פיילוט: רישום טאבו במגזר הערבי ייכלל בשלב התכנון

לראשונה, הליכי הרישום בטאבו ימוזגו בהליכי התכנון ביישובים ערביים, כך נודע ל”כלכליסט”. המהלך הזה יבוצע במסגרת פיילוט שמוביל צוות משותף לכמה משרדי ממשלה, בראשות המשנה ליועמ"ש כרמית יוליס, בשלוש תוכניות בנייה שמקודמות כיום בוותמ"ל: בכפר עארה, החולש על 1,500 דונם, ש־89% מהם בבעלות פרטיות, עם פוטנציאל לבניית 3,600 דירות; היישוב באקה־ג'ת, החולש על 1,600 דונם, ש־90% ממנו בבעלות פרטית, עם פוטנציאל לבניית 3,500 דירות; ועל היישוב השלישי טרם הוחלט.

המטרה המרכזית של המהלך היא לעודד התפתחות של שוק נדל”ן ביישובים הערביים, כלומר ולממש תוכניות בנייה, שכיום מתעכבות מאוד בגלל מחלוקות שנובעות מאי רישום זכויות בטאבו. הצלחת הרפורמה תשפיע גם על היכולת של בעלי קרקעות ובתים ביישובים ערביים לקבל משכנתא. מאחר שכיום ערבים ממעטים לרשום בטאבו זכויות בקרקע שרכשו או קיבלו בירושה, קשה לערוך תוכנית בנייה המותאמת להרכב הבעלים במתחם. תוכניות הבנייה מתעכבות שנים רבות בגלל מחלוקות שנובעות מכך, ובנקים חוששים להעניק משכנתא לנכס שאינו רשום בטאבו.

באקה אל גרבייה. הרפורמה בדרך ליישוב | צילום: גלעד קוולרציק

ימי עיון לתושבים

בשנים האחרונות החלה הוותמ"ל לערוך תוך כדי תכנון מיפוי של הבעלויות בפועל, גם אם אינן רשומות בטאבו. הצוות של יוליס שואף להוסיף מדרגה להליך הזה ולנצל את הליכי המיפוי גם לרישום מוסדר בטאבו. הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין (טאבו) תשולב בהליכי התכנון, ויתקיימו ימי עיון שבהם יוסבר התהליך לתושבים. החלק המרכזי, החשוב והתקדימי, הם ימי רישום מרוכזים שיקיימו אנשי הטאבו במשרדי הרשות המקומית: בעלי הקרקע יוזמנו לרשום את הזכויות שלהם בכפוף להצגת מסמכים תומכים.

צעד נוסף להקלת הליכי הרישום והפרצלציה (איחוד וחלוקה מחדש של קרקע) יהיה הכנת תשריט לצורכי רישום שיוטמע גם הוא בהליך התכנוני. על פי חוק, הרישום הזה מבוצע לאחר אישור תוכנית, והוא נמשך במקרה הטוב 18 חודשים כפי שהחוק מחייב, ולעתים קרובות שנים ארוכות.

במקביל צוות של החשב הכללי בוחן צעדים שיגדילו את שיעור נוטלי המשכנתאות ביישובים ערביים. על פי ניתוח של בנק ישראל מ־2017, שיעור המשכנתאות שניתנו ללקוחות בחברה הערבית עמד על 1.8% מכלל המשכנתאות שניתנו בישראל. הצלחת הליכי הרישום בטאבו תאפשר להמליץ על צעדים דרמטיים כמו לחייב את הבנקים להעניק משכנתאות ללווים ערבים.

המשנה ליועמ”ש כרמית יוליס. עומדת בראש צוות בינמשרדי שמוביל את הפיילוט | צילום: קובי שרביט

פתח להונאות

הצוות שמוביל משרד המשפטים הוקם בעקבות החלטות ממשלה, דו”חות והמלצות שנועדו לפתור את מצוקת הדיור ביישובים ערביים. ב־2015, בעקבות דו”ח צוות 120 הימים, אישרה הממשלה תוכנית חומש לחברה הערבית, שכללה 1.2 מיליארד שקל לתחום הדיור. אבל התקציב הזה ותקציבים של תוכניות אחרות נוצלו רק באופן חלקי משום שיישובים ערביים מתקשים לממש את תוכניות הבנייה למגורים שאושרו בשנים האחרונות בשל היעדר רישום זכויות בטאבו לאחר קניית הנכס, קבלת ירושה או חלוקת זכויות בין שותפים במגרש. בדרך כלל התושבים ביישוב מכירים את מבנה הבעלויות, ועל פי רוב ההסכמים האלה כתובים בחוזים או בצווי ירושה.

כאמור, היעדר הרישום בטאבו יוצר שורה של בעיות, שהמרכזית שבהן היא שהבנקים למשכנתאות לא מוכנים להעניק הלוואה בתמורה לקרקע משועבדת שאינה רשומה בטאבו. בנוסף לכך הדבר מקשה על עסקאות מכירה, והוא גם פותח פתח לטעויות ולמעשי הונאה משום שרישום הזכויות בחוזה אינו מקנה את אותה הגנה משפטית שמקנה הרישום הקנייני בטאבו.

כמו כן הפער בין המצב בשטח לרישום החוקי מעכב אישור של תוכניות בנייה ומקשה על מימושן. הצוותים שעסקו בנושא בשנים האחרונות הבינו כי הצורך ברישום הזכויות בצורה מסודרת מתעורר אצל בעלי הקרקעות ביישובים ערביים רק כאשר הליכי תכנון מחדש של המגרשים שבבעלותם מבשילים.

תוכנית בנייה מורכבת משני רבדים: רובד תכנוני שבו מסמנים מה ניתן לבנות, כמה ואיפה; ורובד קנייני שבו מסמנים בטבלאות הקצאה ואיזון, מי הם בעלי הזכויות בתאי השטח השונים בתוכנית. לטבלאות האלה משמעות כלכלית משום ששווי המגרש נגזר מהיקף זכויות הבנייה שניתנו לו ומהסוג שלהן, כלומר מגורים, מסחר או דרך למשל.

תוכניות שקודמו בשנים האחרונות במרץ נתקעו בדיוק בשלב הזה, משום שזהו השלב שבו בעלי הקרקע מגלים מה הם מקבלים בתוכנית החדשה. המתכננים, שלא הכירו את ההסכמים בין בעלי המגרשים, מחלקים את הזכויות על פי הרישום בטאבו, שאינו תואם למצב בשטח, וכאן מתעוררות מחלוקות והתנגדויות לרוב.