מחכים למוסדיים: שוק השכירות לטווח ארוך בצומת דרכים

שוק השכירות ארוכת הטווח רשם אמנם סימני התעוררות בשנתיים האחרונות, אך עדיין מדובר במספרי דירות קטנים בלבד – פחות מאחוז מכלל הדירות – שלא מספקים מענה וביטחון לשוכרים המתמודדים עם הזינוק הנמשך במחירי השכירויות. אלא שכעת שוק זה נמצא על פרשת דרכים. בסוף 2023 אמור להיכנס לתוקף שינוי בחוק עידוד השקעות הון שבמסגרתו יחויבו היזמים בתקופת שכירות ארוכה יותר – מ־5 שנים כיום ל־15 שנים – ומשלב זה יישארו בתחום רק היזמים הגדולים, כשהציפייה של המדינה היא לכניסה מסיבית של המוסדיים לתחום.

לכתבה הראשונה בסדרה - לחצו כאן

עד היום לא מעט יזמים נכנסו לתחום, אך חלק גדול מהם ראה בכך הזדמנות נקודתית להשבחת הנכסים ולקבלת הטבות מס שנכללו במסגרת חוק עידוד השקעות הון, ופחות לפעילות משמעותית בהשכרה ארוכת טווח. לצד יזמים אלה יש מספר גדל והולך של יזמים וחברות, חלקן מהמובילות בענף, אשר החלו לפתח את התחום במקביל לתחומי התמחות אחרים של החברה, מתוך ההבנה כי לאור המחירים המאמירים, עתיד שוק המגורים הישראלי טמון גם במגורים להשכרה.

ניסיון השנים האחרונות מלמד כי המגמה של כניסה לתחומי השקעה חדשים בענף הנדל"ן היא תופעה צומחת, מתוך ההבנה כי עדיף להימנע מלשים את כל הביצים בסל אחד. כיום ניתן למצוא יזמים שפועלים במקביל לתחום היזמות למגורים בתחומים נוספים כמו מלונאות, בנייה למשרדים, לוגיסטיקה, והשכרה ארוכת טווח במסגרת חוק עידוד השקעות הון ומכרזי דירה להשכיר.

“זה לא מתאים לכל חברה"

חוק עידוד השקעות הון הוא מסלול שתפקידו לייצר דירות מגורים לשכירות ארוכת טווח לצד תוכנית דירה להשכיר. השיטה פועלת כך שיזם/חברה או יחיד בעל דירות נדרשים להציג מספר מסוים של דירות לפי סטנדרטים וקריטריונים שנקבעו מראש על ידי המדינה, ובמידה שעמדו בתנאים, משרד הכלכלה יאשר את כניסתם למסלול שמציע החוק. אישור הכניסה למסלול יזכה את הבעלים של אותן הדירות בהטבות מס ובסיומה של תקופת ההשכרה הם יוכלו למכור אותן וליהנות מהשבחתן.

מסלול זה החל בשנת 2011, ובשנה זו אושרו 571 דירות בלבד, ומאז הוא טיפס בהדרגה, עד ל־1,951 דירות ב־2018. השינוי המשמעותי היה בשנות הקורונה - 2021-2020, אז זינק מספר הדירות שנכנסו לרשימה לכ־3,000 דירות בשנה (3,028 ו-3,056 בהתאמה), כך עולה מנתוני הרשות להשקעות במשרד הכלכלה.

בשנה האחרונה (דצמבר 2021) התבצעו כמה שינויים בחוק שהעיקרי בהם הוא העלאת התקופה שבה הדירות יושכרו מ־5 ל־15 שנים. לצד שינוי זה נכנסו לחוק שינויים נוספים במסגרת חוק ההסדרים, אך לעת עתה הם עדיין לא מיושמים מכיוון שהמדינה העניקה ליזמים תקופת התארגנות ארוכה מאוד בחוק החדש והוא ייכנס לתוקפו רק בסוף 2023. לפי אנשי משרד הכלכלה, עד כה הוגשו רק הצעות בודדות במסגרת החוק החדש – כלומר חובת השכרת הדירות ל־15 שנים – כך שעדיין מרבית הדירות שיוצאות אל השוק מושכרות לתקופה של 5 שנים בלבד.

שינויים נוספים בחוק אינם מותירים ספק לגבי זהות המשקיעים שהמדינה מעוניינת לראות בענף ההשכרה. מצד אחד, מספר הדירות הנדרשות כדי להיכנס למסלול גדל מ־6-4 כיום ל־6 בפריפריה ו־10 במרכז, ובמקביל ניתנו הטבות מס רחבות יותר בתכנון לטווח ארוך. באופן זה המדינה אותתה בעיקר ליזמים הגדולים ולגופים המוסדיים שהיא רוצה לראות אותם בפנים, ומנגד עבור המשקיעים הפרטיים החוק כמעט ולא רלבנטי.

שרת הכלכלה אורנה ברביבאי, מנכ”ל קרן הריט אזורים ליבינג ערן ענבים ומנכ”ל אפי נכסים אבי ברזילי | צילומים: דוברות יש עתיד, ליאור גוטמן , עמית שעל

גם נתוני השנתיים האחרונות כבר מתחילים להתיישר עם הקו הזה. כך, לדוגמה, בעוד בשנת 2020 אושרו במסגרת התוכנית 132 תוכניות הכוללות 3,208 דירות ומשקפות ממוצע של 24 דירות לכל תוכנית שאושרה, הרי שב־2021 אושרו 3,056 דירות ב־85 תוכניות – ממוצע של כ־35 דירות לתוכנית – עלייה של 45% המעידה על כניסה של יזמים גדולים יותר אל התחום.

לדברי שלמה אטיאס, מנהל הרשות להשקעות במשרד הכלכלה, רוח המסלול החדש פונה בעיקר ליזמים מתוך מטרה לייצר ריכוזים גדולים יותר של דירות להשכרה, ופחות ברמה של דירות בודדות במקומות שונים. "הרבה מחכים לנוהל של שכירות מוסדית שיתרגם את השינוי בחוק לרמה האופרטיבית, ואנחנו יודעים שיהיו הרבה בקשות לאחר מכן. היזמים מעריכים שהמחירים ימשיכו ויעלו, יש הרבה חברות שמעדיפות מסלול לטווח ארוך. מתאים להן להשאיר את הנכס אצלן וכל עוד מחיר הנכס עולה וגם התשואה היא סבירה, הן מרוויחות מכל העולמות".

אבי ברזילי, מנכ"ל אפי נכסים הפועלת בתחום הדיור להשכרה בישראל ובמזרח אירופה, מסביר את השיקולים היזמיים לכניסה לתחום. לדבריו, כדי שחברה תתייחס אל התחום ברצינות, היא צריכה להתבונן על הנכסים הללו בראייה ארוכת טווח. "אנחנו פועלים כיום במקביל לישראל גם בצ'כיה, פולין, סרביה ורומניה ומקדמים כ־5,000 דירות שכולן להשכרה, וההסתכלות היא לטווח ארוך מאוד. זה לא מתאים לכל חברה, כי צריך לרתק הון לתקופה ארוכה, ולאחר מכן אתה נשען על תזרים מזומנים שנתי וקבוע וממשיך לייצר פורטפוליו נכסים גדול. בהשוואה ליזמות למגורים זה תחום שונה לגמרי אף על פי שגם במקרה זה מדובר בדירות. בתפיסה שלנו אנחנו לא בהכרח נמכור בסוף התקופה של 20 השנה (בפרויקטי דירה להשכיר - ד"ל). אנחנו מסתכלים על זה כנכס מניב לכל דבר".

“היתה הזדמנות מבחינת המחירים"

ערן ענבים, מנכ"ל קרן הריט אזורים ליבינג הפועלת בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, מספר כי בדומה לכל השקעה, החוכמה היא להיכנס אל השוק במחיר נמוך. "אנחנו רוכשים 15%-10% מהפורטפוליו שלנו ובונים את היתר, רכשנו דירות בעיקר בתקופת הקורונה כי היתה הזדמנות מבחינת מחירים, היה כשל שוק שיצר הזדמנויות בשוק הנדל"ן. אנחנו פועלים לפי חוק הריטים ולכן מחפשים מראש נכסים שמוכנים להשכרה לטווח הארוך. התפיסה שלנו מוכוונת להשכרה ארוכת טווח, אנחנו לא עושים פליפים על דירות".

אלא שבדיקה בנתוני השנתיים האחרונות מגלה כי במקביל לפעילות היזמים יש גם לא מעט יחידים שנכנסו למסלול ההטבות. כך, למשל, בשנת 2020 מתוך כ־132 בקשות שאושרו, כ־18% מהבקשות (24) הוגשו מצד בעלי דירות פרטיים או התארגנות של כמה משקיעים פרטיים ויתר הבקשות הן של חברות. עם זאת, מספר הדירות עומד על 200 בלבד מתוך 3,200 (כ־6%) וממוצע הדירות של הפרטיים בכל פרויקט עומד על כ־9-8 דירות לעומת 27 דירות בממוצע בבקשות שהגישו יזמים. בשנת 2021 הוגש מספר מצומצם יותר של כ־16 בקשות שהן כ־18% מכלל הבקשות בדומה ל־2020, אך במסגרתן אושרו 132 דירות – שהן רק 4% מכלל הדירות.

דירות להשכיר | עמית שעל

רז שרייבר, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת אינהאוס שיווק נדל"ן, שתיווך לאחרונה בכמה עסקאות ענק לרכישת עשרות דירות להשכרה על ידי יזמיות נדל"ן, מספר כי אחת התופעות שהתפתחו בענף זה היא של משקיעים קטנים המתאחדים יחד, חלקם במסגרת של קבוצות רכישה ייעודיות לנושא. "זה קורה מתחת לפני השטח ובפרופיל נמוך, אנחנו רואים התאגדות של כמה חברים שעושים את זה בסכומים של 30-20 מיליון שקל. פנתה אליי חברה של ציוד רפואי שעשתה הרבה כסף בקורונה וחשבה להשקיע בנדל"ן. הם ביקשו לרכוש 6 דירות וכך הפכו ליזמים ויזכו להטבות מס יפות. ההסתכלות בעסקאות כאלה היא על שני אפיקים, גם על התשואה משכירות וגם על ההשבחה שתהיה בעת המכירה לאחר עליות המחירים".

בין הדוגמאות למשקיעים קטנים שנכנסו אל התחום ניתן לציין בעל בניין ישן במרכז ת"א שהחליט להרוס את הבניין ולבנות בניין חדש עם כ־20 דירות, ובמקרה אחר שני חברים רכשו בשותפות כ־30 דירות חדשות בשני פרויקטים של תמ"א 38/1.

שמאי המקרקעין והכלכלן נתנאל וידר ממשרד השמאים ארז כהן מסביר כי התמריצים של החוק אינם כדאיים למשקיעים קטנים שרוצים לרכוש דירה או שתיים להשקעה, וההטבות מכוונות למשקיעים גדולים ומתוחכמים יותר. חברה שתלך למסלול הזה תחסוך כ־37% מתשלום המס בשנים הראשונות ועד 48% בשנים האחרונות של התוכנית. "זה חיסכון אדיר. יש גם חיסכון של מס רכישה כשמוכרים את הדירות במהלך התקופה של ה־15 שנה. הרוכש שמחויב להמשיך להשכיר את הדירות משלם רק 0.5% מס רכישה במקום 6%".

"הטבות המס עובדות מצוין לבעלים היסטוריים ולכאלה שבכל מקרה התכוונו להעמיד את הדירות להשכרה", אומרת הכלכלנית ושמאית המקרקעין דניאלה פז ארז, מבעלי חברת פז כלכלה והנדסה. היא מוסיפה כי "על דמי השכירות הם כלל לא משלמים מס כי יש פחת מואץ, זה אומר שמותר לך להכיר בהוצאה בגובה של 20% שזה המון כי בדרך כלל הפחת הוא 4% לשנה. הרווח הוא במכירה ואז אתה משלם 11%".

“המחיר קשה לאכיפה"

החוק הקיים מגביל את גובה דמי השכירות לכ־7,200 שקל לחודש (לפני הצמדות) וסכום זה מקובע לכל תקופת השכירות. בתקופה האחרונה בשל עליית המחירים החדה, המגבלה התגלתה כיעילה, והגנה על השוכרים מפני העלאות מחיר שהתרחשו בשוק הפרטי. כך, לדוגמה, דירת 5 חדרים באשדוד שהושכרה ב־5,200 שקל לפני כשנתיים מושכרת כיום בשוק החופשי ב־6,500 שקל; דירת 5 חדרים בראשון לציון שהושכרה באמצע 2021 ב־6,100 שקל מושכרת כעת בשוק החופשי ב־6,800 שקל לחודש. עם זאת, בחוק החדש אין מגבלה על גובה השכירות. "בחוק החדש החלטנו שלא להגביל את מחיר השכירות אבל המחיר שנקבע מעוגן למשך 5 שנים. קביעת המחיר היא פרמטר שקשה מאוד לאכיפה, לכן בנינו מנגנון שיוכל לתפקד עצמאית ועדיין לשמור על הדייר. ראינו שמחיר השכירות פחות מעניין את היזמים והם מסתכלים בעיקר על ההשבחה, ולשוכרים זה מאוד משתלם, הם מקבלים דירה ששכר הדירה בה קבוע לשנים רבות", מסביר אטיאס.

אף שמחירי השכירות הם לרוב לא לב העסקה עבור היזמים, השינוי שמאפשר להם לגבות כל מחיר שידרשו במסגרת החוק החדש עשוי להיות בעייתי בטווח הארוך. בטווח הקצר, כאשר מספר הדירות המושכרות במסגרת זו נמוך, הן לא מייצרות השפעה ממשית על שוק השכירות ולכן ההנחה היא שמחירי השכירות ייקבעו בהתאם למחיר השוק. עם זאת, בעתיד כאשר יהיה בישראל היצע של מאות אלפי דירות להשכרה, השפעתן על השוק תהיה גבוהה, והסרת מגבלת גובה השכירות תאפשר להם להעלות מחירים, בדיוק כפי שהם פועלים בדירות למכירה.