כבר לא השכונה היקרה בארץ: מדוע פסח הזינוק במחירי הדירות על פארק צמרת?

בנובמבר 2021 נמכרה דירת 66 מ"ר בקומה ה-24 במגדלי ברונזה ברחוב נסים אלוני 5 בפארק צמרת בתל אביב ב-3.39 מיליון שקל. העסקה משקפת תעריף של קצת יותר מ-51 אלף שקל למ"ר.

על פי madlan, המחיר למ"ר בו נרכשה הדירה הזו נמוך בכ-11% מהמחיר הממוצע למ"ר לפיו נמכרו בשנת 2021 דירות חדשות בשכונות הצפון הישן והחדש בתל אביב. מהנתונים עולה כי בשכונות הוותיקות האלה 640 דירות חדשות נמכרו בשנת 2021 במחיר ממוצע של כ-57,000 שקל למ"ר. זו עלייה של 7.5% לעומת המחיר הממוצע למ"ר בצפון הישן והחדש של תל אביב בשנת 2020. דירות יד שנייה בשכונות האלה נמכרו בשנת 2021 לפי מחיר של כ-55 אלף שקל למ"ר, יקר בכ-7.8% מהמחיר למ"ר שלפיו נמכרה הדירה בקומה ה-24 בפארק צמרת.

מגדל ברונזה בפארק צמרת, תל אביב | צילום: אוראל כהן

הפערים האלה ממחישים כי המחירים בשכונת פארק צמרת, שנחשבה בעבר לשכונה היקרה בארץ, קפאו כמה שנים מאחור. הזינוק החד שנרשם בשנת 2021 במחירי הדירות בתל אביב פסח על פארק צמרת. למעשה, מחיר העסקה בנובמבר עוד גבוה יחסית לעסקאות אחרות שבוצעו בשנת 2021 באותו בניין עם דירות בקומות נמוכות יותר.

למשל, באוגוסט נמכרה דירה די גדולה יחסית לתל אביב ששטחה 118 מ"ר אך היא נמצאת בקומה השלישית בתמורה ל-5.5 מיליון שקל (46 אלף שקל למ"ר). במרץ, דירה שלה שטח זהה בקומה התשיעית נמכרה במחיר של 5.3 מיליון שקל (45 אלף שקל למ"ר). חודש קודם לכן נמכרה דירה בקומה השנייה ב-5 מיליון שקל (47 אלף שקל למ"ר). העסקה הכי יקרה באותה שנה נרשמה באוגוסט לדירת 4 חדרים בקומה ה-12 שנמכרה ב-6.35 מיליון שקל (53 אלף שקל למ"ר).

מאז הקמתו של המגדל ועד עתה, הדירה כי יקרה בו נמכרה אי שם באוקטובר 2015. הייתה זו דירת 200 מ"ר בקומה ה-25 שנמכרה בכ-11.5 מיליון שקל (56 אלף שקל למ"ר). למרות שחלפו 6 שנים מאז, התעריף הזה למ"ר מעולם לא נחצה, ולמעשה מעט מאוד דירות בבניין נמכרו במחיר דומה למ"ר.

טל קופל, מנכ"ל madlan: "חשוב לזכור שלמרות שמחירי הדירות נמוכים יחסית לאזור, עדיין מדובר על אוכלוסיה אמידה מאוד" | צילום: אורית פניני

הדירות האלה אינן זולות ואינן בהישג יד של משק בית ממוצע, אך כבר אי אפשר לומר כי זו השכונה היקרה בישראל. לא רק שכמה רחובות משם נמכרות דירות ישנות יותר במחיר גבוה יותר, אלא גם בערים שכנות כמו רמת גן וגבעתיים אפשר למצוא דירות במחיר דומה.

הקיפאון בפארק צמרת הוא תוצר של תכנון לקוי, ונובע מכך שהשכונה הזו מנותקת מתל אביב ותושבי השכונה לא נהנים מהיתרונות של המגורים בעיר התוססת. מצד שני, משום שאלה מגדלי יוקרה המצוידים בכל טוב כגון שוער, בריכה וחדר כושר, בעלי הדירות בהם נדרשים לשלם דמי אחזקה של מאות ואף אלפי שקלים בחודש.

ממחירי הדירות בפארק צמרת אפשר ללמוד כי היתרון המרכזי שמייחסים להן הוא הגובה והתצפית המרהיבה לגוש דן. בנוסף, במגדלים בפארק צמרת יש כמה דירות רחבות ידיים שהשטח הבנוי שלהן הוא כשל וילה, וגם הן זוכות לתו מחיר גבוה. אבל בנטרול היתרונות היחסיים האלה, קשה למכור בשכונה הזו דירות במחיר גבוה מדי.

מגדל ברונזה בפארק צמרת, תל אביב. המחירים קפאו כמה שנים מאחור | צילום: אוראל כהן

פארק צמרת נבנה על חורבות שכונת גבעת עמל ב', שבעצמה הוקמה במקום שבו היה כפר ערבי עד 1948. מגדל ברונזה נבנה על ידי ב.ס.ר ואיכלוסו הושלם ב-2015. את יחסי הציבור והתדמית היוקרתית של השכונה הזו יצקו מגדלי YOO שהוקמו על ידי קבוצת חבס ואוכלסו ב-2007.

חרף העובדה שיזמי מגדלי YOO שכרו את שירותיו של המעצב פיליפ סטארק, גם בהם לא הבחנו במגמת מחירים שונה. מבדיקת madlan עולה כי בשנת 2021 כלל לא נרשמו בהם עסקאות. ביוני 2020 נמכרה דירת 72 מ"ר בקומה השנייה ב-2.9 מיליון שקל (41 אלף שקל למ"ר). זו הייתה עסקת המכירה היחיד באותה שנה. הדירה היקרה בבניין מתפרסת על פני 550 מ"ר בקומה ה-35 והיא נמכרה בספטמבר 2018 בתמורה ל-23 מיליון שקל לפי מפתח של כ-41 אלף שקל למ"ר.

מגדלי YOO. לא נמכרה שם אף דירה ב-2021 | צילום: שאטרסטוק

טל קופל, מנכ״ל madlan, הסביר: ״המחירים בפארק צמרת משתנים בהתאם לקומה שבה שוכנת הדירה. בדירות הנמוכות אנחנו רואים רמת מחירים נמוכה משמעותית משאר האזור. סיבה אפשרית לכך היא שמדובר באי תנועה שיש בו רק שתי כניסות ויציאות, והוא מנותק יחסית מהעירוניות התוססת של העיר. עם זאת, חשוב לזכור שלמרות שמחירי הדירות נמוכים יחסית לאזור, עדיין מדובר על אוכלוסיה אמידה מאוד שכן עלות ועד הבניין החודשית לבדה עומדת על כ-2,000 שקלים ויותר״.