תיקון חוק המכר יוזיל את הדירות או רק ייקר אותן?

משרד הבינוי והשיכון פרסם אתמול הצעה לתיקון 9 לחוק המכר להערות הציבור. על הפרק: שינוי באופן חישוב הצמדת מחיר הדירה, פיצוי על איחור במסירת דירה והגבלת שכר הטרחה של עורך הדין של הצד המוכר. שר הבינוי והשיכון זאב אלקין ציין כי "מרגע כניסתי לתפקיד אמרתי שיש לשנות את חוק המכר על מנת להגן על רוכשי הדירות אל מול הקבלנים והיזמים". מנגד, נשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו אמר: "מדובר בהחלטה אומללה שמוסיפה שמן למדורה ותעלה את מחירי הדירות".

שר הבינוי השיכון זאב אלקין ונשיא התאחדות הקבלנים ראול סרוגו | צילומים: אוראל כהן, קובי קואנקס

חוק המכר הוא חוק צרכני מ־1973, הקובע הסדרים של יחסי מוכר דירה חדשה ורוכש. סעיפי החוק מאפשרים לרוכש לתבוע מהקבלן נזיקין – סכום כסף המספיק לתיקון הנכס, או פיצוי כספי הולם, במקרה של ליקויי בנייה או תקלות המתגלים בנכס רק לאחר מסירת המפתח, ובמהלך תקופת הבדק. בחוק המכר יש סעיפים המסדירים גם את ההתקשרות הכספית עם הקבלן: גובה התשלום הראשוני וסדר התשלומים הכללי, כללים החלים על הקבלן ועל המוסד הפיננסי המממן את הפרויקט. וגם, מה קורה כשהקבלן מאחר במסירת הדירה.

המדד זינק

נכון להיום, נהוג להצמיד את מחיר הדירה כולו למדד תשומות הבנייה ולכן הרוכש משלם את עליית המדד על כל רכיבי מחיר הדירה, גם על אלה שאינם מושפעים מהמדד. בין אלה ניתן לציין את הקרקע, הרווח היזמי והמע״מ. נושא זה הפך לאחרונה לאקטואלי משום שבשנה האחרונה, בעקבות הקפיצה באינפלציה ובמחירי השינוע ברחבי העולם, המדד קפץ באופן משמעותי. להמחשה: בנובמבר 2021 טיפס מדד תשומות הבנייה למגורים ב־0.5% והשלים עלייה שנתית (נובמבר עד נובמבר) של 5.8%.

על פי תזכיר החוק המוצע, אופן חישוב מדד תשומות הבנייה יחושב בצורה שונה. לא עוד חישוב של כל מרכיבי הדירה, אלא רק הצמדה של רכיב הבנייה מכלל עלות הדירה. כמו כן, ניתן יהיה להצמיד את המחיר רק עד התאריך החוזי ולא עד מועד המסירה בפועל. יתרת הסכום לא תוצמד כלל. בנוסף, הסכום שיוצמד למדד ייקבע בהתאם לעלות בנייה למ"ר, לפי חלוקה גיאוגרפית וסוג בנייה.

התיקון החדש לחוק המכר מבטל את סעיף 5א'ג' הקיים, העוסק בפטור מפיצוי לרוכש. כיום היזם לא נדרש לפצות את הרוכש על איחור במסירת הדירה אם יטען שהנסיבות שגרמו לאיחור אינן בשליטתו. משרד השיכון מבקש במקרה זה להפסיק את השימוש לרעה שנעשה בסעיף זה ולחייב את היזמים לשלם לרוכשים בעקבות איחור במסירה.

חוק המכר קובע כי מוכר הדירה רשאי לגבות 5,114 שקל על שירותים משפטיים כמו רישום בית משותף, או העברת זכויות. סכום זה מועבר ישירות לעו"ד של המוכר. לפי התיקון המוצע, מוכר לא יהיה רשאי לגבות מרוכש הדירה שכ"ט עבור עו"ד מעבר לעלות הדירה עצמה.

אביעד פרידמן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, אמר כי "התיקון מגיע בזמן קריטי עבור עשרות אלפי רוכשי דירות שצפויים לקנות את דירתם בזמן הקרוב. חוקי המכר לא עודכנו זה חמש שנים והגיעה העת להסיר מהם את האבק ולתקן מה שצריך. אני מאמין שבקרוב נצליח להכניס את התיקון לספר החוקים".

"הסיכון ייכנס למחירים"

לעומתו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ ראול סרוגו תקף: "הממשלה עושה את אותן טעויות של הממשלות הקודמות ובמקום לגבש תוכנית מקיפה שתתמודד עם הכשלים שמעלים את המחירים, היא בוחרת לייצר רגולציה פופוליסטית, תוך הטעיית הציבור, כאילו היא הולכת לחסוך לו כסף. אי־הצמדת מחיר הקרקע למדד תשומות הבנייה תוביל לחישוב הסיכון של עליית מחירי הקרקע בתוך מחירי הדירות, כלומר לעליית מחירי דירות".

מנכ"ל אלדר שיווק רוני כהן ציין כי "בתזכיר יש שלושה סעיפים שרובם ככולם עלולים לפגוע ברווחיות של הקבלנים ומעלים עבורם את הסיכון באופן משמעותי. המדינה סבורה שכל אלה יוזילו את מחיר הדירה לרוכשים, אך בפועל הקבלנים יתמחרו את העלייה בסיכון ויגלמו זאת במחירי הדירות – ומי שישלם בסוף אלה הרוכשים". עו"ד אבי ללום אמר בנוגע לשכ"ט: "החוק פוגע בצורה קשה ובלתי מידתית בחופש העיסוק של עוה"ד, וכופה עליהם את גובה שכר הטרחה בניגוד לרצונם ולכללי האתיקה שלהם".