ריט 1 שיפרה את ההכנסות משכירות אבל הוצאות המימון פגעו ברווח הנקי

קרן ההשקעות בנדל"ן מניב ריט 1 רשמה ברבעון הראשון של 2022 שיפור של 24% בהכנסות משכירות, עלייה של 28% בהכנסות תפעוליות נטו (NOI), וצמיחה של 36% בתזרים המזומנים מפעילות שוטפת (FFO ריאלי) לעומת התקופה המקבילה ב־2021. זאת, לצד זינוק בהוצאות המימון, שגרם לירידה של 32% ברווח הנקי. החברה אישררה את תחזיותיה ל־2022, שלפיהן תחזית ה־NOI היא 400-390 מיליון שקל ותחזית ה־FFO הריאלי היא 304-294 מיליון שקל.

החברה דיווחה כי ההכנסות משכירות הגיעו ברבעון הראשון ל־102 מיליון שקל לעומת 82 מיליון שקל ברבעון המקביל ב־2021. ה־NOI הכולל של החברה הסתכם ב־95.5 מיליון שקל בהשוואה ל־75 מיליון שקל בתקופה המקבילה בשנה שעברה. ה־FFO הריאלי טיפס ל־71 מיליון שקל לעומת 52 מיליון שקל ברבעון המקביל ב־2021. השיפור בהכנסות משכירות וב־NOI הוסבר על ידי החברה בעיקר לאור התאוששות תחומי המסחר, המשרדים והחניונים ממשבר הקורונה ומהשפעות הסגר השלישי שחל במהלך התקופה המקבילה ב־2021.

לצד הגידול בהכנסות משכירות, החברה נפגעה מהעלייה בשיעורי האינפלציה (1.2% לעומת 0.1% בתקופה המקבילה ב־2021) שהובילה לזינוק בהוצאות המימון שלה, כאשר אלה כמעט ושילשו את ערכן והגיעו ל־57 מיליון שקל לעומת 20 מיליון ברבעון הראשון של 2021. הגידול בהוצאות המימון הוביל לירידה של 32% ברווח הכולל של החברה - שהסתכם בתקופת הדו"ח ב־27.6 מיליון שקל לעומת 40.6 מיליון שקל בתקופה המקבילה בשנה שעברה.

בנוגע למדיניות הדיבידנד ל־2022, דירקטוריון החברה קבע כי זה לא יפחת מ־148 מיליון שקל לעומת 134 מיליון שקל בשנה שעברה, כשבאפריל האחרון שולם סכום של כ־34 מיליון שקל וביוני צפוי תשלום של כ־37 מיליון שקל.

ריט 1, שמנוהלת החל מהתאגדותה ב־2006 על ידי שמואל סייד, נסחרת בבורסה בתל אביב בשווי של 3.7 מיליארד שקל. מניית הקרן איבדה מתחילת השנה 8%, בעוד מדד ת"א־נדל"ן ירד ב־13%. בעלי המניות העיקריים בקרן הם אלטשולר שחם (17%), מגדל והפניקס (10% כל אחת) והראל (9%).

נכון לסוף מרץ, הקרן החזיקה ב־50 נכסים מניבים בשטח של כ־594 אלף מ"ר המושכרים לכ־900 שוכרים בחוזים לטווחי זמן שונים, לעומת 46 נכסים בשטח של כ־564 אלף מ"ר בתקופה המקבילה ב־2021. שווי הנכסים של החברה טיפס ברבעון הראשון ל־6.5 מיליארד שקל - 16% יותר משוויים בתקופה המקבילה בשנה שעברה. בהקשר זה יצוין כי להערכת גורמים בשוק, עליית ריבית במשק לא תבוא לידי ביטוי בשווי נכסי הקרן בטווח הקרוב, משום שחלק מהנכסים עדיין רשומים בשווי נמוך היסטורי.

לצד הגידול בהכנסות משכירות, החברה נפגעה מהעלייה בשיעורי האינפלציה שהובילה לזינוק בהוצאות המימון שלה

בחלוקה לסקטורים, גודלו של תחום המשרדים מבין הסקטורים המרכיבים את הנדל"ן להשקעה של החברה היה 52%, ושיעור התפוסה בו הגיע ל־95%; תחום המסחר, הכולל בעיקר מרכזי קניות פתוחים, מהווה 25% ושיעור התפוסה בו היה 97.5%; וגודלו של תחום התעשייה והלוגיסטיקה היה 13% עם שיעור תפוסה של 99%. בנוסף, החברה החזיקה בנדל"ן בבתי חולים סיעודיים ובחניונים, ששיעור התפוסה בהם היה 100%.

החברה ציינה כי אמנם נמשך ביקוש גבוה למשרדים להשכרה, בעיקר מענף ההייטק, אך המשך שיווקם הצפוי של פרויקטים חדשים בתחום זה עלול להשפיע לרעה על דמי השכירות ושיעורי התפוסה באזורים מסוימים. בנוגע לשטחי מסחר, החברה ציינה את העלייה החדה במספר הנוסעים לחו"ל ככזאת שעשויה להסיט צריכה אל מחוץ לישראל - ובכך להוביל לירידה בפדיונות השוכרים.

החברה השלימה ברבעון הראשון של השנה עסקאות לרכישת חמש קומות בבניין דניאל פריש 3 בתל אביב, המתווספות ל־10 קומות לחניון שבבעלותה, בהיקף של 66 מיליון שקל; וכן רכישת 90% מחניון סקיי טאואר שבו כ־400 מקומות חניה במתחם יצחק שדה בתל אביב תמורת 61 מיליון שקל.