגדל סקאי טאואר במתחם יצחק שדה השטחים שנרכשו במסגרת קבוצת רכישה במחיר ממוצע של 12 אלף שקל למ"ר נמכרים כיום ב־24 אלף שקל למ"ר, ודמי השכירות הגיעו ל־150 שקל למ"ר. כך מי שרכש בתחילת הדרך משרד של 300 מ"ר תמורת 3.6 מיליון שקל (שווה ערך לדירה במרכז ת"א) מייצר לעצמו כעת הכנסה של כ־45 אלף שקל בחודש, המשקפים תשואה של כ־12%. בדומה לכך מי שרכש בבניין החושלים בהרצליה פיתוח שטח לפי 9,500 שקל למ"ר יכול למכור את השטחים שברשותו במחירים של 30-25 אלף שקל למ"ר או להשכיר במחיר של 130 שקל למ"ר, תשואה של כ־12.5%, ותשואה דומה של 11.3% גם במגדל השחר בגבעתיים. מגדלי אלון בתל אביב הם המובילים עם תשואה של 20%. אחד מהמגדלים הללו נבנה בבעלות פרטית והשני כקבוצת רכישה. שטחים שנרכשו במהלך השיווק של פרויקט קבוצת הרכישה במחיר של כ־9,000 שקל למ"ר נמכרים כיום בכ־30 אלף שקל למ"ר, ומושכרים בכ־200 שקל למ"ר.

אור בן צבי, סמנכ”ל נת”מ. “חברות הייטק שנמנעו מלהיכנס למגדלים של קבוצת רכישה עושות את זה עכשיו”

לדברי אלעד פוקס, מנכ"ל אינדקס נדל"ן, משקיעים שרכשו שטחים במגדלים כמו אלון, סוזוקי, מידטאון, WE, ספיר וסקאי, כלומר במרכז ת"א ובמתחם הבורסה בר"ג, נהנים כיום מתשואות דו־ספרתיות: "הם רכשו במחירים של 10-8 אלף שקל למ"ר, והיום אנחנו רואים עסקאות במחיר של 35-30 אלף שקל למ"ר". לדבריו, "יש לא מעט חבר'ה שמנסים למכור עכשיו, הם ירוויחו הרבה מהעסקאות האלה. יש גם חוסר ודאות לגבי העתיד, לא כולם יודעים מה יהיה בעתיד, ויש כאלה שמעדיפים לקחת את הכסף עכשיו ולהשקיע במקומות אחרים".

חולון משתרכת מאחור

יש לזכור שמשרד שנותר ללא שוכרים גורר תשלומים גבוהים של ארנונה ודמי ניהול, שיכולים להגיע בקלות לכ־50 שקל למ"ר מדי חודש, סכום שמשקיעים רבים יתקשו לעמוד בו.

לפי נתוני נת"מ, במגדל הכשרת הישוב בבני ברק התשואה עומדת על 8.2%, וברמת החייל בפרויקט CU היא עומדת על כ־9.5%. "בבני ברק עדיין יש שטחים פנויים, גם שם אתה רואה עלייה במחירים במגדלים החדשים, אך לא בקפיצות שמאפיינות את ת”א, ויש שם שטחים פנויים ובנייה חדשה. לגבי בני ברק נבין מה קורה שם במהלך השנה כשהשטחים הגדולים של הכשרת הישוב ופרויקט לייף יושכרו", אומר בן צבי. לדברי פוקס, גם בחולון לא רואים עליות מחירים גדולות.