ללא יועצים ואגף תקציבים: זו תוכנית הממשלה לשוק הדיור

תוכנית הממשלה לבלימת עליית מחירי הדירות תכלול בין היתר הגדלה של מספר הדירות המוזלות בהגרלות לזכאים; תקציבים לתשתיות שנחוצות להאצת הבנייה; ותמריצים לראשי ערים שיאיצו את הליכי הוצאת היתרי הבנייה. בין הצעדים הנוספים שנבחנים: הנפקת אג"ח צמודה למחירי הדיור, מיסוי דירה רביעית והקלות במס שבח לבעלי דירות מרובות ובעלי קרקעות פרטיות.

דיון בהצעות אלו התקיים ביום שלישי בערב במשרד האוצר תחת מעטה חשאיות. נכחו בדיון רק שרת הפנים איילת שקד, שר הבינוי והשיכון זאב אלקין, שר האוצר אביגדור ליברמן ומנכ"לי המשרדים שלהם. בכירים במשרדים האלה מודרו ולא היו בסוד העניינים, וגם יועצים בכירים לא נכחו בפגישה. אף שגם גורמי המקצוע במשרדי הפנים והשיכון הודרו מהפגישה, ההערכה היא כי המטרה העיקרית היא להדיר את הצוות באגף התקציבים שבמשרד האוצר העוסק בתחום הנדל"ן.

מדובר בצעד שמעיד על חשש מהדלפות, אך גם חשש מהתנגדות לתוכנית שתוביל לניסיונות לבלום אותה. יש היגיון כלכלי במניעת הדלפות הנוגעות לצעדי מיסוי חדשים, אך אצל ליברמן החשש מהדלפות מתרחב לכלל תוכנית הדיור, אף שברור לכולם כי אין לאף אחד שפנים בכובע.

שר האוצר אביגדור ליברמן | צילום: עמית שעל

עיתוי הישיבה, כמה שעות לפני ערב יום הזיכרון, נבחר כנראה כדי להוריד את הסיכוי להדלפה - משום שבימים כאלה אמצעי התקשורת ממעטים לעסוק בחדשות שוטפות. כמו כן ננקטו צעדים חריגים נוספים, ובהם שימוש במצגות פיזיות ולא דיגיטליות, ויש הטוענים כי ליברמן הציע אף להשתמש בפוליגרף.

בסיומה של הישיבה הורו השרים לדרג המקצועי במשרדם לתרגם את ההחלטות לתוכנית פעולה שתוצג כבר בשבוע הבא. בגלל המצב הפוליטי וחולשתה של הקואליציה, עיקרון חשוב בתוכנית הזו הוא התמקדות בצעדים שניתן לממש כבר עתה ואינם מחייבים חקיקה.

בנייה. נשקלים צעדים שאפשר לנקוט באופן מיידי ללא חקיקה | ליטל גואלמן

כדי להגדיל את מספר הדירות המוזלות שיוצאו בהגרלות לזכאים, הוחלט להגדיל את שיעור הדירות המיועדות לזכאים בכל פרויקט. עד עתה 60% מהדירות בפרויקט הוקצו לזכאים, היזמים יכולים למכור 40% מהדירות בשוק החופשי לכל קונה. כעת הממשלה מבקשת להגדיל את שיעור הדירות המוזלות ל-85%. בנוסף לכך יש רצון להגדיל את רשימת היישובים והשכונות שבהם יתקיימו הגרלות.

נבחנות דרכים להחרפת קנסות לקבלנים שלא יעמדו בזמנים

כיום דירות בהנחה מוצעות רק במתחמים שבהם מחיר דירה ממוצעת נמוך מכ-2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים טיפוסית. הרף הזה נקבע כדי להימנע ממצב שבו זכאי משרד הבינוי יקנו דירות יוקרה בהנחה. כעת נבחנת האפשרות להעלות את רף המחיר כך שערים שהמחיר הדירות בהן היה קרוב לרף הזה מלמעלה יוכלו להיכנס להגרלות. בנוסף לכך בוחנים דרכים להחרפת הקנסות לקבלנים שלא יעמדו בלוחות הזמנים לבנייה באמצעות שינוי תנאי המכרזים.

השרים סבורים כי שיתוף פעולה מצד ראשי הערים הוא אחד המפתחות להגדלת היצע הדירות בקצב מהיר שיאפשר להדביק את העלייה המהירה בביקוש להן. יש הערכה כי העובדה שהשלטון המקומי נכנס לשנת בחירות משרתת את המטרה הזו. בשנה כזו ראשי ערים ירצו יותר מתמיד להראות לתושבים הישגים. לכן בין היתר בוחנים את האפשרות להגדיל את שיעור בני המקום שיזכו לקדימות בהגרלות על דירה מוזלת. בדרך כלל כיום 20% מהדירות נשמרות לבני מקום וביישובים ערביים 50%.

שר הבינוי והשיכון זאב אלקין ושרת הפנים איילת שקד | צילומים: קובי קואנקס, עמית שעל

בנוסף לכך השרים בוחנים את שינוי התמריצים לעיריות, כך שהן יקבלו יותר כסף עבור דירות שמשווקות אצלן. צעד חשוב נוסף הוא קרן שתשמש לפיתוח תשתיות והסרת חסמים שמונעים הקמה של שכונות חדשות. המקורות התקציביים של הקרן הם הכנסות רשות מקרקעי ישראל משיווק קרקעות. הקרן הזו היא מנוף נוסף שנועד לדרבן ראשי לשחרר היתרי בנייה.

בחודשים האחרונים ליברמן דיבר על כוונתו לשנות את שיטת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל, כך שהתחרות בין הקבלנים תהיה על המחיר הסופי של דירה לצרכן, במקום השיטה כיום שלפיה זוכה הקבלן שמוכן לשלם הכי הרבה עבור הקרקע. השיטה שליברמן ואלקין מבקשים להנחיל הונהגה בימי מחיר למשתכן, ובה המדינה קובעת את מחיר הקרקע. הקבלנים שיודעים כמה עליהם לשלם עבור הקרקע, וכמה דירות הם יכולים לבנות, מתבקשים להציע את מחיר הדירה הנמוך ביותר.

הרעיון המקורי היחיד: הנפקת אג"ח צמודה לעליית מחירי הדיור

מסורתית במשרד האוצר לא אוהבים את המתכונת הזו של מכרז משום שזו דרך עקיפה לפיקוח מחירים הדוק. בנוסף לכך ההנחה על הדירות יוצרת עיוות בכך שהיא מגדילה את הביקוש להן.

כמו כן דנו השרים על מיסוי דירה רביעית ועל הקלות במס שבח לבעלי דירות רבות וקרקעות פרטיות - אף שהסיכוי שצעדים אלה ייצאו לפועל הוא קלוש.

בנוסף לכך ל"כלכליסט" נודע כי בימים הקרובים יפרסם משרד השיכון את תזכיר החוק האוסר על השכרת דירות Airbnb באזורי הביקוש.

הרעיון המקורי היחיד שעלה כעת לשולחן הדיונים באוצר הוא הנפקה של אג"ח צמודה לעליית מחירי הדיור הארציים. מדובר בהצעה ישנה למדי, שנועדה לאפשר לצעירים עם הון עצמי להתעכב עם רכישת הדירה, ולא לחשוש שאם לא ייכנסו עכשיו לשוק הדיור, לא יוכלו לרכוש דירות בעתיד.

מדובר בהצעה בעלת עלות תקציבית משמעותית, אך בוודאי נמוכה יותר משל תוכניות מחיר למשתכן ודומותיהן. הרעיון הזה החל לצבור תאוצה בשל האינפלציה שהחלה להרים ראש, ומדאיגה פעמיים את הצעירים בעלי ההון העצמי: גם משחיקת כספם הריאלי וגם מעליית מחירי הדיור. מנגד, היתרון הוא שהצעה זו אינה מצריכה חקיקה בכנסת.

יש המעריכים כי במסיבת העיתונאים יציגו השרים גם צעדים שקשורים לרפורמה במבנה הארנונה בישראל. בשלב זה ההנחה היא כי לא יתאפשר להעלות את הארנונה למגורים, והכיוון המסתמן הוא שהעיריות החזקות, הנהנות מתקבולי ארנונה גבוהים לעסקים, יפרישו חלק מהכספים לקופה משותפת של השלטון המקומי, והכספים הללו יועברו לרשויות החלשות שאין להן הכנסות רבות מעסקים.